房屋拆遷的時(shí)候需要依法給予被拆遷戶相應(yīng)的補(bǔ)償，這就需要評估補(bǔ)償，那么拆遷補(bǔ)償單價(jià)如何評估？

房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)應(yīng)如何評估

1、估價(jià)方法存在的問題

目前大多數(shù)城市房地產(chǎn)拆遷評估，采取基準(zhǔn)價(jià)格結(jié)合成新、區(qū)位、臨街等系數(shù)來綜合確定拆遷價(jià)，該計(jì)算方法與精神以及不符合。首先這是由于房屋的價(jià)格是由市場來確定的，不僅僅受其物理本身固有有形因數(shù)的影響，而且還受市場眾多因數(shù)影響的，往往后者的影響比前者大。例如：房地產(chǎn)周邊環(huán)境這一影響因素，同一房地產(chǎn)所處同一區(qū)位，但不代表周邊環(huán)境是相同的，這是因?yàn)榉康禺a(chǎn)特性決定的，因此我們僅僅以基準(zhǔn)價(jià)格來測算房地產(chǎn)市場價(jià)是沒有說服力的。其次，資料中也找不出“基準(zhǔn)價(jià)格”一詞的由來，更談不上其計(jì)算的依據(jù)及科學(xué)性。

2、確定房屋基準(zhǔn)價(jià)格存在的問題

房屋基準(zhǔn)價(jià)的測算，首先是由政府來認(rèn)定估價(jià)機(jī)構(gòu)，后由該機(jī)構(gòu)來測算，再由政府會同有關(guān)部門來確認(rèn)其測算結(jié)果，實(shí)際上還是一種政府行為，擺脫不了政府的干預(yù)，因此房屋基準(zhǔn)價(jià)還不是市場行為，不能準(zhǔn)確反映市場房屋價(jià)格變化，甚至還存在著政府及其部門有意壓低基準(zhǔn)價(jià)的行為。

3、房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)存在的問題

土地的補(bǔ)償價(jià)沒真正的體現(xiàn)。有些城市現(xiàn)行的房屋的拆遷補(bǔ)償價(jià)，是結(jié)合成新得出的房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)，其最終結(jié)果也只能最大程度上反映的是房屋這一物理本身固有的有形狀態(tài)價(jià)，而不能正確反映這一房屋實(shí)體帶來的經(jīng)濟(jì)效用價(jià)值，更不能反映土地這一無形資產(chǎn)價(jià)，當(dāng)然這一最終結(jié)果普遍反映補(bǔ)償價(jià)低這一結(jié)論。沒能充分地考慮房地產(chǎn)的容積率、建筑密度等合理利用土地這一因數(shù)，而是將土地與房屋重置價(jià)合并計(jì)為基準(zhǔn)價(jià)，以房屋的建筑面積來測算，其結(jié)果必然導(dǎo)致同質(zhì)同量同價(jià)的土地其容積率高、建筑密度大的其土地價(jià)格高這一歪理;政府部門干預(yù)較多，甚至于有的地方政府為了體現(xiàn)其政績，壓價(jià)、壓成本、坑民、損民、與民爭利有損政府形象的行為。

4、在房屋性質(zhì)認(rèn)定上存在的問題

由于我國的房地產(chǎn)相關(guān)法律、法規(guī)滯后于有些拆遷房，要其完備、完善有關(guān)手續(xù)，實(shí)在是強(qiáng)人所難。而有些城市一味強(qiáng)調(diào)手續(xù)的完善，在房屋性質(zhì)的認(rèn)定上刻板教條，不考慮實(shí)際用途和使用價(jià)值。其最終結(jié)果，導(dǎo)致不尊重歷史，不能反映房屋可以帶來更大收益這一客觀事實(shí)。

5、在安置房價(jià)格的確定上存在的問題

眾所周知，安置房是由拆遷人提供的，其價(jià)格的確定應(yīng)是由開發(fā)商隨行就市，而被拆遷房是否也是完全市場價(jià)呢?當(dāng)然是有差距的，首先在房屋的拆遷補(bǔ)償價(jià)的確定存在著問題、其次，安置房價(jià)格滯后于拆遷房，不是同一時(shí)點(diǎn)的價(jià)，這樣必然導(dǎo)致在安置房價(jià)、拆遷補(bǔ)償價(jià)之間存在著有失“公正、公平”性。

拆遷評估的組成部分

住宅房屋評估通常由四部分組成：一是房屋占用范圍內(nèi)的土地價(jià)格;二是建筑物重置價(jià)格;三是建安費(fèi)用;四是裝修裝飾部分的費(fèi)用。

1.房屋占用范圍內(nèi)的土地價(jià)格一般以省、自治區(qū)、直轄市人民政府根據(jù)本地區(qū)的實(shí)際情況，制定區(qū)位基準(zhǔn)價(jià)。

2.建筑物重置價(jià)格則以評估價(jià)格為準(zhǔn)，具體計(jì)算公式： 估價(jià)對象價(jià)格=某類型房屋的基準(zhǔn)價(jià)格×(1+樓層修正系數(shù))×(1+朝向修正系數(shù))×(1+其他因素修正系數(shù))+房屋裝修部分價(jià)格

評估機(jī)構(gòu)可以用市場比較法或成本法確定某類型房屋的基準(zhǔn)價(jià)格，然后根據(jù)不同房屋的樓層、朝向、采光、通風(fēng)、功能布局、成新度、維護(hù)保養(yǎng)等因素，對該基準(zhǔn)價(jià)格進(jìn)行適當(dāng)?shù)男拚?，由此得出不同房屋的評估價(jià)格。其中，市場比較法就是在被拆遷房屋同一供需圈收集成交時(shí)間不超過1年的市場交易案例，另對比與估價(jià)對象的區(qū)位、建筑結(jié)構(gòu)等相同或相近的建筑市場價(jià)，就是我們常說的被拆遷房屋周邊類似房地產(chǎn)的市場交易價(jià)格。

3.建安費(fèi)用應(yīng)按照本市建筑工程定額標(biāo)準(zhǔn)的有關(guān)規(guī)定評估。

4.房屋裝修裝飾部分的價(jià)格則與當(dāng)?shù)胤e極發(fā)展水平密切相關(guān)，應(yīng)按照本市房屋裝修裝飾工程定額標(biāo)準(zhǔn)的有關(guān)規(guī)定評估。具體計(jì)算公式：房屋裝修裝飾部分評估價(jià)格=房屋裝修裝飾重置價(jià)格×(耐用年限-實(shí)際使用年限)÷耐用年限。

其中，各類房屋裝修裝飾的耐用年限：住宅8年;辦公用房7年;商場、店鋪、餐館等營業(yè)性用房5年;廠房、倉庫5年。估價(jià)人員可結(jié)合實(shí)地查勘情況，根據(jù)裝修裝飾檔次、質(zhì)量、維護(hù)、保養(yǎng)、使用情況以及功能、經(jīng)濟(jì)等方面的折舊因素綜合確定折舊率或成新率。但與按直線折舊計(jì)算的差異不宜超過30%。另外，建筑物重置價(jià)格的費(fèi)用構(gòu)成應(yīng)符合《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》的有關(guān)規(guī)定。

非住宅房屋評估宜采用兩種以上的估價(jià)方法，比如市場比較法、成本法和收益法。前兩種方法都跟住宅房屋的方法一樣。如確有困難，只能采用一種方法的，應(yīng)當(dāng)說明理由。而且，對于非住宅房屋的評估，若采用市場比較法，也應(yīng)當(dāng)以收集同一供需圈內(nèi)的市場交易實(shí)例為原則。沒有條件采用市場比較法評估的，也可采用收益法。采用收益法評估時(shí)，房屋的收益、費(fèi)用計(jì)算應(yīng)符合《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》的有關(guān)規(guī)定。

這就是佰佰安全網(wǎng)小編今天所講的內(nèi)容，希望可以幫到大家。至于房屋拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)與補(bǔ)償方式是什么?請登陸佰佰安全網(wǎng)的財(cái)物損失維權(quán)小知識庫查詢吧!

責(zé)任編輯:郭動