一、開發(fā)商拿同一套房子先后與兩個(gè)購房者簽訂商品房認(rèn)購書算不算“一房二賣”?

合同一經(jīng)簽訂，關(guān)于房屋買賣的法律關(guān)系就具有唯一性和排他性，開發(fā)商又將房屋賣給他人，屬于嚴(yán)重的違約行為，購房者在選擇簽訂購買該房屋，事先可能是付出了一定的財(cái)力和精力的，如果不能購買該房屋再選擇其他房屋，也會(huì)給購房者帶來一定的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，所以開發(fā)商一房二賣的情況下，購房者可以到法院起訴開發(fā)商，要求開發(fā)商繼續(xù)履行雙方簽訂的認(rèn)購協(xié)議，同時(shí)還有權(quán)要求開發(fā)商支付違約金。

二、一房二賣中所涉及的買賣合同的效力

根據(jù)我國《合同法》第130條規(guī)定，買賣合同是出賣人轉(zhuǎn)移標(biāo)的物所有權(quán)于買受人，買受人支付價(jià)款的合同。根據(jù)此條規(guī)定，買賣合同因出賣人與買受人意思表示一致而成立，除違反《合同法》第52條規(guī)定的以外，即使一物存在多重買賣行為也均應(yīng)認(rèn)定有效，并不涉及標(biāo)的物所有權(quán)轉(zhuǎn)移的問題。不動(dòng)產(chǎn)買賣也是如此。從單個(gè)合同看，合同是有效的。但是由于“一房二賣”，造成沒有交付的買賣合同目的不能實(shí)現(xiàn)，其根本原因是出賣人的不誠信行為造成的，對(duì)此應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)懲處。《司法解釋》第8條規(guī)定：“具有下列情形之一的，導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，無法取得房屋的買受人可以請(qǐng)求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任：(一)商品房買賣合同訂立后，出賣人未告買受人又將該房屋抵押給第三人;　(二)商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。”

買房前：

1.了解開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)、信譽(yù)度等。

2.看開發(fā)企業(yè)的開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)是否合法，有沒有《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》和《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書》。

3.看開發(fā)企業(yè)“五證”是否齊全，即《國有土地使用權(quán)證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》、《商品房預(yù)銷售許可證》。

4.及時(shí)向律師咨詢購房注意事項(xiàng)。

5.盡量到售樓處購買房子，不要貪圖便宜買低價(jià)房。

買房時(shí)：

1.交購房款和網(wǎng)簽要同步進(jìn)行。簽訂的購房合同必須選用國家工商管理總局和國家住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部的《商品房買賣合同》。根據(jù)目前的房屋買賣交易設(shè)置，網(wǎng)簽可以使房產(chǎn)交易透明化，通過規(guī)范合同文本，充分保障買賣雙方的合法利益;通過備案有效防止一房二賣。

主體大多是二手房買賣中的自然人

涉及”一房二賣“的刑事案件絕大多數(shù)發(fā)生在二手房交易中，且被告人多是自然人。畢竟一手房交易中作為出售人的房產(chǎn)開發(fā)商相對(duì)比較有信譽(yù)和資質(zhì)，即使存在一房二賣，一般也容易被認(rèn)為是民事糾紛。

具體構(gòu)成合同詐騙罪

賣房人通過簽訂房屋買賣合同的形式收取他人購房款，事后又將房屋過戶給其他購房者，極容易構(gòu)成合同詐騙罪。

刑法第224條的合同詐騙罪，是指以非法占有為目的，在簽訂、履行合同過程中，騙取對(duì)方當(dāng)事人財(cái)物，數(shù)額較大的行為。

“一房二賣”中行為人構(gòu)成合同詐騙罪，依然要滿足詐騙犯罪的基本構(gòu)造，即行為人實(shí)施欺騙行為——對(duì)方(受騙人)產(chǎn)生錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)——對(duì)方基于錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)處分財(cái)產(chǎn)——行為人或第三者處分財(cái)產(chǎn)——被害人遭受財(cái)產(chǎn)損害。

遇到一房?jī)少u怎么辦

一、首先在買房的時(shí)候就一定要在交付房款后去辦理產(chǎn)權(quán)登記，這個(gè)是一定要辦的，尤其是買賣2手房，新房的大開發(fā)商還不會(huì)做出這種事情但是有的買賣2手房的產(chǎn)權(quán)人本來就是個(gè)騙子，以低價(jià)吸引購房者，如果不辦理產(chǎn)權(quán)登記會(huì)造成麻煩。

二、由于國家認(rèn)定的是一物一權(quán)，也就是誰在國家房產(chǎn)局辦理了產(chǎn)權(quán)登記，那么這個(gè)房屋的所有權(quán)就是誰的，國家只認(rèn)定這一個(gè)人，其他任何人提供的購買憑證或其他證據(jù)都不能更改這一認(rèn)定事實(shí)。

三、也就是說即使你的成交在前，但是后買房者辦理了產(chǎn)權(quán)登記，無論成交價(jià)格是比你高，或是比你低，國家就只認(rèn)定產(chǎn)權(quán)登記者擁有房屋的所有權(quán)，即使原房主退錢給別人，且認(rèn)定你才是正式的買賣交易人也是如此。

四、因此發(fā)生一房?jī)少u，首先要確定一下房屋產(chǎn)權(quán)登記是否做了，如果都沒做，就要搶先一步去做產(chǎn)權(quán)登記，那么就不會(huì)有任何的麻煩了，如果別人已經(jīng)做了產(chǎn)權(quán)登記，那么自己也別和新房主鬧，去找原房東協(xié)商解決。