有抵押的房屋買賣糾紛怎么辦?小編總結(jié)如下：
相關(guān)規(guī)定：《中華人民共和國擔(dān)保法》第四十九條第一款規(guī)定：“抵押期間，抵押人轉(zhuǎn)讓已辦理登記的抵押物的，應(yīng)當通知抵押權(quán)人并告知受讓人轉(zhuǎn)讓物已經(jīng)抵押的情況，抵押人未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，轉(zhuǎn)讓行為無效?！薄蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于適用中華人民共和國擔(dān)保法若干問題的解釋》第六十七條規(guī)定：抵押權(quán)存續(xù)期間，抵押人轉(zhuǎn)讓抵押物未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，如果抵押物已經(jīng)登記的，抵押權(quán)人仍可以行使抵押權(quán);取得抵押物所有權(quán)的受讓人，可以代替?zhèn)鶆?wù)人清償全部債務(wù)，使抵押權(quán)消滅。受讓人清償債務(wù)后可以向抵押人追償?！段餀?quán)法》規(guī)定“抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)，但受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的除外?！?
2015年底，張某明白地告訴我沒有辦法償還本金及利息，同意用房產(chǎn)所有權(quán)進行賠償，我隨后向人民法院起訴，法院判決張某應(yīng)歸還220萬元以及利息，同時判我享有所抵押房屋的優(yōu)先受償權(quán)。
目前進入執(zhí)行階段，要對所抵押房屋進行抵押拍賣，在拍賣之前需進行評估，但是評估公司說所抵押房產(chǎn)土地屬于國有土地且屬于租賃性質(zhì)，不能過戶，不想擔(dān)責(zé)任不給評估。
抵押的房產(chǎn)無法進行拍賣，如果房產(chǎn)局也告知我無法過戶，那么抵押房屋糾紛可以起訴房管局嗎？要求賠償借款及利息?？
房管局作為負責(zé)辦理房產(chǎn)抵押登記的房產(chǎn)抵押登記行政主管部門，在辦理房產(chǎn)抵押登記過程中，對當事人的申請應(yīng)以高度負責(zé)的態(tài)度認真履行必要的注意義務(wù)，對于抵押房產(chǎn)及其權(quán)屬證書真?zhèn)斡袟l件加以核對和識別。
房屋抵押糾紛如何處理?主要的問題有兩個：一是房屋先出售后抵押，購房者與抵押權(quán)人受償順位問題，二是房屋先設(shè)定抵押后又出售，購房者與抵押權(quán)人的受償順位問題。下面請看詳細介紹：
一、房屋先出售后抵押，購房者與抵押權(quán)人利益沖突如何處理?在商品房買賣合同有效成立后，出賣人在標的房屋上設(shè)置了抵押權(quán)，購房購房者起訴請求取得房屋產(chǎn)權(quán)的，可分別以下情況處理：
1、如果商品房買賣合同未登記，經(jīng)登記的抵押權(quán)具有物權(quán)效力，可以對抗購房購房者的權(quán)利，也就是房屋的抵押權(quán)要大于購房者的權(quán)利。但如果購房者有證據(jù)證明抵押權(quán)人明知該房屋已出售，而后為實現(xiàn)債權(quán)設(shè)定抵押權(quán)的，惡意損害第三人的行為不受法律保護。
2、如果商品房買賣合同已經(jīng)登記后，出賣人就該房屋向他人設(shè)定抵押權(quán)的，抵押權(quán)不能對抗購房者的請求權(quán)。
被抵押的房屋發(fā)生損毀滅失而引起糾紛的處理
我國《擔(dān)保法》第五十一條規(guī)定:“抵押人的行為足以使抵押物價值減少的,抵押權(quán)人有權(quán)要求抵押人停止其行為。抵押物價值減少時,抵押權(quán)人有權(quán)要求抵押人恢復(fù)抵押物的價值,或提供與減少的價值相當?shù)膿?dān)保。抵押人對抵押物價值減少無過錯的,抵押權(quán)人只能在抵押人因損害而得到的賠償范圍內(nèi)要求提供擔(dān)保。抵押物價值未減少的部分,仍作為債權(quán)的擔(dān)保?！?
抵押房屋發(fā)生滅失、毀壞后,對抵押人的法律效力涉及抵押權(quán)的保全效力。所謂抵押權(quán)的保全效力是指抵押權(quán)所具有的使抵押權(quán)人有權(quán)采取必要措施保全抵押財產(chǎn)價值的法律效力。抵押房屋發(fā)生毀損滅失,可能會出現(xiàn)以下三種情況:(1)當?shù)盅喝说男袨樽阋允沟盅悍课輧r值減少時,抵押權(quán)人有權(quán)要求抵押人停止其行為。如抵押人不停止其行為,抵押權(quán)人有權(quán)訴諸法律,請求法院責(zé)令其停止;(2)當?shù)盅喝说男袨橐咽沟盅悍课輧r值減少時,抵押人有義務(wù)提供與減少價值額相當?shù)膿?dān)保;(3)抵押房屋的毀損系第三人而為時,抵押人有義務(wù)向第三人請求賠償,并提供與其所得賠償金相當?shù)膿?dān)保,否則抵押人有義務(wù)向抵押權(quán)人以自己所得賠償,提前清償債權(quán)。
一.因抵押房屋發(fā)生毀損引起糾紛的處理
抵押房屋如果發(fā)生毀損，那就需要分為三種情況進行討論。第一種是當?shù)盅喝说男袨樽阋允沟盅悍课輧r值減少時，抵押權(quán)人有權(quán)要求抵押人停止其行為;如抵押人不停止其行為，抵押權(quán)人有權(quán)訴諸法律，請求法院責(zé)令其停止。第二種是當?shù)盅喝说男袨橐咽沟盅悍课輧r值減少時，抵押人有義務(wù)提供與減少價值額相當?shù)膿?dān)保。第三種是抵押房屋的毀損是第三人導(dǎo)致的，抵押人有義務(wù)向第三人請求賠償，并提供與其所得賠償金相當?shù)膿?dān)保，否則抵押人有義務(wù)提前清償債權(quán)。
二.因房地產(chǎn)抵押登記引起糾紛的處理
房地產(chǎn)在進行抵押登記的時候，可能會出現(xiàn)抵押權(quán)狀況與真實的權(quán)利狀況不符合的情況出現(xiàn)，可能表現(xiàn)為房地產(chǎn)抵押登記因錯誤、遺漏或誤被注銷，從而導(dǎo)致登記內(nèi)容與真實權(quán)屬狀況不一致，也可能表現(xiàn)為主債權(quán)本身無效或因清償而消滅，而抵押權(quán)登記并未注銷。如果是前者，登記機關(guān)需要為其辦理更正登記，并要求過錯方承擔(dān)賠償責(zé)任，如果是后者，當事人應(yīng)根據(jù)有關(guān)規(guī)定，及時辦理注銷抵押登記。
