合同是雙方的合意，如果合同中對違約金的計算方式（包括起算日期、日利息、總數(shù)額等）已經(jīng)作了約定，那么業(yè)主就可以按合同的約定要求違約金，追究發(fā)展商的違約責(zé)任。不過，如果沒有約定就必須按照法律的規(guī)定來計算違約金。

計算違約金的起算日期分三種情況：

第一、商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限；

第二、若商品房買賣合同的標(biāo)的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；

第三、若標(biāo)的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。從該三種期限屆滿起計算違約金。法律依據(jù)是最高人民法院《關(guān)於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條。

至于違約利息如何計算，相關(guān)法規(guī)也作了規(guī)定：

按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構(gòu)計收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計算。即按房款總額的逾期貸款利率。

什么是房屋買賣合同違約金？

1、 訂金的含義：

訂金它通常是在購房者與發(fā)展商就房屋買賣的意向初步達成協(xié)議后，準(zhǔn)備進一步協(xié)商簽訂的臨時認(rèn)購協(xié)議，通常的做法是在約定所選房號、面積、房屋單價及總價款后，約定一個期限，買方需在此期限內(nèi)與賣方簽署正式合同。

2、 商品房銷售的條件是什么開發(fā)商銷售的商品房是否符合下列條件：

1）土地使用權(quán)以出讓方式取得，已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金；

2）土地使用權(quán)已依法登記并取得房地產(chǎn)權(quán)證書；

3）取得商品房的建設(shè)工程規(guī)劃許可證；

4）取得商品房的建設(shè)工程施工許可證。

房屋買賣合同違約金：

1、違約金的標(biāo)準(zhǔn)是什么？

在中介提供的很多關(guān)于房屋買賣合同的格式條款中，中介通常將違約金約定為總房價的20％。很多人以為違約金只能約定為20％。其實純屬誤讀。我國的《擔(dān)保法》中規(guī)定了定金不能超過合同總金額的20％，也許對違約金的誤讀從此而來。但定金和違約金并不是一回事。違約金多高，完全可以由房屋買賣的雙方根據(jù)自己的意愿協(xié)商確定。

訴訟時效是有著嚴(yán)格的法律規(guī)定的，除非當(dāng)事人自愿履行。否則都受時效限制。根據(jù)《民法通則》第一百三十七條規(guī)定，訴訟時效期間從知道或者應(yīng)當(dāng)知道權(quán)利被侵害時起計算。但是，從權(quán)利被侵害之日起超過二十年的，人民法院不予保護。有特殊情況的，人民法院可以延長訴訟時效期間。第一百三十八條規(guī)定，超過訴訟時效期間，當(dāng)事人自愿履行的，不受訴訟時效限制。

依法成立的合同對當(dāng)事人具有約束力，雙方應(yīng)當(dāng)依照合同約定全面履行各自的義務(wù)，購房意向書雖然不是正式的商品房買賣合同，但是卻是合法有效的合同，任何一方違反合同約定均應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。

購房意向書一般是作為訂立正式購房合同的準(zhǔn)備，如出賣人通過該意向書收取了定金，則使用擔(dān)保法定金法則，如該訂購意向書具有《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同。