1、 選擇“靠譜”房源

購房者在選擇房源的時候應(yīng)選擇靠譜房源，尤其是預(yù)售房屋，應(yīng)注意開發(fā)商的實力和信譽，以免產(chǎn)生由于開發(fā)商資金周轉(zhuǎn)能力差無法如期交樓或造成其他質(zhì)量問題，造成購房者不間斷的還貸款卻無法順利入住新房。

2、 合理進(jìn)行資金規(guī)劃

購房者在作出購房決定之后，應(yīng)該根據(jù)經(jīng)濟(jì)實力來選擇房屋的價格及大小，這樣就可以根據(jù)房屋價格和資金儲備來計算貸款額度、年限及月供。購房者應(yīng)該注意不要把全部的可用資產(chǎn)都用來支付首付款，預(yù)留一部分的風(fēng)險準(zhǔn)備金是很有必要的。

3、 注意個人征信情況

無論申請公積金貸款還是商業(yè)貸款，銀行接受到購房者的貸款申請之后，會對購房者進(jìn)行貸款資格的審核，如果購房者個人征信出現(xiàn)問題，銀行可能不會放款。哪些行為會影響征信?一是信用卡、房貸、車貸、助學(xué)貸款存在多次逾期;二是為第三方擔(dān)保，第三方?jīng)]有按時還貸款。此外，水、電、煤氣費不按時交款，也會影響信用。

申請個人住房貸款的申請人必須具備下列條件:

1、 有穩(wěn)定的職業(yè)和收入。

2、 擁有合法的居留身份。如果申請的是政策性個人住房貸款，貸款人應(yīng)當(dāng)在當(dāng)?shù)負(fù)碛谐Ｗ》俊?

3、 有能夠進(jìn)行抵押或質(zhì)押資產(chǎn)，并得到貸款銀行的認(rèn)可；或者有符合銀行規(guī)定的擔(dān)保人為其提供擔(dān)保。

4、 按時償還貸款本金和利息的能力。

5、 申請貸款時，在中國建設(shè)銀行有不少于購房所需資金30%的存款。申請政策性個人住房貸款時，應(yīng)按規(guī)定將住房公積金存入中國建設(shè)銀行。

6、 有可以提供給銀行的買房合同或協(xié)議。

7、 不同的銀行會規(guī)定不同的其他條件申請人也需滿足貸款銀行規(guī)定的其他條件。

需要提醒的是，不要遺失借款合同和借據(jù)，申請按揭貸款，銀行與您簽訂的借款合同和借據(jù)都是重要的法律文件。

按揭貸款是由所購買住房的房地產(chǎn)企業(yè)為購房人提供階段性擔(dān)保，而購房人把所購住房作為抵押的貸款業(yè)務(wù)。選擇按揭貸款方式的購房人，需要在商品房預(yù)約協(xié)議書約定的時間內(nèi)，到房地產(chǎn)銷售服務(wù)中心辦理房款支付手續(xù)，同時攜帶相關(guān)材料，由產(chǎn)權(quán)人本人簽署住房買賣合同，并按規(guī)定辦理銀行按揭貸款手續(xù)。

1、 確認(rèn)購買協(xié)議書或住房買賣合同。

2、 貸款申請表。

3、 結(jié)婚證明，即購房者與其配偶所在國的結(jié)婚注冊證明，如果在北京工作，只需提供北京公司頒發(fā)的結(jié)婚證。

4、 購房人的身份證，包括但不僅限于外籍人士護(hù)照、臺灣人士通行證和戶口簿、港澳居民身份證，如果在北京工作，還需要提供工作證。

5、 收入證明，包括稅單、銀行存款記錄等。

6、 資信證明，包括家庭年度財務(wù)報告、股票交易單、政府稅單等。如果在北京工作，只需要提供工作公司或單位的收入證明。

首先要確定是否有房產(chǎn)證。二手房交易以房產(chǎn)證為準(zhǔn)，有了房產(chǎn)證才可以上市交易的。如果房產(chǎn)未拿到產(chǎn)權(quán)證，就不能辦理過戶手續(xù)，也就不能進(jìn)行房屋的買賣。未還清貸款的房子還處于抵押狀態(tài)，是不能上市交易的，但是，在現(xiàn)實中，可以通過一些方法來實現(xiàn)。

1、 用買方的首付款繳清剩余貸款。這是當(dāng)下二手房交易中最多應(yīng)用的模式。這種模式適用于原房主貸款額度較低或者原房主已經(jīng)歸還大部分貸款，所剩貸款數(shù)目不大的情況。通常情況下，買家會認(rèn)可首付房產(chǎn)總銷售額的30%至40%，賣方可以利用買方的首付將剩余貸款付清，然后撤銷房產(chǎn)的抵押登記，來進(jìn)行下一步交易。

2、 轉(zhuǎn)按揭。最簡單直接的一種方法。什么是轉(zhuǎn)按揭呢?是指把個人住房出售或轉(zhuǎn)讓給第三人而申請辦理個人住房貸款變更借款期限、變更借款人或變更抵押物的貸款。在二手房買賣中通俗的講就是把個人住房出售或者轉(zhuǎn)讓給第三人來辦理個人住房貸款變更借款期限、變更借款人或變更抵押物的貸款。但在實際操作中，不同銀行有不同規(guī)定，具體您還需要咨詢相關(guān)的銀行方面。據(jù)目前所知，只有建設(shè)銀行可以辦理按揭轉(zhuǎn)讓。同時需要委托中介代理公司向銀行方面申請轉(zhuǎn)按揭事宜，二手房轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)銀行不接待個人辦理申請。

1、 拆遷內(nèi)的房屋

此類房屋當(dāng)?shù)胤抗懿块T已經(jīng)凍結(jié)房產(chǎn)檔案，不能申請價值評估，房產(chǎn)部門也不給辦理抵押登記，因而不能從銀行貸款。

2、 房齡很老的房屋

房齡很老的房屋建筑時間較早，有些甚至都屬于危房系列，此類房銀行部門有不放貸的規(guī)定，不能從銀行貸款。

3、 未繳納土地出讓金

此類土地上建設(shè)的房屋，因沒有繳納土地出讓金，和集體土地上的房屋一樣，房管部門不給辦理抵押登記，因而不能貸款。

4、 沒有房權(quán)證的房屋不能貸款

即使有很多房地產(chǎn)資產(chǎn)，但若是沒有辦理房權(quán)證的的話，不能到評估公司申請評估、房管部門不給辦理抵押登記，因而無證房屋不能評估貸款。

5、 不良記錄者無法貸款

若申請貸款人因某些原因，不管是有心還是無意，只要上了銀行業(yè)征信的黑名單，那么不管采用哪種方式，都不能從銀行成功的貸款。