第一章

第一條為了規(guī)范國有土地上房屋征收與補償活動，維護公共利益，保障被征收人的合法權(quán)益，根據(jù)《物權(quán)法》和《全國人民代表大會常務(wù)委員會關(guān)于修改〈中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法〉的決定》，制定本條例。

第二條為了公共利益的需要，對國有土地上單位、個人的房屋實行征收以及對被征收房屋的所有權(quán)人(以下簡稱被征收人)給予補償?shù)?，適用本條例。

第三條本條例所稱公共利益的需要，包括：

(一)國防設(shè)施建設(shè)的需要;

(二)國家重點扶持并納入規(guī)劃的能源、交通、水利等公共事業(yè)的需要;

(三)國家重點扶持并納入規(guī)劃的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護、文物保護、福利、市政公用等公共事業(yè)的需要;

(四)為改善低收入住房困難家庭居住條件，由組織實施的廉租住房、經(jīng)濟適用住房等建設(shè)的需要;

(一)補償安置方案的擬定和公告：

根據(jù)《中華人民共和國土地管理法實施條例》第25條第3款的規(guī)定：市、縣人民政府土地行政主管部門根據(jù)經(jīng)批準的征收土地方案，會同有關(guān)部門擬訂征地補償、安置方案，在被征收土地所在地的鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村予以公告，聽取被征收土地的農(nóng)村集體經(jīng)濟組織和農(nóng)民的意見。

此外，根據(jù)《征收土地公告辦法》第8條的規(guī)定：征地補償安置方案公告應(yīng)當包括下列內(nèi)容：

(一)本集體經(jīng)濟組織被征收土地的位置、地類、面積，地上附著物和青苗的種類、數(shù)量，需要安置的農(nóng)業(yè)人口的數(shù)量;

(二)土地補償費的標準、數(shù)額、支付對象和支付方式;

(三)安置補助費的標準、數(shù)額、支付對象和支付方式;

(四)地上附著物和青苗的補償標準和支付方式;

由于《土地管理法》修正案未正式出臺，因此，國家征地補償政策仍然沿用2017年的標準。

一、農(nóng)村土地補償標準由四部分費用組合而成

農(nóng)村土地補償標準是由于后來國家進行土地深化改革而制定的一項土地征收補償標準。這個農(nóng)村土地補償標準是通過四個部分的費用總和而成。主要有：土地補償費、人員安置補助費、青苗費、其他附著物費用。

土地補償費+人員安置補助費+青苗費+其他附著物費用=土地征收款。

二、具體計算細則

1、土地補償費的標準。按該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的六至十倍進行補償。

2、安置補助費的標準。按照安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計算。每個人口數(shù)的標準，是該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的四至六倍，最多不超過十五倍。

3、附著物補償費的標準。參考當?shù)亟?jīng)濟水平，按照相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

征地的程序分前后銜接的兩大塊，即征地的批準程序和征地的實施程序。

(一)征地的批準程序(以大型建設(shè)項目為例)

1、建設(shè)項目依法經(jīng)國務(wù)院或省政府批準。

2、建設(shè)單位向市、縣政府地政部門提出建設(shè)用地申請。

3、市、縣政府地政部門審查后擬訂征收土地等方案。

4、經(jīng)市、縣政府同意后逐級上報。

5、征收土地等方案依法由國務(wù)院或者省政府批準。

(二)征地的實施程序

1、發(fā)布征地公告

(1)發(fā)布機關(guān)：市縣政府。

(2)發(fā)布范圍：被征收土地所在地的鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村。

(3)公告內(nèi)容：批準征地機關(guān)、批準文號、征收土地用途、范圍、面積以及征地補償標準、農(nóng)業(yè)人員安置辦法、辦理征地補償?shù)钠谙薜取?

(4)發(fā)布后果：公告發(fā)布后搶栽、搶種的農(nóng)作物或搶建的建筑物不列入補償范圍。

集體土地征地補償協(xié)議

甲方:×××區(qū)××鎮(zhèn)×××村村民委員會

乙方:×××××房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

為支持甲方村鎮(zhèn)改造建設(shè)工作,甲方同意由乙方負責(zé)×××村村鎮(zhèn)改造。為此,甲、乙雙方經(jīng)協(xié)商一致,就本協(xié)議項下甲方地塊的集體土地征地補償、甲方村鎮(zhèn)改造工作、村民動遷安置等事宜,達成如下協(xié)議:

第一條 地塊的位置和面積

1、擬征用(收)甲方地塊(以下簡稱該地塊)位于×××區(qū)××鎮(zhèn)×××村,四至為:東至×××、西至×××、南至×××、北至×××,具體位置和四至詳見附件一。上述地段可開發(fā)總面積68.5萬平方米以上,其中耕地×××平方米、園地×××平方米、林地×××平方米、農(nóng)田水利用地×××平方米、養(yǎng)殖水面×××平方米、建設(shè)用地×××平方米、www.fdcew.com未利用地×××平方米,甲、乙雙方同意按土地面積68萬平方米核實補償,超出部分乙方不需向甲方繳納任何補償費用直接辦理征地手續(xù)。

1、針對耕地

按照土地管理法的規(guī)定，政府征用或征收有集體土地的，必須支付有關(guān)補償費用，具體包括三大塊：土地補償費、安置費、青苗補償費。后兩項發(fā)到居民手中。

征收耕地的土地補償費，為該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的六至十倍。征收耕地的安置補助費，按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計算。需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)，按照被征收的耕地數(shù)量除以征地前被征收單位平均每人占有耕地的數(shù)量計算。每一個需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補助費標準，為該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的四至六倍。但是，每公頃被征收耕地的安置補助費，最高不得超過被征收前三年平均年產(chǎn)值的十五倍。

征收其他土地的土地補償費和安置補助費標準，由省、自治區(qū)、直轄市參照征收耕地的土地補償費和安置補助費的標準規(guī)定。

(一)規(guī)模失衡

雖然我國地大物博，但是可以征收的土地資源有限，超過一定限度就會打破生產(chǎn)平衡，甚至給整個經(jīng)濟鏈造成難以想象的影響。近幾年，我國經(jīng)濟發(fā)展迅速，用地量也在逐步加大，在經(jīng)濟全力前進的同時，我國大量耕地變成了建設(shè)用地，而根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》“第四十三條任何單位和個人進行建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地;前款所稱依法申請使用的國有土地包括國家所有的土地和國家征收的原屬于農(nóng)民集體所有的土地。第四十四條建設(shè)占用土地，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，應(yīng)當辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)?！敝?guī)定，凡是進行建設(shè)需占用集體土地的必須進行征收為國有土地后才能實施，而對政府的征地行為缺乏有效約束，各級政府不僅在城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、發(fā)展教育文化和社會公益性事業(yè)等方面大規(guī)模征用農(nóng)民耕地，而且征用農(nóng)民土地進行招商引資，用于開發(fā)區(qū)、房地產(chǎn)等商業(yè)性項目建設(shè)，這就需要大量的征地，而把大量集體土地變?yōu)閲型恋氐耐瑫r，大量農(nóng)民失地、失業(yè)，失地農(nóng)民人口數(shù)呈逐年上升態(tài)勢。

一、土地征用與征收的概念區(qū)分

1.土地征收

是指國家為了公共利益的需要，依法將集體所有土地轉(zhuǎn)為國家所有,并對被征收人給予補償?shù)男袨椤?

2.土地征用

是指國家為了公共利益的需要，依法強制使用集體土地并給予補償，在使用完畢后再將土地歸還集體的一種行為。

二、土地征收與征用的具體區(qū)別

1.法律后果不同

土地征收是土地所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，即由集體所有變成國有;土地征用只是土地使用權(quán)的暫時轉(zhuǎn)移，土地所有權(quán)并不發(fā)生變化，仍然為集體所有。這一點正是土地征收和土地征用的本質(zhì)區(qū)別。

2.審批機關(guān)不同

土地征收的審批權(quán)集中在國務(wù)院和省級人民政府兩級;土地征用的審批權(quán)是縣級以上人民政府國土資源管理部門。

3.實施程序不同

根據(jù)《土地管理法》的規(guī)定，由于土地征收是所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，因此土地征收的程序比土地征用的程序更為嚴格。