啥叫折騰?在鄭州，辦理與房產(chǎn)抵押有關(guān)的手續(xù)或許能完美地解釋這個(gè)詞。為啥這樣說(shuō)?按照州目前所執(zhí)行的流程，買(mǎi)賣(mài)一套二手房，特別是和“抵押貸款”扯上關(guān)系的二手房，那可不是一件容易的事兒。如果一個(gè)尚未還清按揭貸款的房屋涉及交易，買(mǎi)房賣(mài)房可能需要來(lái)來(lái)回回跑上12趟。

與此前“房本之爭(zhēng)”類(lèi)似，對(duì)于“解抵押”、“過(guò)戶”、“抵押”環(huán)節(jié)要“各過(guò)一道手”的房管、不動(dòng)產(chǎn)兩部門(mén)對(duì)自己辦理業(yè)務(wù)的依據(jù)，也都很是明確，但也就在這種“合法”中群眾來(lái)回奔波的“不合理”卻處處存在。隨著不動(dòng)產(chǎn)入駐房管局窗口，“一站式服務(wù)”似乎在鄭州已成為現(xiàn)實(shí)，但面對(duì)現(xiàn)實(shí)中的各種“折騰”,已有多位市民想通過(guò)媒體呼吁“我們要的是真一站式服務(wù) ，而非形式?！?

案例

A先生賣(mài)房，在倆部門(mén)中間來(lái)回折騰

對(duì)于鄭州市民A先生(應(yīng)受訪者要求隱去姓名，下同)而言，因?yàn)橐u(mài)掉家中的一套位于豐慶路附近正商世紀(jì)港灣房子，已前前后后折騰了近4個(gè)月。為了省錢(qián)，作為賣(mài)家的A先生和買(mǎi)家協(xié)商并未使用資金監(jiān)管的方式進(jìn)行交易。在買(mǎi)家付了首付款后，A先生便和買(mǎi)家進(jìn)行了過(guò)戶手續(xù)，現(xiàn)在只待買(mǎi)家完成房屋抵押，A先生便可拿到尾款。

“眼看 萬(wàn)里長(zhǎng)征 就要走到頭，卻又碰上了個(gè)大難題。”A先生告訴大河報(bào)記者說(shuō)，在買(mǎi)家在房管局辦理完抵押手續(xù)后，本想已“萬(wàn)事大吉”，誰(shuí)知買(mǎi)家還得去不動(dòng)產(chǎn)部門(mén)再辦一次抵押登記。

“這個(gè)房子賣(mài)之前還沒(méi)有還清貸款，辦解抵押 我就已經(jīng)在倆部門(mén)中間折騰了幾趟，如今辦抵押，合著前面的步驟再來(lái)一遍。”A先生告訴記者，兩個(gè)部門(mén)要求提交的材料幾乎完全相同，對(duì)于“一件事兒非要折騰兩回”的流程，A先生百思不得其解。

如同A先生所言，如今在鄭州，想要完成一個(gè)二手房交易，對(duì)比此前，所有的步驟都要“乘以二”：

如果待交易的房產(chǎn)尚未還清按揭，就要提前還清貸款辦理“解抵押”，使之得以買(mǎi)賣(mài)。先去房管局，再去不動(dòng)產(chǎn);隨后的“過(guò)戶”環(huán)節(jié)：先去房管局走交易流程，再到不動(dòng)產(chǎn)辦理登記，又是兩個(gè)流程;如果買(mǎi)方不是全款購(gòu)房，在辦理按揭抵押時(shí)，與“解抵押”類(lèi)似，先房管局，后不動(dòng)產(chǎn)的流程再來(lái)一遍。

“每個(gè)環(huán)節(jié)都要去送材料，領(lǐng)材料。6個(gè)步驟意味著至少12趟跑，這還是順的。一旦因?yàn)閿?shù)據(jù)出錯(cuò)或者別的原因造成 卡殼 ，還不知要搭進(jìn)去多少 冤枉路?！泵刻鞄ьI(lǐng)客戶奔波于房管、不動(dòng)產(chǎn)兩部門(mén)間的房屋中介B女士說(shuō)。

問(wèn)題

現(xiàn)有“一站式”被詬病流于形式

從最初的“房本之爭(zhēng)”到“數(shù)據(jù)不搭調(diào)”再到如今“抵押兩頭跑”，自打8月25日不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度在鄭州主城區(qū)推行以來(lái)，因“銜接不力”而造成的折騰在鄭州已不是新聞。在此前等媒體關(guān)于鄭州不動(dòng)產(chǎn)登記一事所做的報(bào)道中，“一站式”受理成為了許多市民的共同呼聲。

在這種期盼中，42名不動(dòng)產(chǎn)登記部門(mén)的工作人員于9月29日進(jìn)駐房管局設(shè)立于鄭州的三個(gè)辦事大廳，鄭州不動(dòng)產(chǎn)登記業(yè)務(wù)在形式上也完成了“一站式受理”，但在隨后一個(gè)多月的實(shí)際執(zhí)行中，記者接到無(wú)數(shù)反饋：設(shè)立于鄭州市房管局3個(gè)辦事大廳的“不動(dòng)產(chǎn)窗口”目前僅具有咨詢與“收件”功能，更多地扮演著“文件中轉(zhuǎn)站”的角色，分屬各區(qū)的不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)依然需要辦理業(yè)務(wù)的市民前往各區(qū)進(jìn)行辦理。

而對(duì)于目前“一站式受理”的執(zhí)行現(xiàn)狀，記者在采訪中已多次聽(tīng)到“流于形式”這樣的評(píng)價(jià)?！芭c其讓窗口周轉(zhuǎn)，還不如我們自己去送，更不如把這些僅擔(dān)任快遞員職責(zé)的同志放回各區(qū)辦理業(yè)務(wù)?！睂?duì)于在房管局設(shè)立的“不動(dòng)產(chǎn)窗口”，市民C先生表示，需要完成“一站式”的是整個(gè)流程，而非目前傳遞材料這個(gè)“可忽略不計(jì)的環(huán)節(jié)”，是像其他城市那樣讓辦事人“少跑路”的“一站式”受理。

C先生以目前出現(xiàn)的“抵押兩頭跑”為例表示，按照相關(guān)政策的要求，兩個(gè)部門(mén)分別履行手續(xù)沒(méi)有問(wèn)題，但辦理場(chǎng)所能不能形成統(tǒng)一?如果涉及按揭，能否進(jìn)行“交易、抵押一次性辦理”的流程優(yōu)化?“我們需要的是真正的一站式受理，而非一個(gè)形式?！彼f(shuō)。

聲音

“折騰”源于缺乏頂層設(shè)計(jì)

對(duì)于這種“折騰”，尤其是與“抵押”相關(guān)的“分外折騰”從何而來(lái)?這還要從目前鄭州現(xiàn)行二手房交易流程中房管、不動(dòng)產(chǎn)兩個(gè)部門(mén)的分工說(shuō)起。

在1995年起實(shí)施的《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》的第二條中有著這樣的表述：本法所稱房地產(chǎn)交易，包括房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押和房屋租賃。這就將抵押劃進(jìn)了“房地產(chǎn)交易”的范疇之中。而根據(jù)此前中央編辦、國(guó)土資源部、住建部及鄭州市政府等多個(gè)單位關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記工作所做出的各項(xiàng)政策、規(guī)定中，已將“交易”環(huán)節(jié)明確在了房管部門(mén)的職責(zé)之中。

但在2007年起生效的《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》中，抵押權(quán)被明確為了不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的一種，該法在第九條明確規(guī)定：不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力;未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。且在第十條明確了：不動(dòng)產(chǎn)登記，由不動(dòng)產(chǎn)所在地的登記機(jī)構(gòu)辦理。與此同時(shí)，目前不動(dòng)產(chǎn)登記工作在推行中所參照的《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》(國(guó)務(wù)院第656號(hào)令)更是明確了抵押權(quán)屬于不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的一種，應(yīng)當(dāng)參照該條例進(jìn)行登記辦理。且在鄭州市政府于今年8月12日發(fā)布的在鄭州市主城區(qū)實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的通告中明確：鄭州市國(guó)土資源局為我市不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記行政機(jī)構(gòu)，鄭州市不動(dòng)產(chǎn)登記中心受市國(guó)土局委托，具體承擔(dān)鄭州市主城區(qū)不動(dòng)產(chǎn)登記的事務(wù)性工作。

“法律條款本身并無(wú)沖突，只是目前實(shí)操層面不夠便民，行政分權(quán)沒(méi)有考慮到法律實(shí)施的實(shí)際情況?！睂?duì)于此，北京德和衡律師事務(wù)所鄭州分所合伙人劉果律師認(rèn)為，房管局作為房地產(chǎn)法明確授權(quán)辦理抵押權(quán)事宜的主管機(jī)關(guān)，主要管控抵押權(quán)辦理的過(guò)程，即抵押權(quán)的設(shè)立。但抵押權(quán)設(shè)立后還不具備生效的要件，如要滿足生效的要件，則需要到不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)進(jìn)行抵押權(quán)登記。

在這種分析中，記者也聽(tīng)到了這樣一種聲音：“當(dāng)務(wù)之急是在現(xiàn)有法律框架下確定職責(zé)明確的分工?！币晃坏禺a(chǎn)界資深人士告訴記者，法律條款不可能對(duì)一些具體問(wèn)題做出太過(guò)細(xì)致的具體規(guī)定。由此，各地在推行不動(dòng)產(chǎn)登記工作的過(guò)程中，對(duì)于房管、不動(dòng)產(chǎn)兩部門(mén)的分工確有不同?！斑@不是房管、國(guó)土兩個(gè)局委能坐在一起 談 出來(lái)的問(wèn)題，需要市政府或更高層面的部門(mén)進(jìn)行 頂層設(shè)計(jì) ?！?

“還是銜接出了問(wèn)題，如果把兩個(gè)部門(mén)合并了，現(xiàn)在所有的問(wèn)題可能都不再是個(gè)問(wèn)題。”一位業(yè)內(nèi)人士這樣說(shuō)。

買(mǎi)方不動(dòng)產(chǎn)證已到手一個(gè)月，賣(mài)家卻還沒(méi)見(jiàn)錢(qián)

案例

D女士買(mǎi)房，賣(mài)方遲遲拿不到房款

今年9月1日，D女士(應(yīng)受訪者要求隱去姓名)與賣(mài)方前往不動(dòng)產(chǎn)登記部門(mén)為自己買(mǎi)到的一套金水區(qū)的二手房辦理了不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記，并于10月18日，拿到了不動(dòng)產(chǎn)登記證書(shū)。但隨后的遭遇，卻讓她大跌眼鏡，因?yàn)楹唾u(mài)方商定的“資金監(jiān)管”交易方式，D女士需要在拿到不動(dòng)產(chǎn)證書(shū)后申請(qǐng)放款。但相關(guān)部門(mén)卻表示因?yàn)椴椴坏紻女士這筆業(yè)務(wù)的交易信息為由拒絕了她的申請(qǐng)。

“賣(mài)方天天給我打電話，生怕我跑了，畢竟房款還沒(méi)到手。不過(guò)我也很無(wú)辜啊，錢(qián)早就打到資金監(jiān)管賬戶里面去了?！睂?duì)此，D女士頗為無(wú)奈地說(shuō)。

“別人是一證難求，我這邊早就有了證，賣(mài)家卻拿不到錢(qián)。我這事兒應(yīng)該是 奇葩中的奇葩 ?！弊蛱煜挛纾浾呗?tīng)D女士講述了自己的買(mǎi)房經(jīng)歷。

對(duì)于D女士這種情況，一位業(yè)內(nèi)人士向記者道出了D女士“奇葩”遭遇的原因。

在8月25日不動(dòng)產(chǎn)登記制度在鄭州推行后，按照《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》(下簡(jiǎn)稱《條例》)的規(guī)定，只要持有《條例》所規(guī)定的所有要件，申請(qǐng)人可以直接向不動(dòng)產(chǎn)登記部門(mén)申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記業(yè)務(wù)辦理。而后，針對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記制度推行之初在鄭州出現(xiàn)的種種問(wèn)題，鄭州市政府于9月底出臺(tái)了“關(guān)于優(yōu)化房產(chǎn)過(guò)戶辦理不動(dòng)產(chǎn)登記流程備忘錄”，明確要求鄭州二手房交易流程應(yīng)當(dāng)按照“先房管后不動(dòng)產(chǎn)”的流程進(jìn)行辦理。

這就形成了一個(gè)介于8月25日至9月底前的一段“空窗期”，而D女士便是在這段時(shí)間里辦理的不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記。對(duì)于此，有法律從業(yè)人士分析說(shuō)，只要申請(qǐng)人所提交的材料符合《條例》的要求，不動(dòng)產(chǎn)部門(mén)沒(méi)有理由拒絕申請(qǐng)人的申請(qǐng)。

對(duì)于此，記者也對(duì)房管部門(mén)進(jìn)行了采訪，但并未獲得明確的答復(fù)。一位不愿透露姓名的工作人員說(shuō)，D女士的情況需補(bǔ)辦前面缺少的“交易流程”，但當(dāng)記者將此消息向D女士進(jìn)行反饋時(shí)，D女士則表示自己也曾跟房管部門(mén)表達(dá)過(guò)類(lèi)似意愿，也卻得到了“撤銷(xiāo)不動(dòng)產(chǎn)登記證書(shū)，重新走交易、登記流程”的答復(fù)。

“這證總不是假的吧?”D女士告訴記者，雖然自己已在兩個(gè)部門(mén)間往返了多次，但截至昨日，對(duì)于這本因誕生于“空窗期”，卻失去了“放款”權(quán)的不動(dòng)產(chǎn)證，她也未得到明確的說(shuō)法。

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