在物業(yè)管理中，安全保衛(wèi)服務(wù)是基于業(yè)主與物業(yè)管理公司按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，為維護(hù)物業(yè)管理相關(guān)區(qū)域內(nèi)的秩序而產(chǎn)生的，是物業(yè)管理服務(wù)的一項(xiàng)重要內(nèi)容。那么，物業(yè)安全管理主要包括哪些方面？究竟該如何進(jìn)行管理呢？佰佰安全網(wǎng)來(lái)說(shuō)說(shuō)這方面的物業(yè)安全小知識(shí)。

物業(yè)安全管理的定義

物業(yè)安全管理指物業(yè)服務(wù)公司采取各種措施、手段，保證業(yè)主和業(yè)主使用人的人身、財(cái)產(chǎn)安全，維持正常生活和工作秩序的一種管理行為，這也是物業(yè)管理工作最基礎(chǔ)的工作之一。物業(yè)安全管理包括“防”與“?！眱蓚€(gè)方面：“防”是預(yù)防災(zāi)害性、傷害性事故發(fā)生；“?！笔峭ㄟ^(guò)各種措施對(duì)萬(wàn)一發(fā)生的事故進(jìn)行妥善處理。“防”是防災(zāi)，“保”是減災(zāi)。兩者相輔相成，缺一不可。

物業(yè)安全管理的目的

進(jìn)行物業(yè)安全管理的目的，是物業(yè)管理企業(yè)通過(guò)采取組織性、技術(shù)性的措施，滿足物業(yè)的安全需要，為物業(yè)業(yè)主和使用人提供一個(gè)安全、文明的生活和工作環(huán)境。物業(yè)安全管理的目標(biāo)應(yīng)依據(jù)物業(yè)安全管理的需求來(lái)制定，這是物業(yè)管理市場(chǎng)化運(yùn)作的基本要求，只有建立在對(duì)客戶需求取得正確認(rèn)識(shí)和了解的基礎(chǔ)上，制定并實(shí)現(xiàn)管理服務(wù)目標(biāo)才能得到市場(chǎng)的認(rèn)可。

物業(yè)安全管理主要包括哪些方面？

物業(yè)安全管理的主要內(nèi)容包括治安管理、消防管理以及車輛道路管理3個(gè)方面。

1.治安管理

①對(duì)物業(yè)區(qū)域內(nèi)違反《治安管理?xiàng)l例》的行為進(jìn)行制止，并報(bào)公安機(jī)關(guān)處理。如非法攜 帶槍支彈藥、非法侵入他人住宅，偷盜他人財(cái)物等；

②對(duì)于物業(yè)區(qū)域內(nèi)妨礙他人正常生活的行為進(jìn)行禁止。如發(fā)出噪音、污染，亂扔雜物， 搭建各類違章建筑、流動(dòng)攤販擾民等。

2.消防管理

其內(nèi)容主要是預(yù)防和控制火災(zāi)的發(fā)生，如防火安全宣傳，及時(shí)撲滅火災(zāi)，消防器材的保 養(yǎng)和維修等。

3.車輛交通管理

主要是搞好車輛停放和交通安全管理，保證車輛和行人的安全。

物業(yè)安全管理的特點(diǎn)

物業(yè)安全管理具有以下基本特點(diǎn)：綜合性強(qiáng)，管理難度大； 服務(wù)性特點(diǎn)突出，服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)較高；對(duì)人員的綜合素質(zhì)要求較高；而對(duì)市場(chǎng)化、企業(yè)化的物業(yè)管理來(lái)講，其物業(yè)安全管理具有以下基本特征：契約性：安全管理工作是受業(yè)主委托，依據(jù)物業(yè)管理合同來(lái)進(jìn)行的，其內(nèi)容、職責(zé)和權(quán)限受到合同限制。

服務(wù)性：安全管理的目的是為業(yè)主服務(wù)，其方式是寓管理于服務(wù)之中，具有較強(qiáng)的服務(wù)特征。

特定性：物業(yè)安全管理服務(wù)的對(duì)象是特定的，管理服務(wù)的范圍和內(nèi)容也是特定的，與社會(huì)安全保衛(wèi)有區(qū)別。

有償性：物業(yè)安全管理是有償服務(wù)，是一種市場(chǎng)化行為，必須遵守市場(chǎng)運(yùn)行的規(guī)則。

影響物業(yè)安全管理效果的因素

物業(yè)的安全管理是一項(xiàng)復(fù)雜的工作，影響物業(yè)安全管理效果的因素很多，歸納起來(lái)大致有以下幾個(gè)方面：

社會(huì)因素的影響：包括社會(huì)綜合治安狀況，法制建設(shè)，政府相關(guān)執(zhí)法和管理部門的工作力度等；

物業(yè)因素的影響：包括物業(yè)的基本狀況，安防基礎(chǔ)設(shè)施，業(yè)主的構(gòu)成和基本素質(zhì)等；

物質(zhì)資源因素的影響：包括安防設(shè)備(智能化設(shè)備)，安防用具和工具(包括交通和通訊條件)，工作環(huán)境和防護(hù)用品等；

人力資源因素的影響：包括保安員的數(shù)量、素質(zhì)、經(jīng)驗(yàn)、培訓(xùn)等；

管理因素的影響：包括管理機(jī)構(gòu)，管理方案，工作程序，檢查、考評(píng)和獎(jiǎng)懲措施等；

其它因素的影響：如自然災(zāi)害等。

影響物業(yè)安全管理效果的因素中有許多是物業(yè)管理企業(yè)所難以把握和控制的，在這樣的情況下，我們一方面要盡可能的改善外部環(huán)境，使之更有利于物業(yè)的安全管理，另一方面要在現(xiàn)有的條件下，通過(guò)人員素質(zhì)和管理水平的提高，達(dá)到最佳的管理效果和最好的管理效能。

物業(yè)安全管理的基本方式

目前我國(guó)物業(yè)安全管理主要有以下幾種分類和基本方式：

自己管理和外委管理

大多數(shù)的物業(yè)管理企業(yè)自己成立物業(yè)安全管理機(jī)構(gòu)，進(jìn)行日常的安全管理，也有部分企業(yè)將安全管理委托給專業(yè)保安公司進(jìn)行管理，也有的物業(yè)將保安工作部分外包，包括某些特定的區(qū)域(如倉(cāng)庫(kù))和某些特定的內(nèi)容(如停車場(chǎng))。對(duì)一些特殊用途的物業(yè)，安全保衛(wèi)工作甚至由部分由武警負(fù)責(zé)，如有的政府機(jī)關(guān)由武警負(fù)責(zé)安全防范，由物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)消防管理等。

集約式管理和分解式管理

集約式管理的管理人員和管理內(nèi)容較為集中，保安部門下一般不再劃分更細(xì)的部門，保安員要同時(shí)或輪崗承擔(dān)不同類型的工作，這類管理的特點(diǎn)是成本較低，管理過(guò)程容易控制，適合于中小規(guī)模，安全管理內(nèi)容相對(duì)較少的物業(yè)。

分解式管理是將安全管理工作按照種類和范圍進(jìn)行細(xì)化和分解，使各項(xiàng)工作更加專業(yè)，保安部下再設(shè)二級(jí)或三級(jí)機(jī)構(gòu)，保安員工作相對(duì)單一并較為專業(yè)，如對(duì)停車場(chǎng)、消防檢查和宣傳、專業(yè)接待和守護(hù)等工作進(jìn)行相對(duì)獨(dú)立的劃分，這種方式往往適用于大規(guī)模和安全管理內(nèi)容相對(duì)較多的物業(yè)。此時(shí)將安全管理更加專業(yè)化不僅可以提高管理服務(wù)水平，而且有助于提高管理效能，從而降低成本。

細(xì)分的方式要根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行策劃分析，如某小區(qū)有40萬(wàn)平方米的建筑面積，可將守衛(wèi)(固定崗)按地理區(qū)域劃分成幾個(gè)組團(tuán)，其保安員和停車場(chǎng)的管理人員相對(duì)獨(dú)立，這樣的好處是使每一個(gè)保安員都能對(duì)守護(hù)的對(duì)象和環(huán)境較為熟悉，而巡邏可以組建單獨(dú)的隊(duì)伍，配備自行車或摩托車(摩托車不能在擾民的情況下用)，可以提高巡邏的效率，并提供了應(yīng)付緊急事件的機(jī)動(dòng)增援力量。

又如某物業(yè)管理公司在相互之間距離不遠(yuǎn)的范圍內(nèi)有多個(gè)管理處，可以將保安員的操練、消防檢查、安全宣傳教育等工作從各個(gè)管理處分解出來(lái)，由相對(duì)專業(yè)的人員負(fù)責(zé)，在提高或保障質(zhì)量的前提下，能夠明顯降低成本。

敞開式管理和封閉式管理

敞開式管理和封閉式管理是將物業(yè)安全管理按照物業(yè)范圍與外界的隔離和控制程度來(lái)進(jìn)行劃分的，是物業(yè)安全管理重要的，也是必須涉及到的概念。這里所說(shuō)的隔離和控制是指運(yùn)用物質(zhì)和技術(shù)條件及相應(yīng)的管理手段和方法，將進(jìn)出物業(yè)范圍內(nèi)的人和物品進(jìn)行控制，其中物質(zhì)手段主要有各種圍墻、欄桿、綠籬、建筑物外墻、水體等，技術(shù)條件主要有安全防范和報(bào)警的技術(shù)裝備，如紅外線報(bào)警裝置、電纜報(bào)警裝置、閉路電視監(jiān)控裝置、照明措施等。

封閉式管理因?yàn)槟軌驅(qū)M(jìn)出物業(yè)的人員、車輛和物品進(jìn)行有效監(jiān)管，因而對(duì)保障物業(yè)安全具有非常重要的作用，故建議在條件許可的情況下，盡可能的采用封閉式管理，尤其是對(duì)居住物業(yè)，國(guó)家物業(yè)管理主管部門和行業(yè)協(xié)會(huì)也大力倡導(dǎo)這種管理方式。但封閉式管理有時(shí)受到環(huán)境和條件的限制(如公共場(chǎng)所象公共寫字樓、超市等較難實(shí)行人員的登記管理，又如小區(qū)內(nèi)包含市政道路，就難以對(duì)車輛進(jìn)行管理等)，而且管理成本相對(duì)較高，管理難度相對(duì)較大，有時(shí)會(huì)引起業(yè)主或使用人的不便。因此，我們?cè)谠O(shè)計(jì)封閉式管理方案時(shí)，要細(xì)致分析考慮各種因素，才能制定出好的管理辦法。

正是由于封閉式管理的上述特點(diǎn)，我們?cè)趯?shí)際工作中會(huì)采用全封閉式管理、半封閉式管理和局部封閉式管理幾種方式：

1、全封閉式管理：全封閉式管理是對(duì)進(jìn)出物業(yè)的人、車、物全部實(shí)行查驗(yàn)放行的管理方法，全封閉式管理要求物業(yè)具有物質(zhì)上的全部隔離裝置，而且往往采用先進(jìn)技術(shù)來(lái)防止翻越及翻越報(bào)警，對(duì)物業(yè)所有的出入口都進(jìn)行管理，具體管理內(nèi)容主要有：

人：訪客必須得到業(yè)主的許可，并進(jìn)行登記;其他人員禁止入內(nèi)。

車：所有機(jī)動(dòng)車輛進(jìn)行登記發(fā)卡，驗(yàn)證后放行。

物：禁止物業(yè)不允許存放的物品入內(nèi)(如危險(xiǎn)品、劇毒物品等)，大件或具有一定價(jià)值的物品需由業(yè)主本人同意方可運(yùn)出。

全封閉式管理，安防效果好，但成本較高，較高檔次的住宅物業(yè)，尤其是高層住宅樓宇較多采用這種管理方法。

2、半封閉式管理：半封閉式管理是對(duì)進(jìn)出物業(yè)的人、車、物實(shí)行部分查驗(yàn)放行的管理方法，半封閉式管理要求物業(yè)具備對(duì)需要進(jìn)行驗(yàn)放內(nèi)容進(jìn)行限制、隔離和管理的物質(zhì)條件、技術(shù)手段和管理方法。當(dāng)實(shí)行全封閉式管理?xiàng)l件不足時(shí)，可考慮進(jìn)行半封閉式管理，一般較大型的住宅小區(qū)、寫字樓、工業(yè)區(qū)較多選用半封閉式管理。

半封閉式管理同樣需要根據(jù)物業(yè)的實(shí)際情況進(jìn)行設(shè)計(jì)。通常情況下有下列幾種類型：

對(duì)大型住宅小區(qū)的半封閉式管理：對(duì)人和物品進(jìn)行選擇性限制(選擇性限制是指保安員根據(jù)目測(cè)、觀察和經(jīng)驗(yàn)，有選擇性的對(duì)可疑的人員和物品進(jìn)行查驗(yàn)放行)，而對(duì)全部機(jī)動(dòng)車輛進(jìn)行登記發(fā)卡和驗(yàn)證放行。

對(duì)寫字樓的半封閉式管理：對(duì)人和進(jìn)入物品進(jìn)行選擇性限制，對(duì)大件的運(yùn)出物品進(jìn)行驗(yàn)證放行，對(duì)全部機(jī)動(dòng)車輛進(jìn)行登記發(fā)卡和驗(yàn)證放行。

對(duì)工業(yè)區(qū)的半封閉式管理：對(duì)人和進(jìn)入物品進(jìn)行選擇性限制，對(duì)全部的運(yùn)出物品進(jìn)行驗(yàn)證放行，對(duì)全部機(jī)動(dòng)車輛進(jìn)行登記發(fā)卡和驗(yàn)證放行。

3、局部封閉式管理：局部封閉式管理是對(duì)物業(yè)進(jìn)行區(qū)塊上的劃分，對(duì)部分區(qū)域進(jìn)行封閉式管理而對(duì)其他區(qū)域進(jìn)行敞開式管理，多數(shù)運(yùn)用于混合型物業(yè)，如對(duì)包含商業(yè)街的住宅區(qū)，可以對(duì)住宅部分進(jìn)行封閉式管理，而對(duì)商業(yè)部分則進(jìn)行敞開式管理。

物業(yè)安全管理的具體實(shí)施制度

一、24小時(shí)值班制度

1、安全管理員分早（7：00-19：00）、晚（19：00-第二天7：00）三班兩運(yùn)轉(zhuǎn)，實(shí)行24小時(shí)全天候值班制度。

2、安全管理員上崗必須穿著統(tǒng)一制服，佩帶規(guī)定裝備和工作牌。

3、上崗時(shí)要認(rèn)真檢查設(shè)備設(shè)施，認(rèn)真做好“四防”（防火、防盜、防破壞、防意外）工作，發(fā)現(xiàn)不安全因素立即查明情況，排除險(xiǎn)情，并及時(shí)報(bào)告主管領(lǐng)導(dǎo)，確保小區(qū)安全。

4、熟悉本崗位任務(wù)和工作程序，執(zhí)勤過(guò)程中要以敏銳的目光，注意發(fā)現(xiàn)可疑的人、事、物，預(yù)防案件、事故的發(fā)生，力爭(zhēng)做到萬(wàn)無(wú)一失。

5、愛護(hù)設(shè)施設(shè)備和公共財(cái)物，對(duì)小區(qū)內(nèi)的一切設(shè)施、財(cái)物不得隨便移動(dòng)及亂用，熟悉小區(qū)消防系統(tǒng)及消防器材的安裝位臵，熟練掌握各種滅火器材的使用方法，遇到突發(fā)事件能正確進(jìn)行處理。

6、堅(jiān)守崗位，提高警惕，對(duì)崗位內(nèi)發(fā)生的各種情況要認(rèn)真處理，并且做好記錄，發(fā)現(xiàn)違法犯罪嫌疑人要堅(jiān)決設(shè)法抓獲。

7、遇有緊急突發(fā)性重大事情，要及時(shí)向班長(zhǎng)或主管領(lǐng)導(dǎo)請(qǐng)示報(bào)告。

8、嚴(yán)格執(zhí)行交接班制度。

9、積極向客戶宣傳遵紀(jì)守法和消防安全等治安防范知識(shí)。

二、車輛管理

1、在小區(qū)內(nèi)有停車位的車主，必須持有管理處發(fā)放的停車卡，并憑卡出入小區(qū)。

2、凡無(wú)私家車位停車證的車輛，一律不得在私家車位泊車。

3、進(jìn)入小區(qū)內(nèi)停放的車輛，必須停放在劃定的車位內(nèi)。行車通道、消防通道及非停車位禁止停車。

4、外來(lái)車輛，按零停收取停車費(fèi)。

5、凡裝有易燃、易爆、劇毒物品或有污染性物品的車輛，嚴(yán)禁駛?cè)胱≌瑓^(qū)。

6、車輛停放后，駕駛員必須自覺鎖好車門，關(guān)好車窗，并保持車位清潔衛(wèi)生。

7、車管員必須嚴(yán)格執(zhí)行車輛出入規(guī)定，發(fā)現(xiàn)可疑情況及時(shí)報(bào)告，并認(rèn)真做好交接班工作，凡因交接不清而造成事故的，必須追究交接班雙方的責(zé)任。

三、消防管理

1、按照“誰(shuí)主管，誰(shuí)負(fù)責(zé)”的原則，對(duì)轄區(qū)內(nèi)的消防安全工作負(fù)全面領(lǐng)導(dǎo)責(zé)任。

2、采取有效措施，認(rèn)真檢查、指導(dǎo)、督促轄區(qū)內(nèi)全體人員全面落實(shí)“預(yù)防為主，防消結(jié)合”的方針，每月至少全面檢查消防設(shè)施設(shè)備一次。

3、貫徹消防法規(guī)，落實(shí)消防措施，加強(qiáng)消防監(jiān)督，宣傳消防知識(shí)，組織消防演習(xí)，管好消防設(shè)施（備），增強(qiáng)全體人員的消防安全意識(shí)和自防自救能力。

4、熟悉轄區(qū)內(nèi)的防火建筑結(jié)構(gòu)和人員工作、生活環(huán)境及人員疏散通道等基本情況，掌握各種消防設(shè)施（備）的基本功能、原理及正確使用方法、滅火應(yīng)急措施等知識(shí)。

5、制定重大工作計(jì)劃，開展大型活動(dòng)，必須擬定相應(yīng)的滅火應(yīng)急方案。

6、定期檢查轄區(qū)內(nèi)的消防設(shè)施，組織討論、修訂、完善滅火應(yīng)急方案，確保萬(wàn)無(wú)一失。

7、及時(shí)消除并處理火險(xiǎn)隱患、火警投訴及有關(guān)事宜。

8、發(fā)生火災(zāi)時(shí)，在專業(yè)消防人員趕到現(xiàn)場(chǎng)之前，擔(dān)任現(xiàn)場(chǎng)總指揮，協(xié)調(diào)滅火工作。

四、應(yīng)急管理

（一）發(fā)生火警時(shí)的應(yīng)急措施詳見《滅火應(yīng)急規(guī)程》。

（二）執(zhí)勤中遇到搶劫的處理

在執(zhí)勤中遇到有公開使用暴力或其他（打、砸、搶）手段，強(qiáng)行掠奪或毀壞公司和客戶財(cái)物的犯罪行為時(shí)，要切實(shí)履行安全管理職責(zé)，立即進(jìn)行處理。

1、迅速制止犯罪。要保持鎮(zhèn)靜，設(shè)法制服罪犯，并應(yīng)立即發(fā)出信號(hào)，召集附近的安全管理員或群眾支援。

2、若在小區(qū)內(nèi)遇到犯罪分子搶劫，應(yīng)立即通知關(guān)閉大門。若罪犯逃跑，又追不上時(shí)，要看清人數(shù)和衣著、面貌、身高等外貌特征，所用交通工具及其他標(biāo)志等，并及時(shí)報(bào)告管理處和公安機(jī)關(guān)，可撥“110”報(bào)警。

3、有固定現(xiàn)場(chǎng)的，要保護(hù)好現(xiàn)場(chǎng)；若在運(yùn)動(dòng)過(guò)程中作案，沒有固定現(xiàn)場(chǎng)的，對(duì)犯罪嫌疑人遺留的物品，作案工具等，應(yīng)當(dāng)用鉗子、鑷子或其他工具提取，然后放在白紙內(nèi)妥善保存，交公安機(jī)關(guān)處理。切不可將安全管理人員或其他人的指紋等痕跡弄到遺留物上。

4、訪問目擊群眾，收集發(fā)生劫案的情況，提供給公安機(jī)關(guān)，在公安人員未勘察現(xiàn)場(chǎng)或現(xiàn)場(chǎng)勘察完畢之前，不能離開。

5、事主或在場(chǎng)群眾如有受傷的，要盡快送醫(yī)院救治，并迅速報(bào)告公安機(jī)關(guān)。

（三）發(fā)現(xiàn)客戶醉酒滋事或精神病人闖入安全管理目標(biāo)的處置

醉酒者或精神病人失去了正常的理智，處于不能自控的狀態(tài)，很容易造成傷害，當(dāng)班安全管理員的處置方法是：

1、勸說(shuō)或阻攔，讓其盡快離開安全管理目標(biāo)范圍。

2、采取控制和監(jiān)護(hù)措施的同時(shí)，及時(shí)通知醉酒者、精神病人的家屬或工作單位，讓他們派人領(lǐng)回。

3、酒者或精神病人有危害安全管理目標(biāo)或社會(huì)安全的行為，可將其強(qiáng)制送交公安部門處理。

（四）執(zhí)勤中發(fā)現(xiàn)可疑分子的處置

安全管理員在執(zhí)勤中如發(fā)現(xiàn)有神色慌張、行動(dòng)詭秘的可疑人員時(shí)，應(yīng)采取如下措施：

1、報(bào)告當(dāng)班班長(zhǎng)和管理處，并向其他區(qū)域執(zhí)勤安全管理員發(fā)出信號(hào)。特殊情況還需向公安部門報(bào)告。

2、嚴(yán)密跟蹤觀察，暗中監(jiān)視，防止其進(jìn)行破壞或犯罪活動(dòng)。

3、發(fā)現(xiàn)與公安機(jī)關(guān)通緝的在逃人員體貌特征相似者，或經(jīng)盤詢漏洞百出、形跡可疑者，可采取措施將其帶往公安機(jī)關(guān)查處。

（五）執(zhí)勤中發(fā)現(xiàn)客戶斗毆時(shí)的處置

當(dāng)班安全管理員在安全管理區(qū)域內(nèi)發(fā)現(xiàn)客戶打架、斗毆事件時(shí)必須采取如下措施：

1、心勸導(dǎo)雙方離開現(xiàn)場(chǎng)，緩解矛盾。確能認(rèn)定屬于《違反治安管理?xiàng)l例》行為或犯罪行為的，應(yīng)及時(shí)報(bào)告公安機(jī)關(guān)，或?qū)⑿袨槿伺に凸矙C(jī)關(guān)處理。

2、提高警惕，防止壞人利用混亂之機(jī)進(jìn)行破壞或偷竊活動(dòng)。

3、勸說(shuō)圍觀群眾離開，確保安全管理區(qū)域的正常治安秩序。

4、協(xié)助公安人員勘察打斗現(xiàn)場(chǎng)，收繳斗毆器械，辨認(rèn)為首分子。

（六）客戶發(fā)生刑事或治安案件時(shí)的處置

1、值班安全管理員應(yīng)迅速報(bào)告安全管理班長(zhǎng)和管理處，管理處應(yīng)盡快向公安機(jī)關(guān)報(bào)案，及時(shí)報(bào)告公司安全部，客戶投購(gòu)保險(xiǎn)的還應(yīng)（提醒客戶）通知承保的保險(xiǎn)公司。

2、當(dāng)班安全管理員應(yīng)根據(jù)具體情況，采取適當(dāng)方法保護(hù)現(xiàn)場(chǎng)，禁止無(wú)關(guān)人員進(jìn)入，以免破壞現(xiàn)場(chǎng)，影響證據(jù)的收集。

3、抓緊時(shí)機(jī)向發(fā)現(xiàn)人或周圍群眾了解案件和事故發(fā)生、發(fā)現(xiàn)的經(jīng)過(guò)，收集群眾的反映和議論，了解更多的情況并認(rèn)真做好記錄。

4、向到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)的公安人員認(rèn)真匯報(bào)案件發(fā)生情況，協(xié)助破案。

由此可見，物業(yè)安全管理的服務(wù)內(nèi)容和規(guī)范會(huì)隨著社會(huì)總體經(jīng)濟(jì)水平的提高、社會(huì)分工的進(jìn)一步分化得到進(jìn)一步的擴(kuò)展和延伸。