物業(yè)服務(wù)包括以下內(nèi)容：

一、客戶管理服務(wù)

（1）提供業(yè)主或使用人入住服務(wù)

（2）有計(jì)劃地與客戶進(jìn)行有效溝通

（3）接待客戶日常來電、來信、來訪，處理客戶投

（4）擬寫物業(yè)管理的常用文書

（5）建立與管理物業(yè)管理檔案

（6）測(cè)算并收取物業(yè)管理費(fèi)用

（7）對(duì)專項(xiàng)維修資金的使用進(jìn)行管理

（8）在管區(qū)內(nèi)組織和管理各種有益的文體娛樂活動(dòng)

二、房屋建筑及附屬設(shè)備設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)管理服務(wù)：

（1）向業(yè)主和使用人說明房屋建筑及附屬設(shè)備設(shè)施的功能和使用注意事項(xiàng)，進(jìn)行房屋及附屬設(shè)備設(shè)施的安全管理

（2）制定房屋及附屬設(shè)備設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃

（3）對(duì)房屋進(jìn)行日常養(yǎng)護(hù)和維修

（4）管理監(jiān)督業(yè)主或使用人室內(nèi)裝飾裝修工程

（5）對(duì)房屋附屬設(shè)備設(shè)施進(jìn)行日常養(yǎng)護(hù)和維修

物業(yè)服務(wù)合同簽訂程序：

對(duì)于新竣工的物業(yè)而言，一般委托管理合同先由房地產(chǎn)開發(fā)商與物業(yè)管理企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同，然后在成立業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)后由業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂《物業(yè)服務(wù)合同》。如果業(yè)主大會(huì)決定選聘新的物業(yè)管理企業(yè)，業(yè)主委員會(huì)就不會(huì)與前期介入的物業(yè)管理企業(yè)續(xù)簽委托合同；即使業(yè)主大會(huì)同意與原來的由房地產(chǎn)開發(fā)商選聘的、前期已介入的物業(yè)管理企業(yè)續(xù)簽委托管理合同，它也可能會(huì)對(duì)原委托管理合同做出一定的修改，即對(duì)《前期物業(yè)服務(wù)合同》修改后形成新的《物業(yè)服務(wù)合同》。由此可見，房地產(chǎn)開發(fā)商的最初委托只是一種臨時(shí)性的安排，而業(yè)主大會(huì)的委托才是最終的決定。若招標(biāo)物業(yè)是已使用過的物業(yè)，則委托管理合同將直接由業(yè)主委員會(huì)與中標(biāo)的物業(yè)管理企業(yè)簽訂。

物業(yè)服務(wù)合同糾紛的舉證責(zé)任：

近年來，法院受理的物業(yè)服務(wù)合同糾紛案件逐年增多，在物業(yè)服務(wù)合同糾紛的審理過程中，法院在審查物業(yè)服務(wù)合同的合法性后，一般會(huì)要求業(yè)主就物業(yè)服務(wù)公司提供的物業(yè)服務(wù)質(zhì)量瑕疵問題承擔(dān)舉證責(zé)任。如果業(yè)主能夠提交證據(jù)證明物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的物業(yè)服務(wù)嚴(yán)重不符合合同約定，質(zhì)量存在嚴(yán)重瑕疵，則法院可能會(huì)酌情減少或免除業(yè)主交納部分物業(yè)服務(wù)費(fèi)的義務(wù)。而物業(yè)服務(wù)企業(yè)不需要提交保安、清潔、綠化和物業(yè)公用部位、設(shè)施設(shè)備的維護(hù)合同和記錄表，是考慮到物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行義務(wù)的長(zhǎng)期性、瑣碎性和復(fù)雜性等特點(diǎn)，以及服務(wù)質(zhì)量很難量化等原因。按照“誰(shuí)主張，誰(shuí)舉證”的一般規(guī)則，作為被告的業(yè)主通常情況下很難舉證以支持其主張，最后結(jié)果很可能是判令業(yè)主給付物業(yè)費(fèi)，但業(yè)主與物業(yè)公司的矛盾依然存在并繼續(xù)激化。

物業(yè)服務(wù)合同的解除:

合同的解除是指由于發(fā)生法律規(guī)定或當(dāng)事人約定的情況，使得當(dāng)事人之間的權(quán)利和義務(wù)消滅，從而使合同終止法律效力。

導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)合同解除的事項(xiàng)主要如下。

(1)合同規(guī)定的期限屆滿。

(2)當(dāng)事人一方違約，經(jīng)法院判決解除合同。

(3)當(dāng)事人一方侵害另一方權(quán)益，經(jīng)協(xié)商或法院判決解除合同。

(4)當(dāng)事人雙方商定解除合同。

合同的解除，無論是當(dāng)事人雙方協(xié)議解除還是依據(jù)法律規(guī)定解除，均須遵照一定程序。協(xié)議解除，應(yīng)在雙方達(dá)成一致協(xié)議的基礎(chǔ)上經(jīng)過簽約和承諾兩個(gè)階段，方可使解除行為效力。若法律規(guī)定了特別程序的，則應(yīng)遵守特別程序規(guī)定。合同解除后，尚未履行合同終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況，當(dāng)事人可以要求采取補(bǔ)救措施，并有權(quán)要求賠失。