1、小區(qū)的地下人防車(chē)位，屬于建造在小區(qū)人防工程內(nèi)的，非戰(zhàn)時(shí)用于停車(chē)的車(chē)位。作為人防工程的地下室也不計(jì)入公用建筑面積。從上述規(guī)定可以看出，人防車(chē)位是由人民防空管理部門(mén)代表國(guó)家行使所有者權(quán)能，該類(lèi)車(chē)位不可以辦理產(chǎn)權(quán)證，所有權(quán)既不屬于開(kāi)發(fā)商，也不屬于全體業(yè)主。

2、小區(qū)地上車(chē)位，建造于小區(qū)地上空間，是為了滿(mǎn)足臨時(shí)停放車(chē)輛而設(shè)置的車(chē)位。地上車(chē)位又分兩種，一種是小區(qū)建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃建設(shè)的車(chē)位，一種是開(kāi)發(fā)商在規(guī)劃外新增車(chē)位。占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車(chē)的車(chē)位，屬于業(yè)主共有。因此，建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃建設(shè)的車(chē)位屬于開(kāi)發(fā)商所有;建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位之外新增的車(chē)位，且占用了公共土地，則屬于小區(qū)業(yè)主共有。

1、何時(shí)實(shí)際交付使用

依法成立的合同，自成立時(shí)生效，本案中，自合同生效開(kāi)始溫先生就擁有該車(chē)位使用權(quán)，開(kāi)發(fā)商一直逾期為交付使用的確已經(jīng)違反了合約規(guī)定。因此法院支持溫先生索要逾期未交付使用的賠償要求。

2、超出部分租金處理問(wèn)題

溫先生與開(kāi)發(fā)商簽訂的《車(chē)位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》因?yàn)檐?chē)位使用年限約定的很長(zhǎng)，至2078年，因此租金也實(shí)際交付了10萬(wàn)元。如今使用權(quán)有效期只有20年，那明顯的租金的數(shù)額就存在不合理的地方。需要溫先生與開(kāi)發(fā)商進(jìn)行協(xié)商退換部分租金或簽訂到期自動(dòng)續(xù)租合同。

3、有效時(shí)限

雖然開(kāi)發(fā)商有權(quán)對(duì)車(chē)位進(jìn)行租賃，但根據(jù)《民法典》第七百零五條規(guī)定，租賃期限不得超過(guò)二十年。超過(guò)二十年的，超過(guò)部分無(wú)效。也就是說(shuō)，雖然溫先生與開(kāi)發(fā)商簽訂的車(chē)位使用權(quán)有效期是到2078年，但實(shí)際上到2038年2月25日就會(huì)失效。

1、買(mǎi)賣(mài)不同

人防車(chē)位的產(chǎn)權(quán)屬于國(guó)家所以不得進(jìn)行買(mǎi)賣(mài)，但是可以進(jìn)行租賃，；

產(chǎn)權(quán)車(chē)位可以和房屋一樣進(jìn)行買(mǎi)賣(mài)；

2、價(jià)格不同

人防車(chē)位的產(chǎn)權(quán)使用年限決定了其購(gòu)買(mǎi)價(jià)格比產(chǎn)權(quán)車(chē)位低的多，有的小區(qū)人防車(chē)位的價(jià)格可能只有產(chǎn)權(quán)車(chē)位價(jià)格的一半。

3、產(chǎn)權(quán)不同

人防車(chē)位的產(chǎn)權(quán)不屬于業(yè)主，也不屬于開(kāi)發(fā)商，產(chǎn)權(quán)屬于國(guó)家；

產(chǎn)權(quán)車(chē)位一般是開(kāi)發(fā)商出售給購(gòu)房者的，該類(lèi)車(chē)位是可以辦理產(chǎn)權(quán)證的，產(chǎn)權(quán)屬于購(gòu)買(mǎi)者；

產(chǎn)權(quán)車(chē)位擁有完整產(chǎn)權(quán)的車(chē)位，它的使用權(quán)限和我們車(chē)位所在的土地的使用權(quán)限，以及我們住宅的使用權(quán)限是一樣的，期限滿(mǎn)后又可以自動(dòng)續(xù)期。

4、后期風(fēng)險(xiǎn)

產(chǎn)權(quán)車(chē)位一般情況下的責(zé)權(quán)利清洗明確，后期出現(xiàn)問(wèn)題的可能性幾乎沒(méi)有。人防車(chē)位面臨到期續(xù)租和強(qiáng)制征用的問(wèn)題，后期如果出現(xiàn)問(wèn)題都比較復(fù)雜。

一、什么樣的地下車(chē)位沒(méi)產(chǎn)權(quán)？

1、人防工程車(chē)位。人防工程改造的地下車(chē)位，按照人防工程的權(quán)屬規(guī)則處理，《人民防空法》規(guī)定了在和平時(shí)期可以依據(jù)“誰(shuí)投資、誰(shuí)使用、誰(shuí)收益”原則使用，戰(zhàn)爭(zhēng)狀態(tài)歸國(guó)家統(tǒng)一使用，關(guān)于人防工程車(chē)位的所有權(quán)法律實(shí)務(wù)中是有爭(zhēng)議的，各地政策也不太一樣，一般來(lái)講是沒(méi)有產(chǎn)權(quán)的；

2、計(jì)入公攤面積的地下車(chē)位。算入公攤面積的地下車(chē)位，開(kāi)發(fā)商無(wú)權(quán)出售，這類(lèi)車(chē)位就像小區(qū)的其他公共配套一樣，車(chē)位產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有。開(kāi)發(fā)商無(wú)權(quán)與個(gè)別業(yè)主簽訂停車(chē)位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，簽訂的協(xié)議也應(yīng)歸于無(wú)效。如果小區(qū)業(yè)主需要購(gòu)買(mǎi)該停車(chē)位使用權(quán)的話(huà)，應(yīng)同小區(qū)業(yè)主委員會(huì)或經(jīng)業(yè)主委員會(huì)授權(quán)委托的物業(yè)管理公司簽訂停車(chē)位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議。法律沒(méi)有強(qiáng)制規(guī)定地下車(chē)位列入公攤面積，具體是否計(jì)入公攤面積，一個(gè)是看開(kāi)發(fā)商在與業(yè)主簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》內(nèi)有沒(méi)有約定該面積計(jì)入公攤，另外也可以到不動(dòng)產(chǎn)登記交易中心查詢(xún)；

1、看物業(yè)的態(tài)度。在物業(yè)車(chē)位還沒(méi)完全賣(mài)完之前，物業(yè)態(tài)度不能太仁慈。物業(yè)如果仁慈地保留很多臨停位，而且收費(fèi)低的話(huà)，住戶(hù)購(gòu)買(mǎi)車(chē)位的意欲自然低。

2、周邊沒(méi)有太多替代方案。有些人就嫌小區(qū)車(chē)位貴，又租不到車(chē)位，于是跑去旁邊商場(chǎng)或者寫(xiě)字樓辦長(zhǎng)租。或者旁邊小區(qū)車(chē)位便宜，就跑去旁邊租。有個(gè)廣州朋友，常抱怨自己小區(qū)住了四五年，車(chē)位都沒(méi)賣(mài)完。去到一看，旁邊就有片露天空地不收費(fèi)，估計(jì)用來(lái)服務(wù)于樓下的商業(yè)街，每次去都車(chē)位充足。雖然沒(méi)遮沒(méi)擋，但離小區(qū)又不遠(yuǎn)，大家自然不想去買(mǎi)車(chē)位。

3、小區(qū)入住率高。如果人都不來(lái)住，自然車(chē)也不用停。

4、小區(qū)的每戶(hù)車(chē)位比例不能太高，否則哪怕住滿(mǎn)人也不會(huì)稀缺。現(xiàn)在新房基本都是1:0.8以上，接近一戶(hù)一位，甚至還有些小區(qū)去到夸張的1:1.5，供需基本能被滿(mǎn)足。除了比例外，還要看小區(qū)內(nèi)的收入水平，以及年齡構(gòu)成，不能有太多不開(kāi)車(chē)的老人。所以很多時(shí)候，反而是高品質(zhì)老小區(qū)的車(chē)位容易漲價(jià)。積累多年養(yǎng)成了高入住率，加上早期車(chē)位配比低，車(chē)位稀缺性更強(qiáng)。以佛山為例，有個(gè)被稱(chēng)為富人區(qū)的樓盤(pán)，建設(shè)時(shí)間較早，車(chē)位配比很低，里面住戶(hù)經(jīng)濟(jì)水平又高，每戶(hù)都好幾臺(tái)車(chē)，車(chē)位被炒上60萬(wàn)。