隨著城市的發(fā)展，各種住宅、辦公大樓及小區(qū)日益增多。它們在交付使用后，都面臨著管理、養(yǎng)護(hù)、修繕問題，而這一切都要交給物業(yè)公司。那么，小區(qū)建筑中哪些部位需嚴(yán)格管理？如何管理呢？佰佰安全網(wǎng)介紹一下相關(guān)的物業(yè)安全小知識。

小區(qū)建筑中哪些部位需嚴(yán)格管理？

小區(qū)管理共用部位通常包含基地、外墻壁、共同墻壁、地板、屋頂、電梯、樓梯、通道、走廊、梁、柱、燃?xì)夤?、水電系統(tǒng)、電話線、冷暖氣系統(tǒng)、庭院綠地、圍墻等等。

建設(shè)部《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》第三條規(guī)定，共用部位是指住宅主體承重結(jié)構(gòu)部位(包括基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂?shù)?/span>)、戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。這也就是小區(qū)建筑中需嚴(yán)格管理的部位。

小區(qū)建筑管理容易出現(xiàn)哪些的問題？

隨著房屋使用年限的增加，房屋建筑共用部位逐年老化容易出現(xiàn)緊急情況（如電梯故障等）。在突發(fā)緊急情況時，如按照常規(guī)程序申請維修資金，“雙2/3”業(yè)主簽字環(huán)節(jié)將耗費大量時間，導(dǎo)致共用部位不能得到及時維修，嚴(yán)重影響業(yè)主的正常生活秩序，甚至引發(fā)安全事故。

維修資金應(yīng)急使用適用的范圍包括:

1、屋面、外墻防水損壞造成嚴(yán)重滲漏的；

2、樓體單側(cè)外墻飾面1/5以上面積有脫落危險的；

3、專用排水設(shè)施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙，危及人身、財產(chǎn)安全的。

小區(qū)建筑的管理標(biāo)準(zhǔn)

建筑共用部位的維護(hù)與管理。房屋的維修管理包括：房屋外觀完好、整潔；小區(qū)內(nèi)組團(tuán)及棟號有明顯標(biāo)志及引路方向平面圖；房屋完好率達(dá)98%以上；無違反城市規(guī)劃的違章建筑；房屋零修及時率達(dá)98%以上，零修合格率達(dá)100%，并建立回訪制度和回訪記錄；房屋資料檔案齊全、管理完善，并建立住戶檔案等。

小區(qū)建筑維修標(biāo)準(zhǔn)

大修工程定案標(biāo)準(zhǔn)是：

樓房翻修，達(dá)到危險房屋標(biāo)準(zhǔn)或超過房屋設(shè)計使用年限且嚴(yán)重?fù)p壞的房屋應(yīng)翻修。危險房屋是指承重構(gòu)件已屬危險構(gòu)件，結(jié)構(gòu)喪失穩(wěn)定和承載能力，整棟房屋隨時有倒塌可能，通過一般修繕及不能確保住用安全房屋；嚴(yán)重?fù)p壞房是指結(jié)構(gòu)有明顯變形或損壞，屋面嚴(yán)重漏雨，裝修嚴(yán)重變形、破損，油漆普遍老化見底，設(shè)備陳舊，配件不齊全，管理銹蝕嚴(yán)重，水衛(wèi)、電照的管線器具和零件殘缺及嚴(yán)重?fù)p壞的房屋。

屋面大修，屋面或屋頂承重結(jié)構(gòu)達(dá)到嚴(yán)重?fù)p壞標(biāo)準(zhǔn)，滲漏房間占頂層房間總數(shù)的30%以上或滴漏房間超過頂層房間總數(shù)的20%，應(yīng)做屋面大修?；炷廖菝姘?、梁明顯變形，裂縫值超過設(shè)計規(guī)范，混凝土嚴(yán)重碳化，鋼筋保護(hù)層剝落較多；加氣混凝土板大部分明顯變形，裂縫嚴(yán)重，部分板鋼筋保護(hù)層剝落，鋼筋嚴(yán)重銹蝕應(yīng)挑頂或換板；防水層普遍老化，斷裂翹邊和封口脫開，有嚴(yán)重空鼓現(xiàn)象，局部補(bǔ)漏仍難解決時，應(yīng)重做屋面防水。

外墻大修，外墻板縫嚴(yán)重滲漏，經(jīng)2次以上中修不能徹底根治的，需整棟樓重做板縫防水。

綜合維修，嚴(yán)重失修、失養(yǎng)破損程度已達(dá)嚴(yán)重?fù)p壞或需改善房屋使用條件，做到大、中、小修一次性應(yīng)修盡修的修繕工程為綜合維修。

中修工程定案標(biāo)準(zhǔn)是：

樓房中修，凡房屋結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備三個組成部分中的一個分項達(dá)到嚴(yán)重?fù)p壞標(biāo)準(zhǔn)的，應(yīng)進(jìn)行中修。 油飾，當(dāng)油漆失光、老化、翹皮、剝落見底時，應(yīng)重做油飾。鋼門窗及其各類鋼鐵部件應(yīng)3－5年油飾一次；木門窗及其各類木部件應(yīng)5－10年油飾一次。

粉刷，當(dāng)裝飾層粉刷掉粉、剝落及劃痕污跡較多時應(yīng)重做粉刷（只負(fù)責(zé)公共部位，包括基層抹灰）。外墻涂料、裝飾樓梯間、公共走廊的室內(nèi)涂料，應(yīng)每10－15年涂刷一次。

更換門窗，當(dāng)木門窗形狀不靈活、松動、脫榫、糟朽；鋼門窗形狀不靈活、開焊、嚴(yán)重銹蝕時應(yīng)更換門窗。 修補(bǔ)外墻裝飾層，當(dāng)外裝飾層空鼓、裂縫、風(fēng)化、有脫落危險時應(yīng)修補(bǔ)或重作.

修補(bǔ)外墻大板縫，當(dāng)外墻板勾縫砂漿脫落；外墻板縫局部嚴(yán)重滲漏時應(yīng)修補(bǔ)。

陽臺、梁、板、柱加固，當(dāng)以上構(gòu)件出現(xiàn)明顯變形、裂縫值超過設(shè)計規(guī)范規(guī)定；鋼筋保護(hù)層剝落，鋼筋銹蝕時應(yīng)做加固處理。

屋面維修，當(dāng)屋面達(dá)到一般損壞標(biāo)準(zhǔn)；頂層漏雨房間占頂層房間總數(shù)的10%－30%時，應(yīng)維修； 廚廁滲漏的維修，當(dāng)廚廁滲漏影響到正常使用時，應(yīng)維修。

小區(qū)樓宇建筑外立面管理

（一）、管露臺

1、禁止事項：

⑴、做玻璃房、磚瓦房；

⑵、架設(shè)衛(wèi)星天線；

⑶、在陽臺上做鴿子籠等。

2、準(zhǔn)許事項：

⑴、經(jīng)審核同意可制作安裝陽光棚；

⑵、經(jīng)審核同意后可做小面等。

（二）、管陽臺

1、禁止事項：

⑴、用磚封閉陽臺；

⑵、用鋼絲網(wǎng)封閉陽臺；

⑶、改變陽臺上外墻的顏色；

⑷、在欄桿上安裝外伸縮式晾衣架；

⑸、在陽臺扶手安裝外置鐵質(zhì)花架；

⑹、在陽臺、窗臺上放置花盆；

⑺、擅自自行貼外墻磚等。

2、準(zhǔn)許事項：

⑴、陽臺內(nèi)安裝升降式晾衣架；

⑵、安裝無框陽臺。

⑶、安裝隱形防盜網(wǎng)。

⑷、一層住戶經(jīng)審核同意可安裝統(tǒng)一樣式的內(nèi)置式防盜網(wǎng)等。

（三）、管外墻外窗

1、禁止事項：

⑴、隨意開空調(diào)洞；

⑵、破墻安裝窗機(jī)；

⑶、破墻安裝煤氣熱水器排煙孔；

⑷、禁任何形式的廣告裝置等。

2、準(zhǔn)許事項：

⑴、經(jīng)審核同意后，可按要求設(shè)置、安裝煤氣熱水器排煙孔；

⑵、頂層復(fù)式住戶，經(jīng)審核同意窗戶搭設(shè)雨陽棚等。

（四）、管入戶門

禁止事項：

⑴、懸掛任何物品；

⑵、貼門口地磚；

⑶、堆放各類雜物等。

（五）、管私家花園

1、禁止事項：

⑴、做玻璃房、磚瓦房；

⑵、栽種高度超過1.20米以上的大型喬灌木；

⑶、墾荒種蔬菜、瓜果；

⑷、做狗舍、雞籠；

⑸、搭設(shè)大型花架；

⑹、拆改、移動?xùn)艡谖恢茫?

⑺、深度挖坑，做魚池或水景等。

2、準(zhǔn)許事項：

⑴、、搭設(shè)休閑圓桌等休閑設(shè)施；

⑵、自行草皮綠化和低矮景觀設(shè)置等。

（六）、管塑鋼窗

1、禁止事項：

⑴、安裝外置式防盜網(wǎng)；

⑵、擅自改變窗體、玻璃顏色等。

2、準(zhǔn)許事項：安裝內(nèi)置式防盜網(wǎng)或隱性防盜網(wǎng)等。

小區(qū)建筑管理措施有哪些？

房屋建筑的維護(hù)管理實行“管養(yǎng)合一”主要落實在以下幾個方面：

a、工作的主動性

管理責(zé)任人與服務(wù)中心相結(jié)合，落實巡查制度及年度房屋建筑維護(hù)、養(yǎng)護(hù)計劃，執(zhí)行房屋修繕標(biāo)準(zhǔn)、有關(guān)工程施工技術(shù)規(guī)范、健全檔案記錄、保持房屋正常的使用功能及完好。

b、工作的多樣性

根據(jù)房屋的完損情況、季節(jié)變化、住戶對象等采取日常修繕服務(wù)，季節(jié)修繕服務(wù)、重點修繕服務(wù)和特殊修繕服務(wù)等形式，并做到制度化、規(guī)范化。

c、工作的針對性

在工作中要因地制宜、因時制宜、因房制宜、因戶制宜，根據(jù)住戶的不同需求和所處的特定條件采取有針對性的服務(wù)措施。

對違章建筑的管理

違章建筑不僅直接影響到房屋的正常使用，而且還影響到小區(qū)的安全、衛(wèi)生和居民的公共利益，這是嚴(yán)重破壞小區(qū)環(huán)境的行為。為此，物業(yè)管理部門對小區(qū)內(nèi)的違章建筑一定要采取徹底拆除的措施，決不可縱容和姑息。

小區(qū)樓宇建筑外立面管理的重點

1、不得改變樓宇外觀形象，不得在樓宇外立面墻體上隨意鑿洞或拆除墻體；

2、不得使用磚瓦、水泥等建筑材料封閉陽臺，可根據(jù)小區(qū)統(tǒng)一設(shè)計安裝無框陽臺，無框陽臺骨架材料顏色應(yīng)與樓宇窗戶骨架材料顏色玻璃顏色一致；

3、不得在陽臺、窗戶上安裝外置防盜網(wǎng)，可根據(jù)要求安裝隱形或內(nèi)置防盜網(wǎng)；

4、不得擅自安裝伸出外立面的曬衣架；

5、不得加裝廚房灶臺；

6、不得在房屋外立面的門窗處放置、粘貼廣告等物品；

通過以上佰佰安全網(wǎng)的介紹，希望各大小區(qū)物業(yè)可以清楚自己的所在責(zé)任有哪些，要履行合約，盡職盡責(zé)，將小區(qū)管理的井井有條，才能讓業(yè)主安居樂業(yè)。