據(jù)佰佰安全網(wǎng)分析近些年業(yè)主對(duì)維修服務(wù)不滿意的原因，其中不少是由于小區(qū)現(xiàn)場管理中的維修問題發(fā)現(xiàn)不及時(shí)，發(fā)現(xiàn)后遲遲得不到解決。物業(yè)管理維修巡查流程的制定和執(zhí)行就顯得非常重要。那么，小區(qū)物業(yè)維修項(xiàng)目及標(biāo)準(zhǔn)有哪些？一起來了解一下相關(guān)的物業(yè)服務(wù)小知識(shí)。

什么是物業(yè)維修？

物業(yè)維修是指物業(yè)自建成到報(bào)廢為止的整個(gè)使用過程中，為了修復(fù)由于自然因素、人為因素對(duì)物業(yè)造成的損壞，維護(hù)和改善物業(yè)使用功能，延長物業(yè)使用年限而采取的各種養(yǎng)護(hù)維修活動(dòng)。物業(yè)維修有廣義和狹義之分。狹義的物業(yè)維修僅指對(duì)物業(yè)的養(yǎng)護(hù)和維修；廣義的物業(yè)維修則包括對(duì)物業(yè)的養(yǎng)護(hù)、維修和改建。

根據(jù)損壞程度的不同進(jìn)行不同程度的養(yǎng)護(hù)維修，才能保證物業(yè)的正常使用和安全，延長其使用年限。物業(yè)維修是物業(yè)簡單再生產(chǎn)在流通領(lǐng)域中的繼續(xù)和價(jià)值的追加，維修不僅是物業(yè)服務(wù)公司為住戶服務(wù)的重要內(nèi)容，也是保護(hù)城市房產(chǎn)的基本途徑。

物業(yè)維修項(xiàng)目有哪些？

業(yè)主作為物業(yè)的所有權(quán)人，應(yīng)對(duì)其所有的物業(yè)承擔(dān)維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任。因此，業(yè)主的室內(nèi)部分，即戶門以內(nèi)的部位和設(shè)備，包括水、電、氣、戶表以內(nèi)的管線和自用陽臺(tái)，由業(yè)主負(fù)責(zé)維修。房屋的共用部位和共用設(shè)施設(shè)備，包括房屋的外墻面、樓梯間、通道、屋面、上下水管道、公用水箱、加壓水泵、電梯、機(jī)電設(shè)備、公用天線和消防設(shè)施等房屋主體共用設(shè)施，由物業(yè)公司組織定期養(yǎng)護(hù)和維修。住宅區(qū)內(nèi)的水、電、煤氣、通迅等管線的維修養(yǎng)護(hù)，由有關(guān)供水、供電、供氣及通迅單位負(fù)責(zé)，維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)由有關(guān)業(yè)務(wù)單位支付。但是，物業(yè)公司與有關(guān)業(yè)務(wù)單位另有約定的，按雙方約定確定維修責(zé)任。

物業(yè)維修類別分急修、小修、二種。急修要求維修工在接到報(bào)修15分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場，8小時(shí)內(nèi)修復(fù)，若不能，要有緊急處理措施，并對(duì)報(bào)修人做出合理解釋，做出限時(shí)承諾。小修要求2日內(nèi)修復(fù)，特殊情況必須做出說明和限時(shí)承諾。

急修

1.電梯運(yùn)行系統(tǒng)中涉及的設(shè)施設(shè)備存在安全隱患，電梯專業(yè)檢測機(jī)構(gòu)出具整改通知書的；

2.給水排水系統(tǒng)中涉及的設(shè)施設(shè)備存在安全隱患，或發(fā)生故障，造成大面積停水，房屋行政主管部門出具整改通知書的；

3.消防系統(tǒng)中涉及的設(shè)施設(shè)備存在安全隱患或發(fā)生故障，消防部門出具整改通知書的；

4.屋頂、屋面、外墻面發(fā)生滲漏、地下室發(fā)生積水，嚴(yán)重影響業(yè)主房屋正常使用，經(jīng)房管部門指定的房屋質(zhì)量滲漏認(rèn)定機(jī)構(gòu)出具證明的；

5.房屋外墻存在脫落、剝落等隱患，經(jīng)專業(yè)房屋質(zhì)量檢測單位出具證明的。小區(qū)若存在電梯安全隱患等五類情況，物業(yè)都應(yīng)該進(jìn)行緊急維修。

小修

凡以及時(shí)修復(fù)小損小壞，保持房屋原來完損等級(jí)為目的的日常養(yǎng)護(hù)工程為小修工程。如墻體裂縫修補(bǔ)，管路、電路小型調(diào)整等。

業(yè)主日常報(bào)修的程序

一、日常報(bào)修的程序

（1）業(yè)主或住戶根據(jù)所要報(bào)修的項(xiàng)目內(nèi)容，通知“接修調(diào)度中心”請(qǐng)修；

（2）“接修調(diào)度中心”接報(bào)修通知后，一方面發(fā)出請(qǐng)修憑證，業(yè)主或住戶須詳細(xì)、如實(shí)填寫請(qǐng)修憑證；另一方面則調(diào)度本處維修人員或其他維修點(diǎn)人員趕赴現(xiàn)場維修；

（3）維修人員修理完工后，由業(yè)主（住戶）或小區(qū)物業(yè)管理企業(yè)（如請(qǐng)其他維修點(diǎn)修理的話）進(jìn)行維修質(zhì)量的驗(yàn)收；

（4）維修質(zhì)量驗(yàn)收合格后，由業(yè)主（住戶）按維修人員的維修統(tǒng)計(jì)核算結(jié)果和請(qǐng)修憑證及有關(guān)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)予以付費(fèi)，并在派工單上簽字后收取付費(fèi)發(fā)票或單據(jù)；維修費(fèi)用除按規(guī)定的在正常保修范圍內(nèi)的修理項(xiàng)目外，其他均應(yīng)報(bào)業(yè)主管理委員會(huì)通過后實(shí)行；

（5）業(yè)主（住戶）如對(duì)維修質(zhì)量、收費(fèi)及服務(wù)等有異議并未能獲及時(shí)解決者，可隨時(shí)向物業(yè)管理企業(yè)或其他有關(guān)單位進(jìn)行投訴。

2、維修三檢測和三回訪

物業(yè)管理企業(yè)通常有“三檢制”和“三回訪”制度。三檢制是指自檢（班組自行對(duì)工程質(zhì)量進(jìn)行檢驗(yàn)）、互檢（班組之間互相對(duì)工程質(zhì)量進(jìn)行的檢驗(yàn)），交接檢（上一道工序與下一道工序交接時(shí)，共同對(duì)工程質(zhì)量進(jìn)行的檢驗(yàn)）。三回訪是指雨后、部分竣工后和完工后的回訪或抽查。為此，業(yè)主或住戶可根據(jù)各自的實(shí)際情況，配合該項(xiàng)工作，維護(hù)自身的合法權(quán)益，促進(jìn)小區(qū)物業(yè)管理的文明建設(shè)。

物業(yè)維修標(biāo)準(zhǔn)是怎樣的？

物業(yè)維修管理工作應(yīng)當(dāng)達(dá)到的水平，即物業(yè)維修的標(biāo)準(zhǔn)，雖然因物業(yè)的所在地區(qū)、物業(yè)管理企業(yè)、物業(yè)的具體情況等而有所不同，但還是有著許多共性的。

室外維修養(yǎng)護(hù)標(biāo)準(zhǔn)

1.供水設(shè)施（包括消防供水設(shè)施）、管線、各種閥門完好，無跑、冒、滴、漏現(xiàn)象。

2.供電線路完好，配電盤等設(shè)備完好無損。

3.房屋地基無明顯沉降、移位，墻體無嚴(yán)重裂縫等。

4.梁、柱、板主體無傾斜、變形、弓凸、剝落、開裂和非收縮性裂縫，無筋露等。

5.頂棚抹灰層牢固，無面層剝落和明顯裂縫。

6.樓梯、扶手無混凝土、碳化產(chǎn)生裂縫、剝落，鋼筋無銹蝕、變形，牢固，確保使用安全，木扶手表面無明顯龜裂和漆層脫落。

7.公共門窗牢固、美觀、無銹蝕，開關(guān)靈活、門窗及門窗配件齊全。

8.屋面防水層無老化、拉裂、軸裂、龜裂現(xiàn)象，滲漏面積在1平方米以內(nèi)的，報(bào)修3天必須修復(fù)，大面積滲漏應(yīng)在一周內(nèi)修復(fù)，天溝、落水管、落水斗暢通，不積水，固定牢靠，屋面出入口完好。

9.樓頂扶欄、避雷裝置無破損、變形，無明顯銹蝕。

10.樓梯燈完好，燈開關(guān)正常，電表箱完好，無安全隱患，樓道亮燈率達(dá)80％以上，及時(shí)更換損壞的公用開關(guān)、燈泡。

11.電子門對(duì)講功能正常，標(biāo)識(shí)顯示清楚，聲音正常，門鎖、拉手完好；接到報(bào)修指令后30分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場，一般性維修應(yīng)4小時(shí)內(nèi)完成，大修30小時(shí)內(nèi)完成，系統(tǒng)嚴(yán)重?fù)p壞或材料供應(yīng)不及時(shí)，維修人員應(yīng)與用戶協(xié)商確定完成時(shí)間。

12.房屋棟號(hào)、單元號(hào)、樓層號(hào)字體清晰、醒目，標(biāo)識(shí)齊全，標(biāo)識(shí)牌無損壞。

13.雨搭與建筑物外墻連接完好，無脫離、開縫現(xiàn)象，無排水不暢現(xiàn)象。

14.通風(fēng)口無裂縫、破損、堵塞、銹蝕等情況。

15.室外建筑小品、標(biāo)識(shí)牌完好率100%，符合安全要求，標(biāo)識(shí)牌齊全醒目。

道路維修養(yǎng)護(hù)標(biāo)準(zhǔn)

1.水泥路面整體要求路面平滑，無明顯坑洼、破損；人行道、車道、消防通道、停車場造成坑洼或破損，每500平方米內(nèi)累計(jì)不超過1平方米，路面沒有積留大塊石子或其它雜物。

2.道板磚無缺少，98％沒有松動(dòng)，單塊破損面積不能大于20％。

3.電纜溝蓋板平整無缺少，單塊破壞面積不能超過20％。

4.路牙石整齊沒有明顯蹋陷，不缺少一塊，單塊破損長度不超過20％。

5.擋土坡、墻無蹋陷、無破損現(xiàn)象。

6.臺(tái)階沒有明顯破損。

給排水維修養(yǎng)護(hù)標(biāo)準(zhǔn)

1.雨、污水檢查井發(fā)生故障應(yīng)立即搶修，室外檢查井、化糞池堵塞，當(dāng)天必須疏通，意外嚴(yán)重堵塞當(dāng)天不能疏通的，應(yīng)連續(xù)作業(yè)至疏通為止；排水通暢無阻塞，每年春秋兩季清理疏通一次，井蓋沒有明顯裂紋或破損，無缺少，井壁完好沒有塌裂。

2.雨排及明暗溝渠無堵塞現(xiàn)象，溝體完好，雨排篦子無破損、丟失。

3.排水管道水管水閥完好，無滲漏，水管通暢無阻塞。

4.化糞池、沉淀池每年清理一次，井壁沒有塌裂，井蓋無缺少。

公共設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)標(biāo)準(zhǔn)

1.庭院燈、路燈燈座箱、燈柱、燈罩、燈泡等設(shè)施完好，保持清潔, 亮燈率達(dá)98%以上；每年要進(jìn)行一次全面檢修，及時(shí)更換老化線路，做好燈桿刷漆防腐工作。

2.垃圾箱（桶）完好無破損，無銹蝕。

3.文化宣傳、娛樂設(shè)施無損壞、無剝落和銹蝕；各種標(biāo)識(shí)齊全、內(nèi)外整潔；花壇、涼亭、凳、椅無破損、剝落或銹蝕現(xiàn)象。

4.室外各類圍墻護(hù)欄整體外觀一致，沒有明顯破損和剝落，鐵制護(hù)欄無明顯銹蝕。

室內(nèi)維修服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)

1.水電設(shè)施、設(shè)備（包括電源開關(guān)、給水閥門、衛(wèi)生潔具等）接到報(bào)修指令后及時(shí)維修或更換（材料費(fèi)由用戶個(gè)人承擔(dān)），一般故障2小時(shí)內(nèi)完成。

2.下水管道堵塞接到報(bào)修指令后30分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場，2小時(shí)內(nèi)完成，現(xiàn)場清理干凈。

3.水管線漏水接到報(bào)修指令后30分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場，4小時(shí)內(nèi)完成，現(xiàn)場清理干凈。

4.非電源單位原因造成的停電、短路，接到報(bào)修指令后30分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場，一般性故障2小時(shí)內(nèi)完成，難以處理的24小時(shí)內(nèi)完成。

5.廚房、衛(wèi)生間、陽臺(tái)滲水接到報(bào)修指令后30分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場，一周內(nèi)完成，現(xiàn)場清理干凈。若難以處理的，征得用戶同意，向住戶明確完成時(shí)間。

物業(yè)維修具有多大的意義？

物業(yè)維修在物業(yè)管理中有重大的意義:

1．物業(yè)維修是延長物業(yè)使用壽命的保證，物業(yè)維修也是提高物業(yè)使用價(jià)值的保證，良好的物業(yè)維修能夠最大地發(fā)揮物業(yè)在生命周期的使用價(jià)值。

2．做好物業(yè)維修管理工作可以使業(yè)主安居樂業(yè)，方便業(yè)主工作和生活。

3．做好物業(yè)維修管理工作使國家節(jié)省大量的建房基金。

4．做好物業(yè)維修管理工作可以擴(kuò)大物業(yè)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。

5．物業(yè)維修管理與服務(wù)的完善可以給社會(huì)減輕就業(yè)壓力，創(chuàng)造更多的就業(yè)機(jī)會(huì)。

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