首先小編給大家介紹一篇事例，王先生他家住在大港區(qū)福津園，該小區(qū)居民樓的樓道里聲控?zé)魤牧耍F(xiàn)在樓道一到晚上特別黑，居民進(jìn)出上下樓特別不方便。多次聯(lián)系物業(yè)，一連三個(gè)月，物業(yè)一直不給修，并說需要業(yè)主自己買燈泡或聲控器。田先生疑惑公共設(shè)施是否該由物業(yè)負(fù)責(zé)維修？

經(jīng)過記者調(diào)查：該小區(qū)物業(yè)晨暉里物業(yè)公司的張先生解釋說，由于該小區(qū)內(nèi)有的樓層只有一到兩戶，所以該樓層的樓道照明燈不算是公共設(shè)施，由該樓層住戶自行購買，物業(yè)只負(fù)責(zé)安裝。并稱晨暉里物業(yè)公司所管轄的幾個(gè)小區(qū)都是這樣處理的。記者隨后致電天津市物業(yè)協(xié)會，該協(xié)會王女士表示，不論樓層是幾家住戶，樓道的照明燈，都屬于公共設(shè)施，物業(yè)公司應(yīng)該負(fù)責(zé)維修。

王申青律師說，最高人民法院《建筑物區(qū)分所有權(quán)解釋》明確規(guī)定公共照明屬于業(yè)主共有。另外，物業(yè)管理?xiàng)l例及物業(yè)收費(fèi)等相關(guān)規(guī)定的，物業(yè)管理基本服務(wù)費(fèi)中已包括對共有設(shè)施日常養(yǎng)護(hù)收費(fèi)。因此樓道燈的維修，屬于小區(qū)公共設(shè)施的日常養(yǎng)護(hù)。樓道燈壞了應(yīng)由物業(yè)公司負(fù)責(zé)維修。

有些老舊小區(qū)整個(gè)單元沒有安裝公共樓道燈，但有的樓層有燈，有的樓層沒燈。據(jù)了解，這些老舊家屬院單元的樓道燈，都是每戶從家里拉出的一根電線，自己裝，自己用，使用的基本是耗電量大的白熾燈，電費(fèi)也是自家承擔(dān)，燈泡燒了、底座壞了也都是自己維修，其他住戶只是“借光”而行，不承擔(dān)任何費(fèi)用，屬于各顧各類型。有的老舊家屬院有物業(yè)，但是物業(yè)管理不到位，樓道里的燈一亮就是一個(gè)通宵，浪費(fèi)電力資源。還有的小區(qū)住的大多是老人，燈泡壞了不能及時(shí)更換維修，造成樓道燈幾乎成了擺設(shè)。

新建小區(qū)樓道使用的是聲控?zé)?，物業(yè)天天在維護(hù)，保安天天在巡查，發(fā)現(xiàn)哪個(gè)樓道燈不亮了，就記下來通知工程部去修。為了省電，有的安裝的是節(jié)能燈，電費(fèi)由大家分?jǐn)偅飿I(yè)管理基本到位。

物業(yè)費(fèi)里是有路燈和樓道照明費(fèi)的，按照物業(yè)綜合服務(wù)費(fèi)的范圍，實(shí)際已經(jīng)包含了路燈和樓道的公共照明費(fèi)用。如果物業(yè)公司收取了物業(yè)綜合服務(wù)費(fèi)，則不得再收取公共照明、消防設(shè)施、景觀水系、監(jiān)控系統(tǒng)、單元門禁等設(shè)施設(shè)備運(yùn)行維護(hù)費(fèi)用。除非這樣一種情況，即業(yè)主與物業(yè)簽訂合同，雙方約定這部分費(fèi)用單獨(dú)交納，否則不能額外收取。

根據(jù)《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》第十一條規(guī)定，物業(yè)費(fèi)包括物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用。而樓道的公共照明設(shè)備是該單元全體業(yè)主共有的設(shè)施設(shè)備，其日常照明的運(yùn)行費(fèi)用則屬于物業(yè)管理費(fèi)用內(nèi)。

因此基于物業(yè)管理費(fèi)的法律性質(zhì)，業(yè)主已經(jīng)交納物業(yè)管理費(fèi)，事實(shí)上便對公共照明已有承擔(dān)；在簽訂的物業(yè)合同內(nèi)沒有特別約定的情況下，物業(yè)公司另行收取公共照明費(fèi)沒有合法依據(jù)。

樓道照明屬于樓體的公共設(shè)施之一，其出現(xiàn)問題，其維修責(zé)任方分下列兩種情況：

1、在房屋建筑工程質(zhì)量保修期內(nèi)（電氣工程質(zhì)保不低于兩年），由開發(fā)商責(zé)成建筑施工單位進(jìn)行維修；

2、超出房屋建筑工程質(zhì)量保修期，由物業(yè)利用住房公共維修基金進(jìn)行維修。最高人民法院《建筑物區(qū)分所有權(quán)解釋》明確規(guī)定公共照明屬于業(yè)主共有。另外，物業(yè)管理?xiàng)l例及物業(yè)收費(fèi)等相關(guān)規(guī)定的，物業(yè)管理基本服務(wù)費(fèi)中已包括對共有設(shè)施日常養(yǎng)護(hù)收費(fèi)。因此樓道燈的維修，屬于小區(qū)公共設(shè)施的日常養(yǎng)護(hù)。樓道燈壞了應(yīng)由物業(yè)公司負(fù)責(zé)維修。

樓道內(nèi)照明不屬小區(qū)全體住戶共用設(shè)施設(shè)備，就如一個(gè)小區(qū)內(nèi)有的樓有電梯，有的樓沒有電梯，你不能要求沒有電梯的住戶負(fù)擔(dān)電梯使用費(fèi)一樣。如果樓道燈由物業(yè)負(fù)擔(dān)費(fèi)用，那就相當(dāng)于這個(gè)單元以外的住戶為這個(gè)單元負(fù)責(zé)費(fèi)用了。物業(yè)管理行業(yè)慣例單元內(nèi)共用設(shè)施設(shè)備都是由本單元共同負(fù)責(zé)維修費(fèi)用，包括單元對講（或可視）電控門在內(nèi)。如果是大的維修，就要動用本棟樓的專項(xiàng)維修基金了。