根據(jù)相關(guān)法律的規(guī)定，房屋買賣過程中，作為賣方的房地產(chǎn)開發(fā)商至少有兩個基本的合同義務：一是對房屋擁有所有權(quán)，二是保證不存在權(quán)利瑕疵。如果該房屋上存在權(quán)利瑕疵，賣方在出賣之時至少應盡到告知義務，比如告知買方該房屋已被抵押。如果賣方不盡到告知義務，其行為實際上已構(gòu)成合同法上的欺詐行為，根據(jù)《合同法》第五十四條規(guī)定：“一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對方在違背真實意思的情況下訂立的合同，受損害方有權(quán)請求人民法院或者仲裁機構(gòu)變更或者撤銷?！币虼?，買方可以據(jù)此行使撤銷合同的權(quán)利，并要求其承擔損失賠償責任。

實際上，對于周女士這種情況，最高人民法院關(guān)于《審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》做出了比《合同法》更為明確的規(guī)定，《解釋》第九條規(guī)定：“出賣人訂立商品房買賣合同時，具有下列情形之一，導致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：

因抵押房屋被拆除引起糾紛的處理

如果已設定抵押權(quán)的房屋列入了拆遷范圍,抵押人應及時通知抵押權(quán)人。抵押權(quán)人接到抵押人的書面通知后,可以要求抵押人提供其他房地產(chǎn)重新設定抵押,或者提供其他方面的擔保。如果被拆遷人獲得拆迂安置房的,抵押權(quán)人可以與抵押人協(xié)商將安置房作為抵押房屋,重新設定抵押。沒有安置房的,可以要求抵押人提供其他方面的擔保。抵押權(quán)人也可以要求抵押人提前清償債務。抵押房屋被拆除后,抵押權(quán)人可以要求抵押人提前清償債務,辦理抵押房屋的注銷手續(xù),解除抵押合同。

根據(jù)《物權(quán)法》的有關(guān)規(guī)定，抵押權(quán)隨著抵押物的滅失而消滅，按此邏輯，隨著設有抵押的房屋被拆除，抵押權(quán)也應該隨著房屋的滅失而消滅。可是抵押權(quán)有其特殊性，在房屋拆遷后，抵押權(quán)并不會因此而消滅，而是轉(zhuǎn)移到房屋拆遷后的補償金或者調(diào)換的產(chǎn)權(quán)房上。而作為抵押權(quán)人的銀行，在設有抵押的房屋拆遷時也要參與到其中與被拆遷人共同協(xié)商。

房屋抵押是指抵押人以其合法的房屋以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務履行擔保的行為。債務人不履行債務時，債權(quán)人有權(quán)從以抵押的房地產(chǎn)拍賣所得的價款優(yōu)先受償。

對設有抵押權(quán)的房屋拆遷時應注意以下幾點：

一.由于國家建設需要，把已經(jīng)設定抵押權(quán)的房地產(chǎn)列入拆遷范圍的，抵押人應該及時書面通知抵押權(quán)人。

二.抵押雙方可以重新設定房地產(chǎn)抵押。

抵押人可以將自己合法取得的其他房地產(chǎn)或財物，重新設定抵押權(quán)，以代替被拆遷房屋上所設定的抵押權(quán);或者以產(chǎn)權(quán)調(diào)換后的房屋作為抵押物重新簽訂抵押合同，以保障債權(quán)的實現(xiàn)。重新設定抵押權(quán)后，拆遷人應當對被拆遷人進行補償，在前一種情況下，被拆遷房屋上設定的抵押權(quán)消滅，所有權(quán)回復到完全狀態(tài)，被拆遷人有權(quán)依法選擇補償方式。

被抵押的房屋發(fā)生損毀滅失而引起糾紛的處理

我國《擔保法》第五十一條規(guī)定:“抵押人的行為足以使抵押物價值減少的,抵押權(quán)人有權(quán)要求抵押人停止其行為。抵押物價值減少時,抵押權(quán)人有權(quán)要求抵押人恢復抵押物的價值,或提供與減少的價值相當?shù)膿?。抵押人對抵押物價值減少無過錯的,抵押權(quán)人只能在抵押人因損害而得到的賠償范圍內(nèi)要求提供擔保。抵押物價值未減少的部分,仍作為債權(quán)的擔保?！?

抵押房屋發(fā)生滅失、毀壞后,對抵押人的法律效力涉及抵押權(quán)的保全效力。所謂抵押權(quán)的保全效力是指抵押權(quán)所具有的使抵押權(quán)人有權(quán)采取必要措施保全抵押財產(chǎn)價值的法律效力。抵押房屋發(fā)生毀損滅失,可能會出現(xiàn)以下三種情況:(1)當?shù)盅喝说男袨樽阋允沟盅悍课輧r值減少時,抵押權(quán)人有權(quán)要求抵押人停止其行為。如抵押人不停止其行為,抵押權(quán)人有權(quán)訴諸法律,請求法院責令其停止;(2)當?shù)盅喝说男袨橐咽沟盅悍课輧r值減少時,抵押人有義務提供與減少價值額相當?shù)膿?(3)抵押房屋的毀損系第三人而為時,抵押人有義務向第三人請求賠償,并提供與其所得賠償金相當?shù)膿?否則抵押人有義務向抵押權(quán)人以自己所得賠償,提前清償債權(quán)。

《物權(quán)法》第一百九十一條規(guī)定，抵押期間，抵押人經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)的，應當將轉(zhuǎn)讓所得的價款向抵押權(quán)人提前清償債務或者提存。轉(zhuǎn)讓的價款超過債權(quán)數(shù)額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務人清償。抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)，但受讓人代為清償債務消滅抵押權(quán)的除外。

一.房屋抵押后能轉(zhuǎn)移所有權(quán)嗎?

朋友將購買的房屋向銀行辦理了抵押貸款，或者我名下有一套房屋，但是已經(jīng)抵押給銀行做了貸款，請問能將房屋過戶給別人嗎?

在實務中，抵押人須結(jié)清銀行貸款，使抵押權(quán)消滅后，方能將房屋過戶給其他人。因為銀行尚未完全收回貸款及貸款利息，如果所有權(quán)人將抵押物轉(zhuǎn)讓，勢必影響銀行實現(xiàn)債權(quán)，所以，法律規(guī)定在抵押期間，原所有權(quán)人轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)應當取得抵押權(quán)人的同意，而實務操作中，銀行同意的條件多為債權(quán)人結(jié)清貸款，即先結(jié)清貸款后過戶房屋。

被抵押的房屋發(fā)生損毀滅失而引起糾紛的處理

我國《擔保法》第五十一條規(guī)定:“抵押人的行為足以使抵押物價值減少的,抵押權(quán)人有權(quán)要求抵押人停止其行為。抵押物價值減少時,抵押權(quán)人有權(quán)要求抵押人恢復抵押物的價值,或提供與減少的價值相當?shù)膿！５盅喝藢Φ盅何飪r值減少無過錯的,抵押權(quán)人只能在抵押人因損害而得到的賠償范圍內(nèi)要求提供擔保。抵押物價值未減少的部分,仍作為債權(quán)的擔保?！?

抵押房屋發(fā)生滅失、毀壞后,對抵押人的法律效力涉及抵押權(quán)的保全效力。所謂抵押權(quán)的保全效力是指抵押權(quán)所具有的使抵押權(quán)人有權(quán)采取必要措施保全抵押財產(chǎn)價值的法律效力。抵押房屋發(fā)生毀損滅失,可能會出現(xiàn)以下三種情況:(1)當?shù)盅喝说男袨樽阋允沟盅悍课輧r值減少時,抵押權(quán)人有權(quán)要求抵押人停止其行為。如抵押人不停止其行為,抵押權(quán)人有權(quán)訴諸法律,請求法院責令其停止;(2)當?shù)盅喝说男袨橐咽沟盅悍课輧r值減少時,抵押人有義務提供與減少價值額相當?shù)膿?(3)抵押房屋的毀損系第三人而為時,抵押人有義務向第三人請求賠償,并提供與其所得賠償金相當?shù)膿?否則抵押人有義務向抵押權(quán)人以自己所得賠償,提前清償債權(quán)。

一、銀行可能會依法行使抵押權(quán)，通過拍賣房屋來還貸

另外，如果開發(fā)商在向銀行提供擔?；蜻€貸方面出現(xiàn)問題，銀行可能會依法行使抵押權(quán)，通過拍賣房屋來還貸。因此對于購房者來講買已被抵押的房屋風險是比較大的。在這種情況下，開發(fā)商與購房者的房屋交易手續(xù)和開發(fā)商與銀行解除抵押手續(xù)之間的相互銜接就顯得至關(guān)重要。具體來說，購房者在與開發(fā)商簽訂房屋買賣合同前，應得到銀行的明確承諾。即由銀行密切配合，保證收到相應數(shù)額房款后即解除抵押。比較理想的方案是，簽買賣合同與解押手續(xù)一并操作，并盡量減少兩種手續(xù)辦理上的時間差?？傊?，只要購房者能掌握好支付房款與解除抵押之間的合理銜接，便可使自己的購房風險降到最低。

二、若開發(fā)商未通知銀行或者未告知購房者，轉(zhuǎn)讓行為無效