股市還沒看清，樓市又看不清了

南京告急、深圳告急、上海告急……同胞們披星戴月，不顧困難，勇敢沖上前去，哪怕機會再渺茫，也要為之揮灑汗水；哪怕目標再高遠，也要為之奮力一搏。

這次第，怎一個英勇了得。

可惜，在股市跌落懸崖的年代，這樣的威猛，只能用在，買房子上。

一騎絕塵的樓市，在這個春天的幾個南方城市，掀起熱浪。房價攀升之外，那些動輒上千萬的房子，動輒一天賣掉幾百套。售樓處的人滿為患傳遞到交易中心，一線城市的熱情傳遞到全國，然后發(fā)現(xiàn)還是只有一線城市如此熱情。

這樣的浪潮涌向何方，俠客島無從知曉。不妨把一些頗有啟發(fā)的觀點集結(jié)于此，供你參考。

知日派·悲觀

在一篇廣為流傳的“雪球”文章里，作者“天涯路”以詳實的數(shù)據(jù)對比，試圖證明如今的北京房價有多瘋狂，泡沫有多可怕。

論證非常直率，抄錄如下。

很多人都知道上個世紀90年代日本樓市和股市出過一次大泡沫，很多也聽說過“東京的地價可以買下整個美國”的故事。但是，90年代日本房地產(chǎn)最瘋狂的時候，東京的普通住宅到底有多貴呢？

1990年，日本房價最瘋狂的時候，東京圈(相當于北京)的人均年收入為694.1萬日元，(相當于今天人民幣39萬元)。

使用面積75平方米(折合建筑面積約為100平方米，精裝修)的中高層住宅(相當于中國的商品房)，距離圈十公里以內(nèi)(大概相當于北京5環(huán)以內(nèi))的均價為39萬*18.7=729萬元，折合7.29萬元/平方米。

距離圈20~30公里均價(相當于北京5環(huán)~6環(huán)均價)為39萬*8.95=3.65萬元/平方米。

要知道這可是在日本經(jīng)濟最鼎盛的時代，人均收入達到39萬人民幣，最瘋狂時期創(chuàng)造的房價最高值，此后東京房價地價一路下跌，最多時跌幅70%，直到現(xiàn)在，26年以后，東京房價也僅恢復(fù)到當初高點的50%左右而已。

回頭看我們的一線城市，人均收入僅為當初東京的1/3~1/5，可房價基本上已經(jīng)與東京房價泡沫鼎盛時期接軌，那么未來一線城市房價繼續(xù)飆升的空間和動力在哪里？東京房價泡沫破滅后跌了70%，我們的一線城市呢？

而對于如今的情況，也有著直接的對比。

悉尼，房屋均價65萬澳元每套，大概相當于300萬人民幣/套。人均GDP約7萬美元。

紐約，曼哈頓(類似北京二環(huán)以內(nèi))公寓均價96萬美元/套，相當于6~8萬人民幣/平方米，紐約人均GDP約10萬美元。

倫敦，公寓均價35萬英鎊/套，相當于3~4萬人民幣/平方米。倫敦人均GDP約7萬美元。

香港，房屋均價約為10萬人民幣/平方米，人均GDP約為4萬美元。

北上深現(xiàn)在房屋均價3~5萬元/平方米，人均GDP1.6~2.2萬美元。

目前國內(nèi)北上深這三個一線城市的房價，從絕對值上看，在主要大都市中，已經(jīng)超過東京等其他絕大多數(shù)發(fā)達國家的大都市房價水平，與倫敦，紐約，悉尼，新加坡等國際頂級大都市房價已經(jīng)基本看齊，僅次于香港。

而我們一線城市的人均GDP以及人均收入水平，大概只有上述發(fā)達大都市的1/4~1/6左右。如果按照房價收入比計算，深圳目前的房價收入比已經(jīng)超過30，為全宇宙最高。

與他類似悲觀的，還有一位叫齊俊杰的金融從業(yè)者。他的核心論據(jù)，來自房地產(chǎn)市值與GDP的比值，論證也非常直接。

國際上房地產(chǎn)泡沫一個重要的指標，叫做房地產(chǎn)市值與GDP的比值，也就是說如果房地產(chǎn)的市值過大，遠遠超過了GDP那么就是泡沫了，美國比較敏感，一般房地產(chǎn)市值超過GDP就算泡沫了，長達近100年的歷史中，只要這個比值超過了100%，就要小心了。次貸危機爆發(fā)的時候，這個比值上升到了172%，釀成了巨大的金融核爆，到了今天美國的這個比值仍然還有128%，所以這個風(fēng)險到今天依然存在，美國未來一段時間如果經(jīng)濟重回衰退，那么房價跌也并非不可能。

再說日本，這是一個保守的東方國家，跟我們其實很接近，所以他們把泡沫憋的很大，當年日本泡沫破裂的時候，房地產(chǎn)市值是GDP的2倍，也就是比值到達了200%，到1990年，僅東京都的地價就相當于美國全國的總地價。一般工薪階層即使花費畢生儲蓄也無力在大城市買下一套住宅，能買得起住宅的只有億萬富翁和極少數(shù)大公司的高管。在1984年-1997年，香港房價年平均增長超過20%。1996年，香港竟出現(xiàn)買房前必須先花150萬港元買一個號的怪事。從1991年到1997年房價上升4倍左右，若從1985年房地產(chǎn)市道復(fù)蘇算起，到1997年時房價已上升了9-10倍。

1997年，香港房地產(chǎn)泡沫破滅，樓價一路下跌，至2003年中，下跌了70%左右。據(jù)說當時香港居民的損失就遠遠超過了香港的GDP，如果反推樓市的市值，那么房地產(chǎn)總市值比GDP至少應(yīng)該在150%以上。那么現(xiàn)在大陸的房地產(chǎn)總市值/GDP是多少呢？美國做空大師詹姆斯·查諾斯給算了一筆賬，說至少在300%-400%左右，那么話說我們房地產(chǎn)的核爆能力應(yīng)該是日本的兩倍，美國次貸危機的3-4倍。我們的算法其實差不多，按照人均居住面積30平米計算(北大的報告家庭平均居住面積116平米)，平均房價就算6000元，房地產(chǎn)的市值已經(jīng)高達234萬億，中國GDP是67萬億，算下來這個比值是350%。

國情派·看好

實際上，看好一線樓市的觀點，在當下應(yīng)該是主流，你周圍的親戚朋友很可能都持有這樣的觀點。所以這部分我們少選一點，不代表這種觀點的市場小。

來自中泰策略的羅文波團隊，就直接回應(yīng)了上面的一些論點，認為房價國別比較的準確度不高。

房價作為宏觀指標變量不存在合理的國別比較，只能提供部分參考價值。正如美國2008年金融危機時非銀債務(wù)GDP占比為210%，1990年日本房地產(chǎn)崩盤時非銀行債務(wù)占比為195%，韓國1998年金融危機時此指標為152%，硬性的拿中國一線城市與香港、紐約房價絕對值的數(shù)據(jù)類比來判斷房價的方式可能值得商榷。長期來看這種結(jié)果即使合理，也不代表房地產(chǎn)短中期沒有周期性波動。

這個團隊還認為，房價上漲相對環(huán)境來看，并非高得離譜。

房地產(chǎn)市場作為一種資產(chǎn)，價格上升一部分是受到供求關(guān)系影響(2012年之前全國，2012年之后的一線與部分二線)，一部分原因是貨幣現(xiàn)象。供求關(guān)系良好時，金融屬性可以放大供求失衡的程度，導(dǎo)致價格大幅上漲(目前的一線城市)，供求關(guān)系惡化時，可以抵消金融屬性(目前的三四線城市)。大家現(xiàn)在討論最多的是房價漲幅的絕對值，這里有一組數(shù)據(jù)可以供大家參考。1998年至今為期，城鎮(zhèn)非私營部門平均工資增長7.5倍，北京月最低工資標準增長5.5倍，上海月最低工資標準增長6.2倍，同期M2增長13倍。如果你覺得中國房地產(chǎn)市場整體價格漲得比上述幾組數(shù)據(jù)更離譜，那么的確有大問題。否則，可能就是呵呵。

所以，結(jié)論就是，只要貨幣政策持續(xù)寬松，一線房地產(chǎn)價格拐點難現(xiàn)。

溫州派·迷惘

之所以把溫州炒房團單獨拿出來，是因為在這幾年的房地產(chǎn)浪潮中，他們是真正的弄潮兒。春江水暖鴨先知，一線操作者手持真金白銀，他們的觀點難言正確與否，但具有特殊的價值。畢竟，相對他們來說，即使很多經(jīng)濟學(xué)家也沒有在切膚之痛中分析過現(xiàn)狀。

來自《每日經(jīng)濟新聞》的報道顯示，這次溫州炒房團絲毫沒有出現(xiàn)之前經(jīng)常見諸報端的瘋狂舉動。

“目前，溫州炒房者趨于理性，對上海等熱門城市板塊還沒有明顯的買入跡象，就算有部分人在深圳等地買房，也是在這波火爆行情未起之前?！弊鳛闇刂菀粋€比較有名的炒房團團長，陳中(化名)向《每日經(jīng)濟新聞》記者透露，市場預(yù)期如何，他們現(xiàn)在也還沒有底氣。

當然，首先要排除一項干擾因素，那就是他們手里還有沒有錢。數(shù)據(jù)顯示，有，很多。

值得一提的是，目前，在溫州大本營，千億資金正在“休眠”。最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至今年1月末，溫州全市銀行業(yè)儲蓄存款余額達4944.16億元，接近5000億元，比上年末增加256.28億元。

如果按照溫州全市常住人口915萬人統(tǒng)計，人均儲蓄存款54035元，比全國平均水平高出1萬多元，創(chuàng)歷史新高?！皟π畲罅炕亓髦零y行，在很大程度上說明當前居民個人投資渠道還不豐富?！睒I(yè)內(nèi)人士對此分析稱。

而在去年同期，A股上演了“火爆行情”，其背后，則出現(xiàn)溫州資本的涌動。

據(jù)溫州市證券期貨業(yè)協(xié)會統(tǒng)計，2015年一季度，溫州融資融券期末余額78.21億元，占托管市值1649.29億元的4.7%。同期，溫州全市證券交易額同比上漲249%，占全國總交易額1.94%。

哦，千萬別忘了，以前他們是怎么玩的。

1998年到2001年，溫州的民間資本大量投入當?shù)胤康禺a(chǎn)，市區(qū)房價快速從2000元/平方米左右，飆升到7000元/平方米以上。

此后，在2001年8月18日，第一個溫州炒房團浩浩蕩蕩開赴上海，三天買走了100多套房子，5000多萬元現(xiàn)金砸向上海樓市。同時，另一支炒房團前往杭州。隨后幾年，約2000億元溫州的資金投向各地房地產(chǎn)，其中北京、上海兩地集中了1000億元。

此外，溫州資本還先后大舉進入杭州、青島、重慶、沈陽等城市。溫州炒房團所到之處，當?shù)胤績r一路狂飆，一時間，“溫州炒房團”廣為人知，備受關(guān)注。

官方·降溫

國家統(tǒng)計局最新公布的數(shù)據(jù)，雖說已經(jīng)是1月份的情況，還是能讓人看到火熱的跡象。

2016年首月房價同比上漲的城市數(shù)量增至25個，占比超過30%。

數(shù)據(jù)顯示，房價漲幅最高的城市仍是領(lǐng)漲全國房價14個月之久的深圳，與去年同期相比暴漲52.7%。上海和北京分別以21.4%和11.3%的漲幅緊隨其后，廣州房價的同比增幅也超過10%。

當然，到了二月，情況如你在媒體中所見。而這些房價飆漲的城市，政府紛紛表達出了降溫的意愿。

上海是這樣的——

上海市委書記韓正在會見韓國經(jīng)濟副總理時表示，作為一座特大型城市，上海與許多國際大都市一樣，始終面臨著人口、交通、環(huán)境、住房等共性問題的巨大挑戰(zhàn)。特別是住房問題，商品房是特殊商品，需要我們始終高度關(guān)注，及時發(fā)布全面客觀的權(quán)威信息，維護市場秩序、穩(wěn)定市場預(yù)期，滿足廣大人民群眾的基本住房需求。

南京是這樣的——

1、一次性供應(yīng)量少于3萬平方米或領(lǐng)不到銷許，堅決遏制“捂盤惜售”行為。

2、加大土地供應(yīng)向高地價“說不”，溢價率超45%調(diào)競價方式。

3、維護買房人的知情權(quán)，多種舉措抑制開發(fā)企業(yè)透支房價預(yù)期。

深圳是這樣的——

深圳市市長許勤在年初時表示，深圳房價漲得太快，與其他城市不在一個步調(diào)上，市政府正在研究調(diào)控政策，確保房價處在合理區(qū)間。2月24日，市住建局局長楊勝軍出席活動時表示，政府正在研究措施調(diào)控房價，同時會加大保障性住房建設(shè)的力度。2月26日，深圳市規(guī)劃國土委副主任喬恒利表示，深圳將繼續(xù)執(zhí)行住房限購政策，控制投機需求。

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瘋炒一線城市房產(chǎn)，最后的瘋狂

春節(jié)過后，一線城市房價上漲的信息蜂擁而來。2月23日，北京年后首場土地拍賣即迎來樓面價達4.7萬元/平米的地王。據(jù)測算，預(yù)計房價將在10萬元/平米以上。上海內(nèi)環(huán)房價已經(jīng)漲到7萬，不僅一套房一天可以上漲70萬元，而且千萬元一套的幾百套住房也出現(xiàn)日光盤。2月15日，深圳全市售出51套新房住宅，成交均價為91965元/平米，突破9萬元大關(guān)。

這些信息和數(shù)據(jù)是否真實有待證實，但已能說明一些問題。我早就指出，一線城市房價快速飆升，與土地供給及人口流入無關(guān)，東京等城市的土地肯定比北京要有限，但其房價為何會泡沫破滅？人口流入推高房價更是一個胡扯概念。當前一線城市的房地產(chǎn)市場完全以投資者為主導(dǎo)。這些投資者從來就對房價高低不敏感。只要他們預(yù)期房價還會上漲，即使房價再高，他們也會涌入市場。而房價的上漲預(yù)期完全取決于金融市場條件（利率高低、杠桿率大小、信貸獲得的容易程度）及政府的房地產(chǎn)政策。

2015年以來，政府推出了一系列房市刺激政策：住房按揭貸款利率降低到歷史最低水平；住房按揭貸款的首付越來越低，住房投資者購買住房的杠桿全面提高；央行貨幣全面寬松，個人從銀行信貸獲得十分容易；調(diào)整個人住房契稅營業(yè)稅政策，購房者與賣房者都可獲得稅收優(yōu)惠。再加上市場一直有人鼓吹政府正要出臺住房按揭貸款利率可抵扣個人所得稅的政策，物業(yè)稅近幾年無法推出；國內(nèi)輿論熱炒2016年的房價將全面上漲等。在這樣的政策及輿論氛圍中，中國房價上漲預(yù)期又進入了熾熱狀態(tài)。

當前一線城市房地產(chǎn)市場的情況與2015年4-6月份中國股市場外配資涌入時瘋狂的情況一模一樣。比如，當前的個人炒房與以往已經(jīng)有很大不同。過去都是一家一戶炒，就看個人不同的套路。但現(xiàn)在越來越多的國內(nèi)炒作者開始眾籌買房和聯(lián)合炒房。眾籌炒作就是幾個朋友先湊取首付，并準備好約兩年時間的月供資金，彼此簽訂合約，以其中一位的名義買房，約定房價升至某個時點時拋出，獲得收益后按出資比例分成。當前一線城市房地產(chǎn)個人炒作就是到了這種地步。

聯(lián)合炒房就是一些有實力的投資客聚集大量資金，尋找合適的新樓盤。當這些炒房客看中某個樓盤后，就與房地產(chǎn)開發(fā)商協(xié)商以某個價格把整個樓盤都承包下來，讓這個炒房者慢慢賣。這與鑫琦資產(chǎn)情況類似。只不過一個是聯(lián)合，另一個是組織一個機構(gòu)。

最為嚴重的是，面對房價飆升，國內(nèi)房地產(chǎn)經(jīng)紀市場亂象四起。比如，為爭取獨家房源而推升房價、提供合法性存疑的短期貸款、肆意編造虛假房源、無資格證上崗，以自己手上持有的住房自買自賣等方式來推高房價。

可以看到，當前一線城市房地產(chǎn)市場瘋狂炒作，房價快速飆升，已經(jīng)與居民居住沒有一點關(guān)聯(lián)，完全是為炒作而炒作，而且這種炒作已經(jīng)到了最后的瘋狂。目前一些地方政府已經(jīng)開始調(diào)整政策，“去火降溫”。如仍誤認風(fēng)險可控，可能出現(xiàn)類似于2015年6月中國股市場外配資瘋狂后暴跌的情景。