什么是拆遷安置房
安置房又叫拆遷房，是因?yàn)榉N種原因原有的房子被拆遷，而安置給拆遷戶的房子，很多購房者面對(duì)房價(jià)的壓力把視線轉(zhuǎn)移到購買相對(duì)便宜的安置房。
安置房分為兩種：一種是因重大市政工程動(dòng)遷居民而建造的配套商品房或中低價(jià)商品房。這類房子的房屋產(chǎn)權(quán)是屬于個(gè)人的，但是它的所有權(quán)是有限制的，也就是說在一定期限內(nèi)(一般情況下是5年)，房子是不能上市交易的。
另一種是因房產(chǎn)開發(fā)等因素而動(dòng)拆遷，動(dòng)拆遷公司通過其他途徑安置或代為安置人購買的中低價(jià)位商品房(與市場價(jià)比較而言)。
安置房可以買賣嗎
安置房的安置對(duì)象是"城市居民被拆遷戶、征拆遷房屋的農(nóng)戶。安置房是可以進(jìn)行買賣的，但需要滿足以下條件：
1、取得房產(chǎn)證。根據(jù)我國法律的規(guī)定，安置房的轉(zhuǎn)讓交易需要在取得該安置房房產(chǎn)證后才可以進(jìn)行。如果安置房還沒有取得產(chǎn)權(quán)證，對(duì)外出售是不合法的。
2、限制轉(zhuǎn)讓期滿。如果拆遷安置房獲得了房產(chǎn)證，并且沒有規(guī)定限制對(duì)外出售，或者限制轉(zhuǎn)讓的期限已滿，這樣的拆遷安置房和一般的商品住宅沒什么區(qū)別，這樣的安置房可以買賣。
拆遷安置房買賣技巧
首先，安置房產(chǎn)權(quán)是全家人共同所有的，在安置房買賣合同上，每個(gè)家庭成員必須簽上名字，以示同意，如果缺少某個(gè)家庭成員的簽名，以后，可以以該家庭成員不知情，侵犯他的利益為名上訴撤銷這份協(xié)議，這個(gè)勝訴可能性很大的。
第二，在安置房買賣之后，辦產(chǎn)權(quán)證之前，如果房價(jià)上漲了，那這個(gè)增值部分，房主是不是要分享一點(diǎn)，這個(gè)事先都應(yīng)該商量好，在合同里寫清楚，買方也大方一點(diǎn)，畢竟辦產(chǎn)權(quán)證還是要房主協(xié)助才能辦理的。
第三，由于安置房買賣時(shí)間段沒有產(chǎn)權(quán)證，所以，不可能預(yù)算出后續(xù)辦產(chǎn)權(quán)證、過戶時(shí)應(yīng)該承擔(dān)多少錢，一般的合同，是這樣寫的：第一次辦產(chǎn)權(quán)證時(shí)所要支付的錢由房主出，第二次過戶時(shí)要支付的錢由買入方支付。這樣大家分擔(dān)，但是這樣做，忽略了一點(diǎn)，就是房子是在增值，而增值部分房主是享受不到了，而且房主還得給買方支付一筆辦證錢，實(shí)際到手的只能算是毛錢，有點(diǎn)冤。
安置房買賣合同有效嗎
第一，安置房買賣合同有效，買賣合同合法有效只要是在國有土地之上建立的拆遷安置房，能拿到產(chǎn)權(quán)證的房屋就可以買賣。如果還沒有辦理出產(chǎn)權(quán)證，憑著拆遷安置協(xié)議也可以買賣，買賣合同合法有效，只是說風(fēng)險(xiǎn)比有產(chǎn)權(quán)證的大一些。
第二，買賣合同只要符合一般買賣合同的生效要件即可，不論名字是叫買賣合同，還是買賣協(xié)議，誠信協(xié)議，本質(zhì)都是房屋買賣合同，和名字沒有關(guān)系。既然是合同，就要符合法律一般規(guī)定的買賣合同生效要件，不能使無權(quán)處分等等。
安置房抵押貸款
拆遷安置房不可以抵押貸款。
不能辦理抵押貸款的房產(chǎn)還有以下幾種：
1、小產(chǎn)權(quán)房
小產(chǎn)權(quán)房只有使用權(quán)，沒有房產(chǎn)證所賦予的所有權(quán)。銀行自然也不接受抵押貸款。
2、房齡太久、面積過小的二手房
銀行對(duì)于二手房抵押貸款的條件是苛刻的，大多限制在房齡和面積上。一般房齡在20年以上，50平方米以下的二手房，許多銀行是不予放貸的。
3、公益用途房屋
根據(jù)有關(guān)規(guī)定，學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的公益設(shè)施，不論其屬于事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體還是個(gè)人，都不得抵押。
4、未結(jié)清貸款的房子
在第一次抵押貸款時(shí)，銀行已經(jīng)擁有了這所房產(chǎn)的他項(xiàng)權(quán)利。而法律不允許兩家銀行獲得同一所房屋的他項(xiàng)權(quán)。
5、拆遷范圍內(nèi)的房子
已被依法公告列入拆遷范圍的房地產(chǎn)不得抵押。
安置房買賣糾紛
1、賣房主體不合法或不合格
如果是夫妻雙方或者數(shù)人的共有房屋，出售者沒有征得其它共有人的同意，私自出賣共有房屋，即賣房者主體不合法或不合格，易引起糾紛
2、買房主體不合法或不合格
在某些城市中規(guī)定不具有本市戶口的不得購買安置房，還有的城市規(guī)定沒有大陸戶口的不得購買本市安置房等，買房主體必須合格才能購房，若不合格就會(huì)產(chǎn)生糾紛。
3、房屋質(zhì)量不合格
安置房的房屋質(zhì)量與一般的商品房相比，比較令人擔(dān)憂，所以如果安置房的房屋質(zhì)量經(jīng)檢測后，結(jié)果是不合格，那也會(huì)引起糾紛。
4、房屋性質(zhì)不同
因房屋的性質(zhì)不同，也往往發(fā)生糾紛，比如軍隊(duì)、鐵路和某些未經(jīng)過房改的單位的房屋一般不允許買賣，特別是不允許賣給外單位、外系統(tǒng);某些地方規(guī)定公房房改后的一定年限內(nèi)不允許買賣，如果買賣，必須首先賣給原單位，或者經(jīng)過原單位的批準(zhǔn)等，所以一旦購買就會(huì)引起糾紛。
安置房過戶費(fèi)用
1、買房人應(yīng)繳納稅費(fèi)： 契稅：房款的1.5% (面積在144平米以上的需要繳納3%，面積在90平米以下并且是首套房的可以繳納1%)。
2、交易費(fèi)：3元/平方米。
3、測繪費(fèi)：按各區(qū)具體規(guī)定。
4、權(quán)屬登記費(fèi)及取證費(fèi)：按各區(qū)具體規(guī)定，一般情況是在200元內(nèi)。
5、賣房人應(yīng)繳納安置房過戶稅費(fèi)：交易費(fèi)：3元/平方米，營業(yè)稅：差價(jià)5.5%(房產(chǎn)證未滿5年的);個(gè)人所得稅：房產(chǎn)交易盈利部分的20%或者房款的1%(房產(chǎn)證滿5年并且是唯一住房的可以免除) 如果還沒有辦理土地證的，到時(shí)候還需要繳納土地出讓金，大概是房款的3%左右。
