網(wǎng)友提問：目前，我國(guó)對(duì)于房屋的拆遷補(bǔ)償比例是怎樣的?

律師解答：如果是國(guó)家拆遷，據(jù)現(xiàn)行規(guī)定：

1.拆遷辦會(huì)給你指定的幾個(gè)評(píng)估公司對(duì)您的房子進(jìn)行市場(chǎng)價(jià)評(píng)估，評(píng)估的是單價(jià) 然后實(shí)地測(cè)量您家的房屋面積(如老的多層單位房測(cè)出的面積可能比房產(chǎn)證要大) 最后用評(píng)估的單價(jià)測(cè)量的面積=拆遷賠償款。

2.或是給您分一套拆遷恢復(fù)房，一般是原有面積的1.3到1.4倍不等。例被拆房100平米，回遷房大約130-140平米。

拆遷補(bǔ)償怎么算

1.對(duì)合法有效宅基地證面積在2.5分(含2.5分)以下部分，按1:2.2的標(biāo)準(zhǔn)確定安置面積，在2.5分-4分(含4分)部分按1:2.0的標(biāo)準(zhǔn)確定安置面積。

對(duì)宅基地面積在4分以上的超出部分按600元/㎡實(shí)行貨幣補(bǔ)償。

《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》規(guī)定，拆遷補(bǔ)償?shù)姆绞接袃煞N，可實(shí)行貨幣補(bǔ)償，也可實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。貨幣補(bǔ)償作為主要方式。其原因：一是貨幣補(bǔ)償操作簡(jiǎn)單，且一次性了斷，不會(huì)產(chǎn)生延長(zhǎng)過渡期限、被拆遷人或使用人不能及時(shí)回遷等后續(xù)問題;二是貨幣補(bǔ)償更方便被拆遷人選擇住房，不受地點(diǎn)等方面的限制;三是避免因安置用房質(zhì)量不好而使拆遷雙方產(chǎn)生矛盾;四是更好地體現(xiàn)《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》的立法思想，即有條件實(shí)行貨幣補(bǔ)償?shù)?，盡可能實(shí)行貨幣補(bǔ)償。

房屋拆遷的補(bǔ)償形式,是指拆遷人以什么方式方法對(duì)拆遷人的損失進(jìn)行賠償。通常拆遷人對(duì)搬遷人的拆遷補(bǔ)償可采取三種形式:

產(chǎn)權(quán)調(diào)換形式:產(chǎn)權(quán)調(diào)換,是指拆遷人對(duì)被拆遷人的拆遷補(bǔ)償采取的保留被拆遷人對(duì)房屋擁有權(quán)形式。也就是說拆遷人以易地或再建的房屋作為交換,用作對(duì)被拆除房屋的補(bǔ)償,被拆遷人對(duì)該房屋繼續(xù)擁有原來那種對(duì)被拆除房屋的產(chǎn)權(quán)關(guān)系。

被拆遷房屋的房地產(chǎn)補(bǔ)償費(fèi)由四部分組成：

一.房屋本身的市場(chǎng)價(jià)格;

二.附屬設(shè)施補(bǔ)償值(普通單元式樓房沒有此項(xiàng));

三.超額土地補(bǔ)償值(平房總建筑面積/總占地面積，即容積率< 0.65，則土地超額部分補(bǔ)償;

四.附屬物及裝修補(bǔ)償。

上述第一項(xiàng)，房屋所在區(qū)位的房地產(chǎn)市場(chǎng)平均價(jià)格×綜合修正系數(shù)(由專業(yè)評(píng)估師根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、環(huán)境、朝向、年代、樓層、配套設(shè)施、使用狀況等因素修正確定);

上述第二項(xiàng)，所在區(qū)位普通單元式樓房的市場(chǎng)平均價(jià)格×0.38(平房);

上述第三項(xiàng)，(占地總面積-總建筑面積/065)本區(qū)位平房的市場(chǎng)價(jià)格×50%;

上述第四項(xiàng)，先由拆遷當(dāng)事人協(xié)商，協(xié)商不成再由評(píng)估單位進(jìn)行評(píng)估確定。

房屋拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的確定

新《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》明確被拆遷人為房屋的所有人，拆遷補(bǔ)償?shù)脑瓌t是對(duì)房屋所有人進(jìn)行補(bǔ)償，兼顧對(duì)使用人的安置。因?yàn)槭褂萌思闯凶馊讼鄬?duì)房屋出租人而言，是以支付租金而得到一定期限的房屋使用權(quán)。承租人取得的只是房屋的占有、使用權(quán)，而房屋的收益、處分權(quán)利仍屬于房屋所有權(quán)人。因此，新《條例》將租賃房屋的補(bǔ)償主體確定為房屋所有權(quán)人。但房屋拆遷同時(shí)也會(huì)給承租人帶來一定的損失和不便，因此，要兼顧對(duì)使用人的安置。

原《條例》關(guān)于對(duì)房屋所有人進(jìn)行補(bǔ)償、對(duì)房屋使用人進(jìn)行安置的原則，是在公有房屋為主體的情況下規(guī)定的，實(shí)踐中因拆遷人不征求房屋所有人的意見，直接與房屋使用人達(dá)成補(bǔ)償安置協(xié)議;一些城市實(shí)行的貨幣安置，將大部分補(bǔ)償資金支付給房屋使用人，致使房屋所有人的利益受到損害，引起房屋所有人諸多不滿。隨著住房制度改革的逐步深化，我國(guó)房屋產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)已從公房為主體轉(zhuǎn)變?yōu)閭€(gè)人擁有住房為主體。而房屋的租賃關(guān)系是房屋所有人與承租人之間的契約關(guān)系，在拆遷過程中是從屬的法律關(guān)系，它的調(diào)整應(yīng)當(dāng)依據(jù)相關(guān)的民事法律，在房屋所有人與承租人之間進(jìn)行調(diào)整，而不應(yīng)當(dāng)由拆遷人在損害房屋所有人利益、未經(jīng)得房屋所有人同意的前提下自作主張調(diào)整。這是新修訂的《條例》將被拆遷人定義為被拆遷房屋的所有人，同時(shí)規(guī)定“拆遷人應(yīng)當(dāng)依照本條例規(guī)定，對(duì)被拆遷人給予補(bǔ)償”的背景。

一.知己知彼是任何一場(chǎng)談判必須得具備的，因此，在拆遷談判前，最好提前了解一下拆遷期限，施工工期是多少?觀察實(shí)際的拆遷進(jìn)度情況?拆遷方和自己情況差不多的企業(yè)是怎么談的?現(xiàn)在同等條件下拆遷方給出來最高的價(jià)格是什么? 有條件的話還可以做一下信息公開，了解項(xiàng)目的立項(xiàng)、規(guī)劃、資金等情況。如果談判前能掌握一些拆遷方的違法點(diǎn)，那么對(duì)我們切入談判和掌握一個(gè)談判的主動(dòng)性是很有幫助的。

二.一定不要在拆遷補(bǔ)償談判一開始就做出讓步，自己主動(dòng)減少補(bǔ)償項(xiàng)目和數(shù)額。

很多被拆遷人就是因?yàn)闆]有做好這樣的準(zhǔn)備工作，所以對(duì)方派出的工作人員一來到家里，被拆遷人就慌神了，被對(duì)方“牽著鼻子走”，即使對(duì)補(bǔ)償條件不滿，一時(shí)卻也找不出拒絕的理由。有些膽子大的被拆遷人可能直接沒有任何依據(jù)地就“獅子大開口”，直接將補(bǔ)償條件從過低提高到超過正常補(bǔ)償范圍，導(dǎo)致談判崩盤。