孫先生夫妻倆最近因?yàn)橘I二手房的事很郁悶。付了定金后，由于房?jī)r(jià)猛漲，房東反悔不肯履約，甚至玩起了“人間蒸發(fā)”。可是先付的定金怎么辦？

孫先生夫妻倆的遭遇并非個(gè)案。記者從多家房產(chǎn)中介了解到，在二手房交易中，由于房?jī)r(jià)上漲導(dǎo)致房東不肯繼續(xù)履行原來約定的情況挺常見。尤其是今年以來，房?jī)r(jià)上漲，不少房東在收取定金后要求漲價(jià)或者不肯再賣房。

故事

付定金后房?jī)r(jià)漲了40多萬(wàn)元，房東不肯賣了

孫先生夫妻今年2月初看中了一套二手學(xué)區(qū)房，并和房東簽訂了合同，以300萬(wàn)元成交。

他們通過中介向房東支付了10萬(wàn)元的定金。合同中約定，如因?qū)O先生一方違約，房東不退還定金。關(guān)于房東違約的責(zé)任，則約定為給買受人造成損失的，房東承擔(dān)賠償責(zé)任。

由于需要時(shí)間籌款，合同中約定，余款分三次支付。其中，第一筆余款150萬(wàn)元在7月15日前支付。

7月初，孫先生夫妻籌集好了150萬(wàn)元，興沖沖地打電話給房東?？墒牵繓|卻支支吾吾，說房子不想賣了，可以馬上退還定金，匆匆掛了電話。孫先生急了，再打電話，對(duì)方卻不接了。

孫先生焦急地找到中介，中介透露，房東不肯賣房的主要原因是這幾個(gè)月房?jī)r(jià)猛漲，這套房子漲了40多萬(wàn)元。他說，房東表示愿意將收取的10萬(wàn)元定金退還孫先生，并再賠償10萬(wàn)元。

房東人間蒸發(fā)，“當(dāng)心你定金都拿不到”

孫先生自然不肯同意。一來，家里人希望買下這套學(xué)區(qū)房早日解決女兒就學(xué)問題；二來，房?jī)r(jià)漲了這么多，即使房東肯雙倍返還定金共20萬(wàn)元，也不足以彌補(bǔ)自己的損失。

孫先生想盡辦法和房東溝通。沒想到，房東的態(tài)度變得強(qiáng)硬，甚至放下狠話：“要么你拿回定金我再賠你點(diǎn)，要么你連定金都拿不到?！?

孫先生很快明白了怎么回事——房東拒絕提供賬戶，并且再也不肯接電話。

“沒有賬戶，我就沒辦法在約定的付款期限前把第一筆余款150萬(wàn)元匯給他。他這么拖著，想以此算我違約，甚至那10萬(wàn)元定金都可以不退了。要扯起皮來，很難說清楚。”

發(fā)出《告知函》后，房東現(xiàn)身了

孫先生夫婦焦急地來到了公證處尋求幫助。公證員讓他們別過分擔(dān)心，可以通過提存公證等法律手段來解決。公證員解釋，提存公證在債務(wù)清償、擔(dān)保中大有用武之地，合理運(yùn)用，可以有效地維護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益。

孫先生可以通過辦理提存公證，以免自己“被違約”。比如，在房東拒絕提供賬號(hào)的情況下，孫先生可以把150萬(wàn)元購(gòu)房款交到公證處。辦理提存公證后，按照法律規(guī)定，孫先生支付這筆余款的義務(wù)已經(jīng)履行，不用再擔(dān)心未按期支付購(gòu)房款而承擔(dān)違約的后果。公證處同時(shí)按照法律規(guī)定，向房東發(fā)出《領(lǐng)取提存物通知書》，告知對(duì)方。

“好，那我馬上把這150萬(wàn)元存到你們這里。”孫先生趕緊說。

公證員建議，孫先生在辦理提存之前，應(yīng)當(dāng)發(fā)函告知房東要求他提供賬號(hào)協(xié)助，如房東拒絕或者置之不理，則再將房款進(jìn)行提存，而且對(duì)上述郵寄信函的過程進(jìn)行證據(jù)保全公證。最后，在公證員的陪同下，孫先生7月9日來到了郵局，用EMS的形式寄出了一份給房東的《告知函》。主要是內(nèi)容是請(qǐng)房東在7月14日12時(shí)前提供銀行賬戶，不然的話，將把第一期購(gòu)房款在公證處辦理提存公證。公證員對(duì)這封信件的內(nèi)容和寄信過程都做了公證。

7月11日傍晚，房東主動(dòng)給孫先生打來了電話表示愿意協(xié)商。經(jīng)過兩天的協(xié)商，房東雙倍返還了孫先生定金共20萬(wàn)元，并額外給孫先生15萬(wàn)元用以彌補(bǔ)其損失。

“主要還是這封信起到了作用，房東才肯出來談?！睂O先生表示，對(duì)這樣的結(jié)果，還是滿意的。

買二手房，應(yīng)該注意這些事

房東違約退雙倍定金就可以了？錯(cuò)！

二手房買賣中，賣家違約，買家最多只能拿到返還的雙倍定金嗎？

“不是，國(guó)內(nèi)也有很多類似判例。有些情形下會(huì)判定繼續(xù)履行買賣合同，有的在雙倍返還定金不足以彌補(bǔ)購(gòu)房者損失時(shí)，會(huì)判決房東除雙倍返還定金以外，還得繼續(xù)賠償購(gòu)房者造成的相關(guān)經(jīng)濟(jì)損失，包括合同履行后可以獲得的利益。”永欣公證處的公證員說。

二手房買賣中，房東一旦違約，要承擔(dān)哪些違約責(zé)任呢？據(jù)介紹，主要根據(jù)合同性質(zhì)來定。

一種是僅簽訂了房產(chǎn)買賣預(yù)約合同，房客交的一般也只是意向金。這個(gè)時(shí)候房東違約，所要承擔(dān)的違約責(zé)任一般不會(huì)太大，往往只要雙倍返還定金。定金不高的話，違約責(zé)任并不重。

一種已經(jīng)簽訂了正式房屋買賣合同，房東違約，要看合同約定，很可能買家會(huì)提出繼續(xù)履行合同，并要求承擔(dān)違約金。

記者從寧波多家房產(chǎn)中介處了解到，現(xiàn)實(shí)中，大多數(shù)情況下簽訂合同后房?jī)r(jià)上漲明顯，往往是雙方各退一步，適當(dāng)提高房?jī)r(jià)繼續(xù)交易。

購(gòu)房者應(yīng)該如何護(hù)自己的合法權(quán)益

在房東觀望、漲價(jià)等舉動(dòng)面前，購(gòu)房者應(yīng)該怎么保護(hù)自己的合法權(quán)益呢？記者昨天也請(qǐng)教了多位房產(chǎn)中介工作人員和法律界人士。

首先，購(gòu)房者應(yīng)確保簽訂的合同是正式的房屋買賣合同，而不是預(yù)約簽訂房屋買賣合同的預(yù)約合同。如果是預(yù)約合同，賣家違約成本其實(shí)并不高。如果簽訂正是的房屋買賣合同，一旦房東違約，購(gòu)房者可以要求繼續(xù)履行合同并要求房東承擔(dān)違約金。也可以在提起訴訟時(shí)要求保全房產(chǎn)。其次，對(duì)于購(gòu)房款，盡量采用購(gòu)房定金的形式?？梢远嘟灰恍┒ń?，這樣萬(wàn)一房子購(gòu)買不成，可以運(yùn)用定金條款要求對(duì)方雙倍返還，以彌補(bǔ)較多的損失。定金最高可為房款總額的20%。另外，如果遇到房東臨時(shí)漲價(jià)，可以根據(jù)合同相關(guān)條款和房東協(xié)商談判。如果提起訴訟更有利，可通過訴訟方式解決。

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