從主觀上來(lái)說(shuō)，是我國(guó)城鄉(xiāng)二元管理體制及土地的二元所有制結(jié)構(gòu)所造成的，這也是深層次的制度原因。所謂城鄉(xiāng)二元管理體制，是指“城市”和“農(nóng)村”分屬不同的管理模式，二元所有制結(jié)構(gòu)是指城市的土地屬于國(guó)家所有，而農(nóng)村的土地屬于農(nóng)村集體所有的制度。而在一些“城中村”內(nèi)形成了以城市與農(nóng)村“二元所有制結(jié)構(gòu)”并行存在、共同發(fā)揮作用的“邊緣社區(qū)”特征?！皬膫€(gè)體理性選擇的角度看，‘城中村’這種特殊的建筑群體和村落體制的形成，是農(nóng)民在土地和房屋租金快速增值的情況下，追求土地和房屋租金收益最大化的結(jié)果?！?
因此，從“城中村”的歷史變遷可以發(fā)現(xiàn)，土地的二元所有制結(jié)構(gòu)是造成“城中村”形成的根本原因。二元所有制結(jié)構(gòu)使得村民可以低價(jià)甚至無(wú)償?shù)厝〉猛恋氐氖褂脵?quán)，由各戶村民自行建設(shè)后租出獲得盡可能的租金，土地和房屋租金收益最大化的結(jié)果致使“城中村”形成的進(jìn)一步加劇。故而，我國(guó)“城中村”的改造也應(yīng)從根本的土地制度及權(quán)利開始。
根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第63條規(guī)定，經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定，縣級(jí)以上地方人民政府由一個(gè)部門統(tǒng)一負(fù)責(zé)房產(chǎn)管理和土地管理工作的，可以制作、頒發(fā)統(tǒng)一的房地產(chǎn)權(quán)證書，依照本法第六十一條的規(guī)定，將房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)的確認(rèn)和變更，分別載入房地產(chǎn)權(quán)證書。
取得五證，具有合法銷售資格，是可以考慮購(gòu)買的。城中村改造的房屋如果在具備合法手續(xù)，能夠上市的情況下，與普通的商品房是沒(méi)有太大的區(qū)別。
如果遇到國(guó)家征地拆遷或者村委改造等，由于沒(méi)有國(guó)家認(rèn)可的合法產(chǎn)權(quán)，購(gòu)房人實(shí)際只擁有房屋的使用權(quán)，所以其拆遷補(bǔ)償能否得到或者得到多少都將是一個(gè)未知數(shù)。一般如果產(chǎn)權(quán)尚未明確，可能會(huì)由拆遷單位先提出補(bǔ)償安置方案，報(bào)主管部門批準(zhǔn)后實(shí)施拆遷。
1、 臨時(shí)安置費(fèi)、搬遷費(fèi)
臨時(shí)安置費(fèi)按15元/平方米計(jì)算，搬遷費(fèi)按10元/平方米，按兩次計(jì)算，這是截至2011年的標(biāo)準(zhǔn)。不過(guò)最近國(guó)有土地征收拆遷將該兩項(xiàng)數(shù)額進(jìn)行了提高。城中村改造補(bǔ)償想必也會(huì)參考此標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行相應(yīng)提高。
2、 宅基地補(bǔ)償
不同地區(qū)的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是不同的，一般情況下，一線城市一戶宅基地可以置換300平方米同一地段的高層住宅。這是政府倡導(dǎo)并決定的補(bǔ)償方式，這也是底線，不能低于這一標(biāo)準(zhǔn)。當(dāng)然各村基本參照此標(biāo)準(zhǔn)履行，也有個(gè)別村甚至?xí)岣哐a(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，比如將300平方米一套內(nèi)面積發(fā)給本集體組織村民。
3、 停產(chǎn)停業(yè)損失
該項(xiàng)費(fèi)用主要針對(duì)營(yíng)運(yùn)性房屋進(jìn)行的補(bǔ)償，如對(duì)沿街門簾、在城中村內(nèi)的企業(yè)或公司進(jìn)行的停業(yè)期間內(nèi)補(bǔ)償?shù)膿p失，一般由協(xié)商確定或評(píng)估確定。
1、 集體所有制向國(guó)家所有制轉(zhuǎn)變的條件是獨(dú)特的。我國(guó)憲法第十條和土地管理法第二條規(guī)定的方式是出售。這種行為的本質(zhì)可以看作是一種買賣，但僅僅是一種強(qiáng)買強(qiáng)賣。只有一方（國(guó)家）意味著另一方（農(nóng)村集體）幾乎無(wú)法忍受。農(nóng)村集體只有強(qiáng)制禁止的義務(wù)，難以保證交易的公平。
2、 國(guó)家企業(yè)所有權(quán)的權(quán)利義務(wù)教育主體是國(guó)家，集體土地所有權(quán)的權(quán)利可以作為一個(gè)主體是集體。根據(jù)《土地法》第10條，集體所有權(quán)的權(quán)利主體分為三種組織形式：鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體、村集體和村集團(tuán)。兩種土地所有權(quán)可以在集體和國(guó)家之間轉(zhuǎn)換，而且是單方面的，只能從集體所有制轉(zhuǎn)換為國(guó)家所有制，不能從國(guó)家所有制轉(zhuǎn)換為集體所有制；同時(shí)，集體所有制的主體不能相互轉(zhuǎn)化。
3、 兩類所有權(quán)的權(quán)力完全不平等，主要體現(xiàn)在兩類土地使用權(quán)上。但“城中村”的土地所有權(quán)往往表現(xiàn)為國(guó)家所有權(quán)借助“公共利益的需要”不斷擴(kuò)張，“城中村”的集體土地所有權(quán)逐漸萎縮；同時(shí)也說(shuō)明集體土地所有者已經(jīng)看清，國(guó)家征收土地并不是完全出于“公共利益的需要”，從而為征收后的土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)獲取商業(yè)利益。因此，農(nóng)村集體開始試圖在土地所有權(quán)交易中與市場(chǎng)價(jià)格討價(jià)還價(jià)，甚至要價(jià)過(guò)高，以保留其土地所有權(quán)，村莊可以在城市繼續(xù)存在。
1、 地域特征。耕地逐年減少，公共設(shè)施不足，環(huán)境衛(wèi)生條件較差，土地資源浪費(fèi)嚴(yán)重；
2、 人口特征。流動(dòng)人口多，文化平均水平較低，職業(yè)構(gòu)成相對(duì)復(fù)雜；
3、 經(jīng)濟(jì)特征。一是以非農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)為主，第三產(chǎn)業(yè)地位突出。二是經(jīng)濟(jì)利益多元化，村里的大部分土地被政府征收或與房地產(chǎn)公司合作開發(fā)，留給村民只剩少部分土地，村民重要的經(jīng)濟(jì)收入主要來(lái)源于農(nóng)村住房的出租、商鋪等物業(yè)收益，從業(yè)收入和集體經(jīng)濟(jì)分紅等；
4、 體制特征。土地性質(zhì)為集體所有，管理以村民自治為主，分配制度具有“村籍”特征；
5、 社會(huì)特征?！胺浅欠青l(xiāng)”、“也城也鄉(xiāng)”，行政管理仍是村委會(huì)統(tǒng)一管理，生活方式逐漸城市化，產(chǎn)生了一批靠租金過(guò)日子的“食利階層”。
城市化進(jìn)程的加快，使一些處于城鄉(xiāng)結(jié)合部的村莊，融入城區(qū)，成為"城中有村，村里有城，村外現(xiàn)代化，村里臟亂差"的地區(qū)，嚴(yán)重地阻礙了城市精神文明建設(shè)的普及與發(fā)展;不利于城市整體規(guī)劃和建設(shè)。這里是外來(lái)人口的主要居住區(qū)，生活與生產(chǎn)設(shè)施比較簡(jiǎn)陋，治安狀況較差，成為城市進(jìn)一步發(fā)展的隱患。
