住房抵押貸款利率

貸款期限為5年以下(含5年)的：貸款年利率為4.77%;貸款期限為5年以上的，貸款年利率為5.04%(按各地政府實(shí)際情況定)。

借款人必須同時(shí)具備下列條件：

(1)有合法的身份;

(2)有穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)收入，有償還貸款本息的能力，無不良信用記錄;

(3)有合法有效的購房合同;

(4)以新購住房作最高額抵押的，須具有合法有效的購房合同，房齡在10年以內(nèi)，且備有或已付不少于所購住房全部價(jià)款30%的首付款;

(5)已購且辦理了住房抵押貸款的，原住房抵押貸款已還款一年以上，貸款余額小于抵押住房價(jià)值的60%，且用作抵押的住房已取得房屋權(quán)屬證書，房齡在10年以內(nèi);

(6)能夠提供貸款行認(rèn)可的有效擔(dān)保;

(7)貸款行規(guī)定的其他條件。

一、中國(不含港澳臺(tái))公民，年齡在18-65周歲，且在現(xiàn)單位連續(xù)工作滿六個(gè)月以上的授薪人群(如不滿六個(gè)月，但本單位工作內(nèi)容與上一單位相同，可累加上一單位的工作期限)及經(jīng)營滿一年以上的經(jīng)營人群。

二、抵押房產(chǎn)權(quán)利人中無未滿18周歲的未成年人及無大于70歲(含70歲)的成年人。

三、 房產(chǎn)若是二次抵押，房屋的抵押第一權(quán)利人必須是銀行。

四、 借款人需要有一套或一套以上名下所有權(quán)住房(至少一套是本市所有權(quán)房)。

房屋抵押貸款與房屋按揭貸款在法律上的區(qū)別

房屋按揭和房屋抵押在法律意義上不同：房屋按揭的時(shí)候會(huì)產(chǎn)生房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，而在房屋抵押則的時(shí)候房屋的所有權(quán)保持不變，這是兩者的根本區(qū)別所在，所以，兩者之間在法律地位和享有權(quán)益上是有所不一樣的：房屋按揭的受益人經(jīng)過房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓從而變成了房屋所有權(quán)人，也就是說，房屋按揭的受益人享有房屋(抵押物)的所有權(quán)，而房屋抵押的時(shí)候就不發(fā)生房屋(抵押物)所有權(quán)的變化，房屋抵押人依舊持有房屋(抵押物)的所有權(quán)，房屋抵押權(quán)人(房屋抵押的受益人)是沒有房屋所有權(quán)的，房屋抵押權(quán)人(房屋抵押受益人)只能擁有該房屋(抵押物)的抵押權(quán)，可以對(duì)抵押的房屋(抵押物)擁有支配權(quán)，如此一來，二者在處理房屋按揭和抵押訴訟和糾紛的時(shí)候，他們的名義和身份以及處理方式是不一樣的：在通常的房屋按揭法律糾紛的時(shí)候，房屋按揭的受益人以房屋所有權(quán)人的身份和名義來進(jìn)行訴訟和處理糾紛，而在房屋抵押時(shí)發(fā)生法律糾紛時(shí)，房屋抵押權(quán)人的身份和名義只能是房屋抵押權(quán)人。

目前銀行住房抵押貸款分為自有房產(chǎn)和按揭房產(chǎn)抵押貸款，兩者貸款利率有所不同，按揭房產(chǎn)抵押貸款的利率通常高于自有房產(chǎn)。接下來，我們以招行和中行為例，將房屋抵押貸款做一個(gè)對(duì)比：

1、招商銀行

如果你選擇在招商銀行辦理房屋抵押銀行貸款業(yè)務(wù)，其貸款用途也是有限制的，只可以買房、買車、生產(chǎn)經(jīng)營。

貸款金額是以房屋評(píng)估機(jī)構(gòu)給出的評(píng)估價(jià)格的70％為基準(zhǔn)，如果你的錢用來買車和生產(chǎn)，貸款年限一般規(guī)定為3年；如果買房，貸款年限與房齡之和不能超過30年。但明確規(guī)定“貸款利率通常是在央行同期同檔基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上上浮10％”。

2、中國銀行

中國銀行的房屋抵押貸款只針對(duì)房屋面積在85平米以上，房齡在15年以下的房屋。

貸款金額與房齡息息相關(guān)，5～10年的為評(píng)估價(jià)格的50％，貸款利率執(zhí)行的是央行同期同檔利率的基準(zhǔn)利率，以10年貸款為例，其利率就是7．83％。

個(gè)人住房抵押貸款業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

1、信用風(fēng)險(xiǎn)

信用風(fēng)險(xiǎn)是個(gè)人住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)中最基本最直接的風(fēng)險(xiǎn)。信用風(fēng)險(xiǎn)一般包括以下幾種形式：

(1)被迫違約。被迫違約是指借款人在購買房產(chǎn)后，由于家庭、工作、收入、健康等因素的變化，導(dǎo)致實(shí)際支付能力下降，無法繼續(xù)正常向商業(yè)銀行按照規(guī)定還本付息，被迫對(duì)個(gè)人住房貸款合同進(jìn)行違約的行為。

(2)理性違約。理性違約是指借款人從財(cái)務(wù)核算的角度出發(fā),當(dāng)發(fā)現(xiàn)抵押物的重置成本小于其住房按揭貸款的剩余本金時(shí),放棄原來的抵押物購買新房比繼續(xù)供款保留原抵押物更“合算”,從而主動(dòng)終止履行貸款合同還款計(jì)劃的違約行為。當(dāng)房價(jià)迅速下跌或利率上升幅度較大，繼續(xù)還款的成本大于放棄還款的收益，借款人會(huì)理性違約。

個(gè)人住房抵押貸款用途

貸款買房：這是最為常見的一種貸款用途方式，一般申請(qǐng)個(gè)人住房抵押貸款用于支付首付等，一般貸款的門檻比較低，銀行也比較容易受理通過。

個(gè)人買車：這類貸款與購房比較類似，個(gè)人在買車申請(qǐng)貸款但是汽車因?yàn)椴槐Ｖ邓圆唤邮苘囕v的抵押貸款，所以需要個(gè)人房產(chǎn)用于抵押，一般貸款期限為5年。

個(gè)人經(jīng)營：個(gè)人住房抵押貸款在銀行獲得銀行提供的個(gè)人抵押貸款常見的還有用于商業(yè)經(jīng)營，借款人為經(jīng)營需要得到資本上的支持，可以將自己的房產(chǎn)作為抵押，可以得到銀行批款進(jìn)行個(gè)人經(jīng)營，一般個(gè)人房產(chǎn)抵押貸款所得到的貸款額度與抵押房產(chǎn)的價(jià)值相等，如果大型企業(yè)需要用到較大數(shù)量的資本，普通商品房的抵押一般無法獲得等額的貸款支持。