張先生1999年和妻子的大學同學于某合資開辦了一家建材公司，生意非常不景氣。因此，張先生以價值120萬元的別墅作抵押向銀行借款20萬元。而后又需要錢，生意上的一個朋友雖然愿意借錢，但他堅持要張先生抵押別墅。那么房屋可以重復抵押嗎?

我國《擔保法》第三十五條規(guī)定：“抵押人所擔保的債權(quán)不得超出其抵押物的價值。財產(chǎn)抵押后，該財產(chǎn)的價值大于所擔保債權(quán)的余額部分，可以再次抵押，但不得超出其余額部分。”據(jù)此，在我國允許一件財產(chǎn)設定多個抵押，只要重復抵押的總價值不超過抵押物的價值即可。

一套房產(chǎn)多次抵押貸款在法規(guī)上也是可行的，根據(jù)《物權(quán)法》：

第一百九十九條　同一財產(chǎn)向兩個以上債權(quán)人抵押的，拍賣、變賣抵押財產(chǎn)所得的價款依照下列規(guī)定清償：

抵押權(quán)已登記的，按照登記的先后順序清償;順序相同的，按照債權(quán)比例清償;

抵押權(quán)已登記的先于未登記的受償;

抵押權(quán)未登記的，按照債權(quán)比例清償。

國內(nèi)各家銀行都已開辦了這種房屋二次抵押貸款的業(yè)務，只是各家銀行對此貸款類型的稱謂略有不同。比如中國銀行對此的稱謂就是“房屋二次抵押貸款”而民生銀行則把它稱為“二次抵押授信貸款”而此外工商銀行稱之為“個人住房加按揭貸款”而招商銀行則稱之為“個人住房循環(huán)授信貸款”。

在重復抵押中，各抵押權(quán)人的次序，是決定各抵押權(quán)人的擔保利益可否實現(xiàn)之關(guān)鍵。所謂抵押權(quán)次序的讓與與拋棄，指為后序抵押權(quán)人的利益，先序抵押權(quán)人讓與或拋棄其次序的行為。整個次序讓與與拋棄的制度設計也應以相對效力說為核心，以不影響抵押人、其他抵押權(quán)人的利益為原則。在抵押權(quán)次序的讓與中，受讓人與讓與人對外的抵押權(quán)效力不變，依然以原次序參與分配。待兩人參與分配所得的總金額確定以后，在這一總金額內(nèi)，受讓人得以其擔保債權(quán)額優(yōu)先獲得清償?？梢?，抵押權(quán)次序之讓與，純系讓與人與受讓人內(nèi)部關(guān)系，由雙方協(xié)商一致即可成立生效。抵押權(quán)次序拋棄后，拋棄人與受拋棄人成為同一次序，即兩者對于本來各自的抵押權(quán)可取得的分配金總額，按被擔保債權(quán)額比例分配。其效力也不影響其他利害關(guān)系人。

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