房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)在經(jīng)營過程中必須完善公司管理制度，尤其在房地產(chǎn)拆遷評估過程中風(fēng)險防范更要求建立完善的制度保障?，F(xiàn)在常見的房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)在拆遷評估過程中管理水平不足導(dǎo)致的風(fēng)險主要由以下因素影響。

第一，拆遷評估過程中房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)估價人員的責(zé)任以及獎懲制度的落實(shí)問題。拆遷評估業(yè)務(wù)一般需要由眾多人員組成的估價業(yè)務(wù)隊(duì)伍進(jìn)行，涉及人員多，跨越時間長，一些房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)由于缺乏完善的責(zé)任與獎懲制度，當(dāng)最終拆遷補(bǔ)償估價結(jié)果報(bào)告出現(xiàn)問題時，最容易導(dǎo)致估價人員相互推脫責(zé)任的情況發(fā)生。

第二，是拆遷評估業(yè)務(wù)人員的培訓(xùn)管理問題。

什么是拆遷補(bǔ)償評估?

拆遷補(bǔ)償評估業(yè)務(wù)是房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)接受委托方的委托對待拆遷范圍內(nèi)的估價對象按照當(dāng)?shù)夭疬w補(bǔ)償文件進(jìn)行公正、客觀、合理的評估。委托方主要是拆遷所在地的當(dāng)?shù)卣恍┞毮懿块T，房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)估價人員在拆遷評估業(yè)務(wù)過程中需要經(jīng)常與委托方相關(guān)人員加強(qiáng)交流與溝通。這一方面有利于估價人員更好地按照委托方的合理要求順利完成遷評估業(yè)務(wù)，但同時另一方面在一些地方也存在著委托方單位的個別人員故意干涉房地產(chǎn)拆遷估價人員獨(dú)立、客觀、公正地進(jìn)行估價活動，影響拆遷補(bǔ)償評估結(jié)果的客觀合理性。特別是對于工業(yè)廠房拆遷補(bǔ)償評估，由于涉及的補(bǔ)償金額比較大，并且被拆遷的工業(yè)廠房產(chǎn)權(quán)所有人在當(dāng)?shù)匾话愣加休^廣泛的人脈關(guān)系，因此被拆遷房屋及附著物產(chǎn)權(quán)所有人一般通過委托方的一些人員對估價機(jī)構(gòu)的估價人員的估價活動進(jìn)行干涉，達(dá)到提高拆遷補(bǔ)償金額的目的。

外部風(fēng)險防范措施

房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)在從事拆遷補(bǔ)償評估時面臨的外部風(fēng)險主要來自委托方以及拆遷估價對象產(chǎn)權(quán)人2個方面。首先分析來源于委托方的外部風(fēng)險分析。目前在我國，拆遷評估機(jī)構(gòu)主要接受拆遷評估對象所在地方政府職能部門的委托，因?yàn)椴疬w評估所涉及房屋拆遷補(bǔ)償金額一般較大。委托方的一些人員不排除可能受拆遷估價對象產(chǎn)權(quán)人的利益賄賂，為遷估價對象產(chǎn)權(quán)人爭取不合理的利益，利用其是委托方的身份，干預(yù)影響房地產(chǎn)拆遷評估機(jī)構(gòu)的出具的評估結(jié)果，給房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)可能帶來嚴(yán)重風(fēng)險。同時，拆遷估價對象的產(chǎn)權(quán)人也可能為了獲得更高的不合理的拆遷補(bǔ)償，通過對拆遷評估業(yè)務(wù)委托方的一些人員以及估價機(jī)構(gòu)拆遷評估人員進(jìn)行利益賄賂，這同樣也可能會對從事拆遷評估業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)帶來災(zāi)害性的風(fēng)險。對于此類外部風(fēng)險。房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)應(yīng)在做好防范內(nèi)部風(fēng)險的基礎(chǔ)上，對估價機(jī)構(gòu)從事拆遷評估人員進(jìn)行外部風(fēng)險防范教育，特別是要制定嚴(yán)格的公司制度，如果由于估價機(jī)構(gòu)內(nèi)部人員參與虛假拆遷補(bǔ)償評估現(xiàn)象發(fā)生，房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)要出臺具體嚴(yán)厲的懲罰制度，對這類不遵守房地產(chǎn)估價師職業(yè)道德人員要剔除出估價行業(yè)，情節(jié)嚴(yán)重人員可能要進(jìn)行刑事處罰。特別要強(qiáng)調(diào)，房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)在拆遷評估外部風(fēng)險防范上，房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)的法定代表人及主要負(fù)責(zé)人一定要以身作則，在拆遷評估業(yè)務(wù)中堅(jiān)持合法、公平、公正的評估原則，不能因?yàn)槔骝?qū)動而違背職業(yè)道德和觸犯法津。

一.在拆遷評估中主要存在著以下幾方面的問題

1.估價方法存在的問題

目前大多數(shù)城市房地產(chǎn)拆遷評估，采取基準(zhǔn)價格結(jié)合成新、區(qū)位、臨街等系數(shù)來綜合確定拆遷價，該計(jì)算方法與《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》精神以及《房地產(chǎn)估價規(guī)程》不符合。首先這是由于房屋的價格是由市場來確定的，不僅僅受其物理本身固有有形因數(shù)的影響，而且還受市場眾多因數(shù)影響的，往往后者的影響比前者大。例如：房地產(chǎn)周邊環(huán)境這一影響因素，同一房地產(chǎn)所處同一區(qū)位，但不代表周邊環(huán)境是相同的，這是因?yàn)榉康禺a(chǎn)特性(個別性)決定的，因此我們僅僅以基準(zhǔn)價格來測算房地產(chǎn)市場價是沒有說服力的。其次，《房地產(chǎn)估價規(guī)程》中也找不出“基準(zhǔn)價格”一詞的由來，更談不上其計(jì)算的依據(jù)及科學(xué)性。

房屋拆遷補(bǔ)償以市場評估價格為準(zhǔn)，以具有資質(zhì)的評估所評估為準(zhǔn)，拆遷人或被拆遷人雙方均可在拆遷公告之日起十日內(nèi)提出評估申請，如雙方的價格不一，可由建設(shè)部門組織專家評定。程序是解決實(shí)體的首要問題。

房屋拆遷一般需要五個環(huán)節(jié)：

（一）規(guī)劃管理部門在核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證，確定拆遷范圍后，通知被拆遷房屋所在地的區(qū)、縣政府機(jī)關(guān)。

（二）區(qū)、縣政府機(jī)關(guān)通知房屋所在地的公安機(jī)關(guān)控制居民常住戶口的遷入，停止辦理居民常住戶口分戶手續(xù);房管部門和房屋經(jīng)營單位停止辦理房屋的買賣、交換、析產(chǎn)、分割、贈予、分戶等手續(xù);被拆遷單位停止建筑物、構(gòu)作物的改建、擴(kuò)建和裝修等工程;所在地的工商行政管理部門停止核發(fā)營業(yè)執(zhí)照。上述通知以公告形式予以公布，暫停辦理的期限為12個月，需要延長的，應(yīng)向拆遷房屋所在地區(qū)、縣房地產(chǎn)管理局提出申請，經(jīng)批準(zhǔn)可延長不超過6個月，如需超過6個月的，須經(jīng)市房地產(chǎn)管理局批準(zhǔn)。