1.不同的提成結(jié)構(gòu)

簡(jiǎn)單來(lái)看，提成結(jié)構(gòu)主要分為兩類：一是高提成模式，以美國(guó)、加拿大、澳大利亞等國(guó)家為代表，例如美國(guó)的平均提成大約在70%左右，RE/MAX為了吸引優(yōu)秀的經(jīng)紀(jì)人加盟，提成可以超過(guò)90%；二是低提成模式，這是日本和我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)的直營(yíng)中介公司普遍采取的模式。

2.提成的本質(zhì)

進(jìn)一步來(lái)看，拋開(kāi)提成結(jié)構(gòu)上的表面差異，提成的背后還有更深層次的底層邏輯嗎？在我看來(lái)，提成的背后有四條基本邏輯：展業(yè)成本與風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)、管理的強(qiáng)弱、基礎(chǔ)設(shè)施完善度、經(jīng)紀(jì)人第三方服務(wù)市場(chǎng)成熟度與支出效率。我們分別來(lái)看這四個(gè)邏輯。首先，提成的前提假設(shè)是誰(shuí)承擔(dān)展業(yè)成本和經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。美國(guó)的高提成背后是經(jīng)紀(jì)人承擔(dān)了大部分的展業(yè)成本和經(jīng)營(yíng)相關(guān)的潛在風(fēng)險(xiǎn)，不僅如此，經(jīng)紀(jì)人還需要自己報(bào)稅，買保險(xiǎn)。其次，提成的背后是管理，高提成的背后假設(shè)是經(jīng)紀(jì)人已經(jīng)成熟到可以做到自我管理。再者高提成的前提條件是行業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施的完備度和合作機(jī)制的形成。中介行業(yè)的天然屬性是需要合作，房源方與客源方相互依賴，彼此共生。最后，高提成的背后是經(jīng)紀(jì)人第三方服務(wù)市場(chǎng)的成熟度。

一、中介全包最好

買房涉及到的交易手續(xù)實(shí)在太多了，購(gòu)房者根本無(wú)法考慮周全。為此，在選擇中介服務(wù)時(shí)，不少購(gòu)房者不惜花費(fèi)高價(jià)直接選擇中介全包服務(wù)！正因?yàn)槿绱?，有些黑心房產(chǎn)中介就利用職務(wù)之便，將購(gòu)房者買到的房子進(jìn)行抵押貸款，然后再跑路，簡(jiǎn)直是太雞賊了！

二、中介費(fèi)低最好

有些購(gòu)房者在買房時(shí)就想著希望可以降低一些中介費(fèi)，而房產(chǎn)中介也確實(shí)滿足了購(gòu)房者的要求。誰(shuí)曾想，在后續(xù)交易中，房產(chǎn)中介卻以各種借口來(lái)變相進(jìn)行額外收費(fèi)，這不是坑騙購(gòu)房者嗎？所以，大家在選擇房產(chǎn)中介時(shí)，不僅僅要考慮中介費(fèi)的高低，還要注意后續(xù)的收費(fèi)情況。

三、口碑壞也沒(méi)事

你以為中介口碑壞點(diǎn)也沒(méi)事？殊不知，這一個(gè)個(gè)差評(píng)可都是血淋淋的教訓(xùn)，那些過(guò)來(lái)人不知被坑了多少錢(qián)了！所以，小編提醒大家，最好遠(yuǎn)離那些口碑差勁的房產(chǎn)中介，否則你可就要吃大虧了！

第一房產(chǎn)中介用虛假的買房信息欺騙客戶。有的房源在房產(chǎn)中介已經(jīng)賣掉了卻還一直掛著，而當(dāng)客戶需要購(gòu)買或看房時(shí)，才知道房產(chǎn)中介里面的很多房源是不存在或早已出售了的。而客戶往往被虛假消息所騙。

第二，哄抬房?jī)r(jià)，可以從中賺取更多傭金。有些房東由于資金鏈出現(xiàn)問(wèn)題，為了早點(diǎn)把房子賣掉，在出價(jià)方面開(kāi)得比較低，希望在短期內(nèi)快點(diǎn)成交。而房產(chǎn)中介卻勸房東提高房?jī)r(jià)，告訴房東賣得價(jià)格太低了不劃算，結(jié)果房東也就按房產(chǎn)中介的要求提高了房?jī)r(jià)，結(jié)果是房子賣掉了，房產(chǎn)中介的賺了大把傭金，吃虧的還是購(gòu)房者。就這樣，房產(chǎn)中介很容易擾亂二手房市場(chǎng)價(jià)格和秩序。

第三，為了能少交稅，房產(chǎn)中介會(huì)教買賣雙方開(kāi)陰陽(yáng)合同，房產(chǎn)中介讓買賣雙方開(kāi)兩份合同。一份用于房產(chǎn)交易時(shí)使用，另一份是雙方約定的真實(shí)的價(jià)格，這樣就能使買賣雙方少交了一些稅收。而一些購(gòu)房者為了少花點(diǎn)錢(qián)，就會(huì)聽(tīng)了房產(chǎn)中介的話，簽下了陰陽(yáng)合同。不過(guò)，這么做購(gòu)房者的利益卻無(wú)法得到保障。

01房產(chǎn)中介有望被取消？

“個(gè)人自主掛牌房源”。意思是個(gè)人售房者可以跳過(guò)中介，在政府平臺(tái)網(wǎng)站上自主掛牌房源。

厲害的是，這個(gè)功能一下解決互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)售房?jī)纱笸袋c(diǎn)：一是所有房源都經(jīng)過(guò)房管部門(mén)核驗(yàn)，保證“真房源”；二是房源信息僅向個(gè)人實(shí)名認(rèn)證用戶開(kāi)放，中介經(jīng)紀(jì)人員無(wú)法查看，防止騷擾。杭州住保房管局交易大廳還配套一個(gè)自主交易窗口，如果購(gòu)房者和房東談妥，可以去自主交易窗口網(wǎng)簽，窗口提供全套合同范本、全流程引導(dǎo)。

02那為什么引導(dǎo)個(gè)人自主交易？

房?jī)r(jià)被部分黑中介炒熱，一二手房?jī)r(jià)格倒掛，又引起新房遭瘋搶集體漲價(jià)的現(xiàn)象，助長(zhǎng)了投機(jī)炒房的不良風(fēng)氣。這zf能忍嗎？出臺(tái)新功能反中介全壟斷，zf在主動(dòng)調(diào)節(jié)市場(chǎng)失靈的部分，發(fā)揮有形的手進(jìn)行“補(bǔ)位”。

1、中介服務(wù)發(fā)展不足

雖然房屋中介數(shù)量不斷上升，但整體服務(wù)質(zhì)量卻呈現(xiàn)下降的趨勢(shì)。為何房屋中介數(shù)量會(huì)持續(xù)增加呢？主要原因是過(guò)去房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速發(fā)展時(shí)期，房屋買賣出租交易頻繁，而中介能夠從中賺取不少利潤(rùn)。

2、房地產(chǎn)中介服務(wù)存在“陰陽(yáng)合同”

在房屋買賣交易過(guò)程中，許多中介都會(huì)建議買賣雙方簽訂“陰陽(yáng)合同”，來(lái)達(dá)到避稅的目的。簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)就是簽訂兩份合同，其中“陰合同”指的是買賣雙方真實(shí)的交易價(jià)格，而“陽(yáng)合同”則是遠(yuǎn)低于真實(shí)價(jià)格的虛假合同。

3、違規(guī)挪用客戶資金

在二手房買賣交易過(guò)程中，買賣雙方會(huì)交給中介機(jī)構(gòu)相應(yīng)的購(gòu)房款，在辦理房屋租賃相關(guān)的業(yè)務(wù)中，同樣也會(huì)交給中介一定的保管費(fèi)用，而這兩方面資金來(lái)源，使得房屋中介存在大批客戶的資金沉淀。