興建集資房的單位或個(gè)人通常打著“合作建房的”的招牌，卻不能提供國(guó)土部門(mén)批復(fù)的合作建房合同，更不能出示預(yù)售許可證。與出資方簽訂的合同不是國(guó)土部門(mén)規(guī)定的文本，也不能辦理公證手續(xù)。

除了產(chǎn)權(quán)沒(méi)有保證外，由于集資建房的若干特性，決定了出資人還要承擔(dān)下述風(fēng)險(xiǎn)：集資建房能否順利完成，首先取決于資金的籌措情況。假如資金不能準(zhǔn)確、及時(shí)地到位，工程進(jìn)度便沒(méi)有保障，工程進(jìn)度延緩更加劇了資金籌措的困難。這樣的惡性循環(huán)必然導(dǎo)致資金一去無(wú)歸、工程遙遙無(wú)期的結(jié)局。而且，由于某些集資建房單位的暴利動(dòng)機(jī)，選擇施工隊(duì)時(shí)只能是降低標(biāo)準(zhǔn)、拼命壓價(jià)，甚至迫其帶資建設(shè)，施工企業(yè)要生存，必然偷工減料，建筑質(zhì)量難以保證。

集資房通常較難形成規(guī)模，大多是一棟或二三棟樓，由于規(guī)模小，客觀上造成管理配套難的問(wèn)題。即使集資者有意完善，結(jié)果往往仍是力不從心。水、電、煤氣管道的接駁，公共設(shè)備的維修等等，都需要相當(dāng)?shù)馁Y金支持，即使是簡(jiǎn)單的清潔衛(wèi)生、安全保衛(wèi)，也離不開(kāi)資金，更不用提社區(qū)文化建設(shè)和其它體育設(shè)施配套、正規(guī)的物業(yè)管理等，這些都是集資者始料不及的，也是開(kāi)發(fā)商不會(huì)考慮的。

第一：既然是單位建的房,質(zhì)量問(wèn)題當(dāng)然是單位負(fù)責(zé),有問(wèn)題找單位。

第二：與開(kāi)發(fā)商直接交涉采取和解協(xié)商的辦法途徑

所謂協(xié)商和解，就是指當(dāng)事人雙方在平等自愿的基礎(chǔ)上，本著公平、合理解決問(wèn)題的態(tài)度和誠(chéng)意，交換意見(jiàn)、取得溝通，使問(wèn)題得到解決的一種方式。這種方式具有及時(shí)、直接、平和等特點(diǎn)，對(duì)于較小的糾紛或講信譽(yù)的開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，采用此種方式解決矛盾能獲得較滿意的結(jié)果。

購(gòu)房者在直接找開(kāi)發(fā)商協(xié)商和解時(shí)，應(yīng)注意以下三個(gè)方面的問(wèn)題：

一、準(zhǔn)備好翔實(shí)、充足的證據(jù)和必要的證明材料。

二、要堅(jiān)持公平合理、實(shí)事求是的原則。在與開(kāi)發(fā)商協(xié)商時(shí)，要闡明問(wèn)題發(fā)生的事實(shí)經(jīng)過(guò)，提出自己合理的要求。必要時(shí)可指明所依據(jù)的法律條文，以達(dá)成問(wèn)題的盡快解決。

集資房糾紛案件主要有兩類，一種是已經(jīng)取得集資房產(chǎn)證后因轉(zhuǎn)讓集資房而產(chǎn)生的糾紛，另一種是在未取得集資房產(chǎn)證下達(dá)成的集資房轉(zhuǎn)讓，即集資房購(gòu)房資格的轉(zhuǎn)讓。

一、已取得房產(chǎn)證的集資房轉(zhuǎn)讓

對(duì)于產(chǎn)權(quán)全部是單位的集資房轉(zhuǎn)讓的，因?yàn)楫a(chǎn)權(quán)在單位，單位員工個(gè)人只具有居住權(quán)，而沒(méi)有所有權(quán)，當(dāng)然也就沒(méi)有處分權(quán)，如果員工轉(zhuǎn)讓該集資房，轉(zhuǎn)讓行為是屬于無(wú)權(quán)處分行為，轉(zhuǎn)讓協(xié)議當(dāng)然無(wú)效。轉(zhuǎn)讓協(xié)議無(wú)效，雙方可根據(jù)過(guò)錯(cuò)程度承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

對(duì)于產(chǎn)權(quán)全部是單位員工個(gè)人集資房轉(zhuǎn)讓的，因?yàn)楫a(chǎn)權(quán)屬于員工個(gè)人即轉(zhuǎn)讓人，即使單位內(nèi)部規(guī)定，員工不得轉(zhuǎn)讓，但是該規(guī)定系單位內(nèi)部規(guī)定，對(duì)第三人不具有約束力。因此此種情況下該協(xié)議沒(méi)有違反相關(guān)的法律規(guī)定，即應(yīng)認(rèn)定轉(zhuǎn)讓有效。如果一方違反約定，不履行轉(zhuǎn)讓協(xié)議，另一方可按協(xié)議約定，要求其承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

為較大限度地避免風(fēng)險(xiǎn)。小編建議仔細(xì)查閱《集資合同》的相關(guān)規(guī)定，則甲方無(wú)法取得該房的所有權(quán)，又以更高的價(jià)格將該房轉(zhuǎn)讓給乙方。外單位的人如果有意購(gòu)買集資建房單位有集資資格員工的集資房。尤其約定集資方不得再行將房屋轉(zhuǎn)讓給第三人，若有此類情況導(dǎo)致產(chǎn)權(quán)證無(wú)法落實(shí)，首先必須明確單位集資建房大都體現(xiàn)了單位對(duì)員工的福利政策、分期付款方式。

一.為了避免不應(yīng)該有的損失，看市政規(guī)劃，向建設(shè)單位咨詢是不是辦了報(bào)建手續(xù)。有無(wú)建筑規(guī)劃許可證是十分重要的。通常建筑一定會(huì)在紅線內(nèi)建房，而符合市政規(guī)劃的集資房用地還是獲得政府保護(hù)的。

二.不要買違章建筑集資房。假若是違章建筑，那就意味著自己花錢買下的房子自身就是違法的，不受法律保護(hù)，所住的房子會(huì)有隨時(shí)被拆掉的風(fēng)險(xiǎn)。有些集資房的建設(shè)單位沒(méi)有履行規(guī)定的手續(xù)，導(dǎo)致其不能辦理集資房產(chǎn)權(quán)證。

為什么沒(méi)有產(chǎn)權(quán)的集資房產(chǎn)生糾紛法院不受理

1992年，最高法院發(fā)布法發(fā)(1992)38號(hào)文件《關(guān)于房地產(chǎn)案件受理問(wèn)題的通知》，規(guī)定對(duì)“集資房糾紛”不予受理。但應(yīng)正確理解這一規(guī)定，對(duì)集資建房發(fā)生的糾紛應(yīng)區(qū)別對(duì)待，不宜一律不予受理。

（一）只有完全屬于集資建房單位內(nèi)部范圍內(nèi)的事項(xiàng)，才不屬人民法院主管。

38號(hào)通知對(duì)集資房糾紛的受理問(wèn)題之所以采取較為慎重的原則，主要是考慮到此類糾紛中涉及單位與集資建房職工之間存在不平等的內(nèi)部行政管理關(guān)系，故對(duì)“占、騰、退”等情形應(yīng)按照單位內(nèi)部的分房規(guī)則處置。因此，對(duì)此類“集資房糾紛”，只能通過(guò)強(qiáng)化單位內(nèi)部管理的方式來(lái)解決，司法權(quán)無(wú)法代行單位內(nèi)部的行政管理權(quán)，故人民法院對(duì)此類糾紛不宜受理。