李某在去年購買了一套商品房，當時開發(fā)商宣稱“具有該房子的全部產權”。后來，李某向產權機關查詢得知：在簽協(xié)議之前，該公司早就將該房子抵押給了銀行。那么隱瞞抵押事實銷售房屋購房者如何維權？

李某馬上與這家公司交涉，但是對方稱債務就快還清了，抵押立刻就可以解除了，不肯退還已收取的購房款。李某以為，該公司在簽定協(xié)議書時成心隱瞞所售房子已被抵押的現(xiàn)實，遂將其告上法庭，要求法院判令該公司撤銷購房協(xié)議，返還已交的2萬元購房款并且加倍補償2萬元。

同時該公司辯稱：該房產的確已被抵押給銀行，但是該公司在與李某簽定協(xié)議之前，已告訴李某房產被抵押的現(xiàn)實，銀行也同意該公司出售被抵押的房產，況且現(xiàn)在李某沒有遭受任何損失。

因為該公司沒準時提交能證明“在訂約時已告訴李某房產被抵押”的有用依據，法院審理后以為，該公司在訂立商品房買賣合同時，沒有照實向購房者闡明房產已經被抵押，遂根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》作出一審判決：撤銷兩邊簽定的購房協(xié)議，該公司返還李某已付購房款2萬元，并且再付出補償金2萬元。

根據相關法律的規(guī)定，房屋買賣過程中，作為賣方的房地產開發(fā)商至少有兩個基本的合同義務：一是對房屋擁有所有權，二是保證不存在權利瑕疵。如果該房屋存在權利瑕疵，賣方在出賣之時至少應盡到告知義務，比如告知買方該房屋已被抵押。如果賣方未盡到告知義務，其行為實際上已構成合同法上的欺詐行為，根據《合同法》第五十四條規(guī)定：“一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對方在違背真實意思的情況下訂立的合同，受損害方有權請求人民法院或者仲裁機構變更或者撤銷?！币虼?，買方可以據此行使撤銷合同的權利，并要求其承擔損失賠償責任。實際上，對于上述這種情況，最高人民法院關于《審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》做出了比《合同法》更為明確的規(guī)定，《解釋》第九條規(guī)定：“出賣人訂立商品房買賣合同時，具有下列情形之一，導致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：(一)故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明;(二)故意隱瞞所售房屋已經抵押的事實;(三)故意隱瞞所售房屋已經出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實?！备鶕陨弦?guī)定，李某不僅可以要求返購房本金，還可以要求賣方承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。

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