遇到一房?jī)少u(mài)怎么辦

一、首先在買(mǎi)房的時(shí)候就一定要在交付房款后去辦理產(chǎn)權(quán)登記，這個(gè)是一定要辦的，尤其是買(mǎi)賣(mài)2手房，新房的大開(kāi)發(fā)商還不會(huì)做出這種事情但是有的買(mǎi)賣(mài)2手房的產(chǎn)權(quán)人本來(lái)就是個(gè)騙子，以低價(jià)吸引購(gòu)房者，如果不辦理產(chǎn)權(quán)登記會(huì)造成麻煩。

二、由于國(guó)家認(rèn)定的是一物一權(quán)，也就是誰(shuí)在國(guó)家房產(chǎn)局辦理了產(chǎn)權(quán)登記，那么這個(gè)房屋的所有權(quán)就是誰(shuí)的，國(guó)家只認(rèn)定這一個(gè)人，其他任何人提供的購(gòu)買(mǎi)憑證或其他證據(jù)都不能更改這一認(rèn)定事實(shí)。

三、也就是說(shuō)即使你的成交在前，但是后買(mǎi)房者辦理了產(chǎn)權(quán)登記，無(wú)論成交價(jià)格是比你高，或是比你低，國(guó)家就只認(rèn)定產(chǎn)權(quán)登記者擁有房屋的所有權(quán)，即使原房主退錢(qián)給別人，且認(rèn)定你才是正式的買(mǎi)賣(mài)交易人也是如此。

四、因此發(fā)生一房?jī)少u(mài)，首先要確定一下房屋產(chǎn)權(quán)登記是否做了，如果都沒(méi)做，就要搶先一步去做產(chǎn)權(quán)登記，那么就不會(huì)有任何的麻煩了，如果別人已經(jīng)做了產(chǎn)權(quán)登記，那么自己也別和新房主鬧，去找原房東協(xié)商解決。

無(wú)論是購(gòu)房或者租賃房屋買(mǎi)賣(mài)合同的民事欺詐還是合同的刑事欺詐都是違法行為，都要承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。根據(jù)民法和關(guān)于合同欺詐應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任的規(guī)定，在問(wèn)題發(fā)生時(shí)，可以采取以下補(bǔ)救措施：

1、協(xié)商變更和解除合同。協(xié)商變更，包括對(duì)合同的內(nèi)容進(jìn)行修改或者補(bǔ)充。協(xié)商解除，是雙方當(dāng)事人通過(guò)協(xié)商，在合同關(guān)系有效期限尚未屆滿前提前終止合同。協(xié)商變更和協(xié)商解除這種補(bǔ)救措施有其局限性，欺詐方往往予以拒絕，在這種情況下，被欺詐方應(yīng)當(dāng)采取其他措施。

2、不予履行。不予履行適用于被欺詐方發(fā)現(xiàn)已簽訂的合同不符合法律的規(guī)定，對(duì)方有欺詐嫌疑，雙方簽訂的合同可能為欺詐性的無(wú)效合同的場(chǎng)合。在這種場(chǎng)合，被欺詐方應(yīng)暫不履行合同規(guī)定的內(nèi)容，如不予付款，以免造成財(cái)產(chǎn)無(wú)法返還。

一、開(kāi)發(fā)商拿同一套房子先后與兩個(gè)購(gòu)房者簽訂商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)算不算“一房二賣(mài)”?

合同一經(jīng)簽訂，關(guān)于房屋買(mǎi)賣(mài)的法律關(guān)系就具有唯一性和排他性，開(kāi)發(fā)商又將房屋賣(mài)給他人，屬于嚴(yán)重的違約行為，購(gòu)房者在選擇簽訂購(gòu)買(mǎi)該房屋，事先可能是付出了一定的財(cái)力和精力的，如果不能購(gòu)買(mǎi)該房屋再選擇其他房屋，也會(huì)給購(gòu)房者帶來(lái)一定的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，所以開(kāi)發(fā)商一房二賣(mài)的情況下，購(gòu)房者可以到法院起訴開(kāi)發(fā)商，要求開(kāi)發(fā)商繼續(xù)履行雙方簽訂的認(rèn)購(gòu)協(xié)議，同時(shí)還有權(quán)要求開(kāi)發(fā)商支付違約金。

二、一房二賣(mài)中所涉及的買(mǎi)賣(mài)合同的效力

根據(jù)我國(guó)《合同法》第130條規(guī)定，買(mǎi)賣(mài)合同是出賣(mài)人轉(zhuǎn)移標(biāo)的物所有權(quán)于買(mǎi)受人，買(mǎi)受人支付價(jià)款的合同。根據(jù)此條規(guī)定，買(mǎi)賣(mài)合同因出賣(mài)人與買(mǎi)受人意思表示一致而成立，除違反《合同法》第52條規(guī)定的以外，即使一物存在多重買(mǎi)賣(mài)行為也均應(yīng)認(rèn)定有效，并不涉及標(biāo)的物所有權(quán)轉(zhuǎn)移的問(wèn)題。不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)也是如此。從單個(gè)合同看，合同是有效的。但是由于“一房二賣(mài)”，造成沒(méi)有交付的買(mǎi)賣(mài)合同目的不能實(shí)現(xiàn)，其根本原因是出賣(mài)人的不誠(chéng)信行為造成的，對(duì)此應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)懲處?！端痉ń忉尅返?條規(guī)定：“具有下列情形之一的，導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，無(wú)法取得房屋的買(mǎi)受人可以請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣(mài)人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任：(一)商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后，出賣(mài)人未告買(mǎi)受人又將該房屋抵押給第三人;　(二)商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后，出賣(mài)人又將該房屋出賣(mài)給第三人?！?

如果中介是知情的，與房東共同實(shí)施了一房二賣(mài)行為的，是需要負(fù)連帶責(zé)任的。

對(duì)一房二賣(mài)糾紛，實(shí)務(wù)中應(yīng)分別不同情況予以不同的處理：

一.出賣(mài)人先后與兩個(gè)不同的買(mǎi)受人訂立合同后，對(duì)后買(mǎi)受人履行了合同義務(wù)，辦理了房產(chǎn)過(guò)戶登記手續(xù)的情形。

在該情形下，兩個(gè)房屋買(mǎi)賣(mài)合同均屬有效。但因成立在后的合同已經(jīng)履行完畢，該合同中的買(mǎi)受人已實(shí)際取得房屋所有權(quán)。此時(shí)，前后兩個(gè)買(mǎi)受人享有的請(qǐng)求權(quán)性質(zhì)是不同的：后買(mǎi)受人因其債權(quán)已得到滿足，已經(jīng)是該房屋的所有權(quán)人，故其享有的是該房屋所有權(quán)上產(chǎn)生的物權(quán)請(qǐng)求權(quán)。

前買(mǎi)受人享有的是房屋買(mǎi)賣(mài)合同產(chǎn)生的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)，該債權(quán)請(qǐng)求權(quán)系一種對(duì)出賣(mài)人的請(qǐng)求給付，尤其是受領(lǐng)其給付的權(quán)利，對(duì)買(mǎi)賣(mài)標(biāo)的物本身無(wú)直接支配及排他的效力。即使已占有買(mǎi)賣(mài)標(biāo)的物，因該房屋所有權(quán)已經(jīng)經(jīng)過(guò)登記移轉(zhuǎn)于后買(mǎi)受人，故其對(duì)該房屋的占有失去法律上的基礎(chǔ)，構(gòu)成無(wú)權(quán)占有，應(yīng)負(fù)返還房屋的義務(wù)。依據(jù)《合同法》第一百一十條第\(一\項(xiàng)的規(guī)定，出賣(mài)人對(duì)買(mǎi)受人不履行非金錢(qián)債務(wù)或者履行非金錢(qián)債務(wù)不符合約定的，在法律上或者事實(shí)上不能履行情況下，買(mǎi)受人不得要求履行。出賣(mài)人違反此種義務(wù)，即應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的法律后果。也就是說(shuō)，合同的標(biāo)的物已經(jīng)歸他人所有，實(shí)際履行已不能，在該種情形下，沒(méi)有強(qiáng)制實(shí)際履行問(wèn)題。此時(shí)，合同上的債務(wù)轉(zhuǎn)化為損害賠償?shù)膫鶆?wù)。

2004年，鄭某與開(kāi)發(fā)公司簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同。鄭某依約支付503萬(wàn)余元全部房款后將該房出租，但未辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)。2012年，開(kāi)發(fā)公司協(xié)商回購(gòu)未果，將該房在內(nèi)的商鋪售予百貨公司并辦理過(guò)戶。經(jīng)評(píng)估機(jī)構(gòu)鑒定，鄭某商鋪市場(chǎng)價(jià)現(xiàn)為1600萬(wàn)余元。鄭某據(jù)此訴請(qǐng)解除合同，開(kāi)發(fā)公司返還其購(gòu)房款503萬(wàn)余元，并賠償其按揭貸款利息259萬(wàn)余元、房屋漲價(jià)損失755萬(wàn)余元及已付購(gòu)房款一倍的賠償503萬(wàn)余元。

法院認(rèn)為：

1、開(kāi)發(fā)公司一房二賣(mài)，依最高人民法院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第8條規(guī)定，應(yīng)承擔(dān)解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失等合同解除后的民事責(zé)任，并承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的懲罰性賠償責(zé)任的權(quán)利。