以前的傳統(tǒng)模式是，抵押貸款的房產(chǎn)想要過戶，先要自籌足夠資金將剩余的貸款本金還清，比如利用買家的首付款來支付，不夠的再四處借貸一下，拿回房產(chǎn)證后解除原有抵押登記，再交易過戶給新的買家。
這種方法在使用中限制較多、風(fēng)險(xiǎn)較大，且手續(xù)流程也比較復(fù)雜，所以很少有銀行會同意。
帶押過戶是指存在抵押的房產(chǎn)不用提前還貸就能完成過戶，辦理新的抵押，發(fā)放新的貸款。
但現(xiàn)在據(jù)了解，二手房帶押過戶已經(jīng)在濟(jì)南、青島等城市推出了，在工商銀行、建設(shè)銀行、北京銀行等多家銀行試點(diǎn)成功，是一種新模式，就是為了提高二手房交易的便利性而推出的。
溫馨提示
1、 二手房帶押過戶辦理流程，需要先在線上平臺完成轉(zhuǎn)移和抵押的“預(yù)告登記”，然后買賣雙方辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)，最后再解除原抵押登記，給賣家發(fā)放購房款，具體流程可咨詢一下相關(guān)銀行。
1、江蘇張家港
在“帶抵押過戶”模式下，買賣雙方以及各自貸款銀行共同簽訂《帶抵押轉(zhuǎn)讓四方協(xié)議》，并依托不動產(chǎn)登記聯(lián)辦窗口完成二手房買賣轉(zhuǎn)移登記、抵押注銷登記和抵押再次登記“三合一”辦理。銀行直接將房款劃轉(zhuǎn)至賣方貸款還款賬戶，剩余款項(xiàng)再劃轉(zhuǎn)至賣方個人銀行賬戶。通過“一次申請、一個窗口、一套材料”實(shí)現(xiàn)還款、放款、登記“日辦結(jié)”。
2、山東濟(jì)南
濟(jì)南市自然資源和規(guī)劃局聯(lián)合市住房公積金中心出臺了《關(guān)于推行存量房交易公積金貸款“雙預(yù)告登記“的通知》，表示推行存量房轉(zhuǎn)移及抵押“雙預(yù)告及預(yù)轉(zhuǎn)本登記”模式，調(diào)整公積金貸款放款流程，將必須正式過戶抵押后才可放款的流程調(diào)整為預(yù)告登記放款，為實(shí)現(xiàn)“用新貸還舊貸”、“帶押過戶”新流程的實(shí)施提供了政策保障。
1、 流程上大大簡化，壓縮了交易周期。
在帶押過戶模式下，三項(xiàng)業(yè)務(wù)普遍可以一次申請，全部搞定且只需要金一個窗口提交一套材料，同時將原先十幾天的辦理時間壓縮成了幾天。賣方交易成本大大降低，而買方也可一次性完成房子過戶、重新抵押并獲取新的住房按揭貸款。
2、 節(jié)約時間和金錢成本。
在帶押過戶的模式下，賣方不需要解押和籌措資金，可以使用買方的銀行貸款還償還賣方的銀行貸款。其中，解押意味著需要先還清貸款再按揭貸款。按照以前的模式，賣方往往需要花費(fèi)大量時間籌措資金，到銀行辦理提前還款等，交易過程極其復(fù)雜。
3、 提高市場活躍度。
在帶押過戶模式下，提升了買賣雙方的交易意愿和市場活躍度，對樓市是有利好作用的。
4、 降低交易風(fēng)險(xiǎn)。
1、 “帶押過戶”中抵押權(quán)人承擔(dān)的法律風(fēng)險(xiǎn)
由于“帶押過戶”模式之下，會有短期“雙抵押并存”的情況存在。也就是說，在買方尚未將賣方貸款還清的階段，房屋既存在賣方先前貸款所設(shè)定的抵押，又存在買方后續(xù)貸款所設(shè)定的抵押。當(dāng)房屋實(shí)際拍賣價(jià)值不足以清償原抵押與現(xiàn)抵押總額的情況出現(xiàn)時，抵押在后的抵押權(quán)人權(quán)利勢必會造成損耗。從這個層面而言，銀行作為抵押權(quán)人，權(quán)利并沒有得到充分的保障甚至有所減損，亦或使得銀行降低對買方的房貸數(shù)額。
2、 “帶押過戶”中賣方承擔(dān)的法律風(fēng)險(xiǎn)
“帶押過戶”模式之下，由于賣方貸款所設(shè)定的抵押并未解除，因此賣方的還款義務(wù)也并未結(jié)束，一旦房屋出現(xiàn)不可彌補(bǔ)的價(jià)值貶損或者房屋滅失，就會加速賣方的貸款到期，使得賣方短期承擔(dān)巨大的還貸壓力。
1、 注意購房流程
很多購房者表示，購買二手房的流程要比新房復(fù)雜，要想減少麻煩的話，勢必是要在購買之前了解一下具體的購房流程的，從選房到簽合同，從辦理貸款手續(xù)到過戶手續(xù)，每一步都有可能會發(fā)生意料之外的情況。作為購房者，在了解清楚了具體的辦理流程之后就能從容的應(yīng)對購買二手房過程中可能遇到的一些意外情況了。
2、 注意產(chǎn)權(quán)證件
購買二手房的話，購房者在簽合同交定金之前，一定要核查一下跟房子有關(guān)的證件，比如說房產(chǎn)證書和賣家的身份證，房產(chǎn)證上面的產(chǎn)權(quán)人一定要是賣房人，只有產(chǎn)權(quán)人才有權(quán)利賣房子。沒有房產(chǎn)證的房屋交易時對購房者來說有得不到房屋的極大風(fēng)險(xiǎn)，在交易過程中可能會遇到一房多賣的情況，并且買了之后辦理不了過戶手續(xù)。
