房屋抵押糾紛大致可以分為兩大類，一是由于房屋抵押人不正確行使自己的權(quán)利義務而引起的糾紛，二是因房屋抵押登記而產(chǎn)生的糾紛。在社會生活中，因為房地產(chǎn)價值大，實用性強，具有融資借貸保證功能，又因為人們對房地產(chǎn)抵押的相關(guān)法律條款認識不足或雙方當事人之間權(quán)利義務有關(guān)事項確定不明，或抵押損害到第三人權(quán)利的行使，常常引起糾紛。要解決房地產(chǎn)抵押糾紛，首先要對房地產(chǎn)抵押知識有一個全面的正確認識，其次要對具體糾紛進行具體分析，區(qū)別對待，找出問題的根源和適用法律的依據(jù)。

房屋抵押權(quán)糾紛有：

一、由房地產(chǎn)先抵押后出租引起糾紛

二、由房地產(chǎn)先出租后抵押引起糾紛

三、因被抵押的房屋發(fā)生毀損滅失而引起糾紛

四、因抵押房地產(chǎn)被扣押而引起糾紛

房屋抵押人享有如下的權(quán)利：

一.房屋抵押人對抵押房屋享有處分權(quán)，但若想轉(zhuǎn)讓抵押房屋，須事先征得房屋抵押權(quán)人同意。

二.可以對抵押房屋多次出抵，但須保證數(shù)個房屋抵押權(quán)所擔保的債權(quán)總額不大于抵押房屋的價值。

三.房屋抵押人對抵押的房屋享有所有權(quán)，并有權(quán)取得抵押房屋的各種收益。

四.能將抵押房屋出租。

房屋抵押人承擔的義務

房屋抵押人承擔的主要義務是保管義務，即妥善保養(yǎng)，維護抵押房屋。由于抵押人對抵押房屋的侵害行為，致使抵押房屋的價值減少時，房屋抵押人應恢復抵押房屋的原狀或提供與減少的價值相當?shù)膿！?

如果抵押的房屋毀損滅失，抵押人應以其他財產(chǎn)充抵抵押的房屋，在抵押房屋因不可抗力等不能歸責于抵押人的事由而毀損滅失時，抵押人可以以賠償請求權(quán)向房屋抵押權(quán)人提供擔保，也可將賠償請求權(quán)讓與給抵押權(quán)人而獲免責。

房屋抵押需要下列程序：

抵押人和抵押權(quán)人簽訂書面的房屋抵押合同;

雙方帶房屋所有權(quán)證書和身份證件共同到房屋所在地的房屋管理局申請抵押登記。

《房地產(chǎn)管理法》 第四十七條　房地產(chǎn)抵押，是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務履行擔保的行為。債務人不履行債務時，抵押權(quán)人有權(quán)依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣所得的價款優(yōu)先受償。

第四十八條　依法取得的房屋所有權(quán)連同該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)，可以設定抵押權(quán)。

以出讓方式取得的土地使用權(quán)，可以設定抵押權(quán)。

第四十九條　房地產(chǎn)抵押，應當憑土地使用權(quán)證書、房屋所有權(quán)證書辦理。

第五十條　房地產(chǎn)抵押，抵押人和抵押權(quán)人應當簽訂書面抵押合同。

房屋抵押貸款程序

1、您需要在中信實業(yè)銀行的營業(yè)機構(gòu)開立活期存款帳戶;

《中華人民共和國擔保法》第四十九條：抵押期間，抵押人轉(zhuǎn)讓已辦理登記的抵押物的，應當通知抵押權(quán)人并告知受讓人轉(zhuǎn)讓物已經(jīng)抵押的情況;抵押人未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，轉(zhuǎn)讓行為無效。

如果賣房方將已經(jīng)辦理抵押登記的房屋進行轉(zhuǎn)讓并簽訂房屋買賣合同的，賣方應該通知抵押權(quán)人(如銀行)并告知買方房屋已抵押的情況;如果賣房方?jīng)]有通知抵押權(quán)人，但告知了買方房屋已辦理抵押登記的情況，那么抵押權(quán)人可以主張房屋買賣合同無效，而買方就不可以以此主張買賣合同無效;如賣方通知了抵押權(quán)人可是沒有告知買主房屋已經(jīng)抵押的情況，則買方可以主張房屋買賣合同無效;如果賣方不但沒有通知抵押權(quán)人，而且也沒有告知買方房屋已經(jīng)抵押的情況，那么抵押權(quán)人和買方都可以主張房屋買賣合同無效。

如果上家也有貸款并沒有還清，需要先給上家還清貸款，才能進行過戶交易。若有上家貸款沒還清的情況，則須在上述過戶流程第二步前完成貸款，并辦理注銷抵押登記。

一.步驟

1、申請?zhí)崆斑€貸(如果上家還貸滿一年，一般都可以申請?zhí)崆斑€貸;如果沒有還滿一年，則根據(jù)上家貸款合同約定，支付違約金或者根本不能還貸)

2、如果還貸滿一年，則可以提前還貸。

3、貸款后3—5工作日內(nèi)至銀行領(lǐng)取注銷抵押登記所需的資料。

4、到銀行領(lǐng)取的注銷抵押登記所需要的資料到交易中心辦理注銷抵押登記。

二.到銀行領(lǐng)取的資料一般為

1、房地產(chǎn)其他權(quán)利證明(他證)

2、注銷抵押登記的申請書

3、銀行給出的委托書

4、銀行營業(yè)執(zhí)照復印件

5、客戶已還清貸款的證明

6、保險單正本