樓市去庫存開戰(zhàn) 一攬子政策將出

降低首付只是一個開始，人口戶籍、公積金等政策將擇機(jī)推出

在猴年鐘聲即將敲響，各路人馬回家過年的前夕，以降低首付比例打頭陣，房地產(chǎn)去庫存的“殲滅戰(zhàn)”已經(jīng)打響。

昨日，央行和銀監(jiān)會公布“關(guān)于調(diào)整個人住房貸款政策有關(guān)問題的通知”（下稱“通知”），要求在不實(shí)施“限購”的城市，居民家庭購買首套普通住房的商業(yè)性個人住房貸款，在最低首付25%的基礎(chǔ)上可再下浮5個百分點(diǎn)；對擁有1套住房且房貸未結(jié)清的家庭，為改善居住條件再次申請商業(yè)性房貸購買普通住房，最低首付款比例調(diào)整為不低于30%。

多位接受《第一財經(jīng)日報》記者采訪的業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，本輪房貸政策主要是為了去庫存，緩解房地產(chǎn)市場壓力，對經(jīng)濟(jì)有一定的托底作用，將對全年的穩(wěn)增長產(chǎn)生積極意義。

記者從接近中央經(jīng)濟(jì)決策部門人士處得知，目前，各部門就房地產(chǎn)去庫存的方案已經(jīng)做了一攬子規(guī)劃，今年地方兩會也就這一問題做了比較深入的探討，部分規(guī)劃已經(jīng)送至中央政府。全國兩會召開后，包括人口戶籍、公積金以及稅費(fèi)方面的有關(guān)政策會擇機(jī)陸續(xù)推出，確保打好去庫存的攻堅戰(zhàn)。

中央政策正式落地

去年的“9·30”新政被認(rèn)為拉開了新一輪樓市松綁的序幕。當(dāng)時的政策要求在不實(shí)施“限購”的城市，居民家庭首套房首付比例調(diào)整為不低于25%，而當(dāng)時的二套房首付比例也已降至40%。昨日，這兩個標(biāo)準(zhǔn)再被降低：在彈性范圍內(nèi)，首套房首付最低可至20%，二套房低至30%。

不足半年，重磅政策再現(xiàn)，業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為是房地產(chǎn)去庫存思路的催生作用。從去年11月開始，中央高層密集強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)去庫存，引發(fā)業(yè)內(nèi)高度關(guān)注。

去年11月10日，習(xí)近平總書記在中央財經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組第十一次會議上首次表態(tài)要化解房地產(chǎn)庫存；11日，國務(wù)院常務(wù)會議上李克強(qiáng)總理強(qiáng)調(diào)要“以加快戶籍制度改革帶動住房等消費(fèi)”；12日，中央財經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室主任劉鶴赴江蘇等地考察強(qiáng)調(diào)化解房地產(chǎn)庫存的問題。

此后，去年12月的中央經(jīng)濟(jì)工作會議將去庫存列為2016年經(jīng)濟(jì)工作的五大任務(wù)之一，定調(diào)隨之完成。多位接受《第一財經(jīng)日報》采訪的專家表示，昨日出臺的房貸新政正式拉開了去庫存的大幕。

“央行調(diào)整是針對房市的，從去庫存和穩(wěn)增長的角度來講，適度加大支持房地產(chǎn)市場的需求都是一個比較重要的政策方向，預(yù)計主要的方向還是穩(wěn)增長，另一個是去庫存。從目前來看，二三線城市的房地產(chǎn)市場壓力比較大，政策方向也是針對二三線城市的，節(jié)奏方向比較明確?！敝袊缈圃航鹑谒y行研究室主任曾剛對《第一財經(jīng)日報》記者表示。

此外，通知也在金融宏觀審慎管理方面做出了要求。通知稱，央行、銀監(jiān)會各派出機(jī)構(gòu)應(yīng)強(qiáng)化對房地產(chǎn)貸款資產(chǎn)質(zhì)量、區(qū)域集中度、機(jī)構(gòu)穩(wěn)健性的監(jiān)測、分析和評估；督促各省級市場利率定價自律機(jī)制根據(jù)房地產(chǎn)形勢變化及地方政府調(diào)控要求，及時對轄區(qū)內(nèi)商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例進(jìn)行自律調(diào)整。

地方個性化政策密集出臺

通知同時顯示，地方獲得了一定程度的首付比例調(diào)整權(quán)。通知稱，在不實(shí)施“限購”的城市，居民家庭首次購買普通住房的商業(yè)性個人住房貸款，“原則上最低首付款比例為25%，各地可向下浮動5個百分點(diǎn)”。也就是說，首套房首付比例5%左右的調(diào)整主動權(quán)下放到了各地方金融機(jī)構(gòu)。

“以前首付比例都是硬性規(guī)定，現(xiàn)在不再一刀切，將首付比例的浮動權(quán)力下放到地方，也反映出不同地域房地產(chǎn)市場的供需情況出現(xiàn)了分化?！比A夏銀行發(fā)展研究部戰(zhàn)略室負(fù)責(zé)人楊馳對記者分析稱，主動權(quán)下放到各金融機(jī)構(gòu)后，未來各地人民銀行可能會做窗口指導(dǎo)。

目前，房地產(chǎn)市場的分化日趨明顯，即使在公認(rèn)庫存較高的三四線城市，也存在著不同的情況。在這一背景下，不難理解為何通知強(qiáng)調(diào)了“分類指導(dǎo)，因地施策”的原則，要求央行、銀監(jiān)會各派出機(jī)構(gòu)“加強(qiáng)與地方政府的溝通”，指導(dǎo)各省級市場利率定價自律機(jī)制結(jié)合當(dāng)?shù)夭煌鞘袑?shí)際情況，自主確定轄區(qū)內(nèi)商業(yè)性個人住房貸款的最低首付款比例。

前述接近中央經(jīng)濟(jì)決策部門人士對記者表示，中央調(diào)控閘口放開后，更大的舞臺還在地方政府。從目前各地兩會熱議的關(guān)鍵詞來看，有差異的和有彈性的去庫存政策或?qū)⒚芗雠_。

比如河南的政府工作報告明確提出，2016年，河南將以去庫存、促消費(fèi)為重點(diǎn)促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。支持繳存職工用公積金貸款改善住房條件，將有穩(wěn)定勞動關(guān)系的常住人口納入公積金覆蓋范圍，鼓勵農(nóng)民進(jìn)城購房。建立購租并舉住房制度，鼓勵房地產(chǎn)企業(yè)跨界發(fā)展。

內(nèi)蒙古的政府工作報告提出，在扎實(shí)有序消化房地產(chǎn)庫存方面，內(nèi)蒙古將研究住房公積金支持農(nóng)牧民進(jìn)城購房政策……鼓勵金融機(jī)構(gòu)向轉(zhuǎn)移進(jìn)城農(nóng)牧民發(fā)放購房貸款。

值得一提的是，內(nèi)蒙古還將探索共有產(chǎn)權(quán)等措施，逐步消化大平方米住宅庫存。推動建立租購并舉的住房制度，引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展。取消過時的限制性政策，釋放剛性和改善性住房需求。

媒體統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2014年至今，累計已經(jīng)有超過50個城市發(fā)布了不同力度的購房補(bǔ)貼政策，其中主要為三四線城市。對于昨日的通知，業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為利好三四線庫存量較大地區(qū)的樓市，而對一二線房價已經(jīng)很高的城市來說，影響力恐怕十分有限。

更多配套政策在路上

對于昨日出臺的政策，市場普遍認(rèn)為利好房地產(chǎn)行業(yè)。但一名長期關(guān)注房地產(chǎn)市場的從業(yè)人員昨日告訴記者，文件留有較大的彈性和余地，他比較擔(dān)心銀行和地方政府的落實(shí)問題?！叭ツ晖瞥龅亩追渴赘?0%新政在一些地方落實(shí)的銀行不到一成。”他說，要形成明顯的拉動效應(yīng)，還需要后期組合政策的配合。

《第一財經(jīng)日報》記者從相關(guān)部門得知，許多部門的政策調(diào)研和預(yù)案已經(jīng)完成，只待適時擇機(jī)發(fā)布，“一大波政策”正在趕來的路上。

其中，人口政策值得關(guān)注。去年，國務(wù)院發(fā)布消息稱，全國將建居住證制度，取消暫住證制度。這被認(rèn)為是戶籍政策改革的重要信號。

根據(jù)政府釋放的信息，提高戶籍人口城鎮(zhèn)化率、深化住房制度改革、加快農(nóng)民工市民化將成為化解房地產(chǎn)庫存的重要手段。戶籍改革以及將農(nóng)民工全面納入公積金體系等，是接下來的重頭戲。

此外，建立購租并舉的住房制度已經(jīng)被中央確定為主要方向，這意味著住房租賃市場將得到較大發(fā)展。根據(jù)住建部房地產(chǎn)市場監(jiān)管司司長高志勇的說法，當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入深度調(diào)整期，房企也進(jìn)入深度轉(zhuǎn)型期，這個時期應(yīng)進(jìn)入房屋租賃市場，建立“薄利多租”的住房商業(yè)新模式。

還有，包括土地供應(yīng)、稅費(fèi)調(diào)整、融資限制等一系列金融和財政相關(guān)政策的調(diào)整，也被認(rèn)為是樓市去庫存的重要方向。

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降首付去庫存估計效果有限

去年房地產(chǎn)投資增速只有1%，盡管銷售成績喜人。除了一線城市的房價平均上漲18%之外，二三線城市房價幾乎沒有多少上漲，且?guī)齑嬉?guī)模進(jìn)一步擴(kuò)大。這與去年的股市格局有點(diǎn)類似，中小創(chuàng)大漲，大盤股沒有漲多少。股市或房地產(chǎn)的主流資金均流向小眾板塊。

購房主流資金主要集中在一線城市，穿透看本質(zhì)，實(shí)際上是貧富差距擴(kuò)大的反映，因?yàn)橐痪€城市是中國的富人集聚地，具有很強(qiáng)的購房能力，所以，一線城市房價大漲，房價收入比高得離譜，很大一部分原因是外來人口的高收入所致。

也就是說，中國一線和二三線城市房價差距的擴(kuò)大，是中國貧富差距多大的表現(xiàn)。中國放貸余額只有14萬億左右，占住宅總市值（個人估算為140萬億）只有10%，這一比例遠(yuǎn)低于發(fā)達(dá)國家，且中國人均家庭擁有的住房面積也超過發(fā)達(dá)國家的平均水平。這與富裕階層是投資性購房的主力有關(guān)。余下的中低收入階層，就目前的房價而言，實(shí)際上缺乏購房能力。

值得注意的是，去年居民放貸余額大幅增加了23%，說明自住性購房者居多，投資性購房者占比不大。那么，這些自住購房者是否存在超前消費(fèi)現(xiàn)象呢？我覺得是有可能。也就是在股市走強(qiáng)之后，購房消費(fèi)滯后擴(kuò)張。如今，股市下跌，銀行等理財產(chǎn)品的收益率也明顯回落。居民財富的縮水或收益率下降，恐怕對購房是一個負(fù)面影響。

鼓勵1個億農(nóng)民城鎮(zhèn)購房，如果沒有對農(nóng)村宅基地等的改革結(jié)合起來，是不可能實(shí)現(xiàn)的；鼓勵中西部地區(qū)的1個億人就近城鎮(zhèn)化，如果沒有創(chuàng)造相應(yīng)的就業(yè)機(jī)會，同樣也不可能實(shí)現(xiàn)。

因此，如果一定要給中低收入群體加杠桿，對中國經(jīng)濟(jì)的威脅是很大的。目前為止，中國的農(nóng)民工在城鎮(zhèn)購房的比例只有1%。不管你如何加杠桿，如何補(bǔ)貼農(nóng)民工，也很難讓他們自主買房。