根據(jù)《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》，小區(qū)公共收益“應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)入住宅專項(xiàng)維修資金滾動使用”，然而，寶山區(qū)文華苑的業(yè)主卻發(fā)現(xiàn)有著11個車庫的“非機(jī)動車停車費(fèi)”非但沒有入賬公共收益賬戶，反而在業(yè)委會的要求下單獨(dú)做了一本臺賬……

寶山區(qū)文華苑小區(qū) 

小區(qū)公共收益，包括“住宅專項(xiàng)維修資金的存儲利息”、“利用住宅專項(xiàng)維修資金購買國債的增值收益”、“利用住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的、業(yè)主所得收益”、“住宅共用設(shè)施設(shè)備報廢后回收的殘值”等。根據(jù)《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》，以上資金“應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)入住宅專項(xiàng)維修資金滾動使用”。當(dāng)然，利用住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的、業(yè)主所得收益，也可依照“業(yè)主大會另有決定”進(jìn)行使用。

然而，寶山區(qū)文華苑的業(yè)主在查詢小區(qū)公共收益時，卻發(fā)現(xiàn)有著11個車庫的“非機(jī)動車停車費(fèi)”非但沒有入賬公共收益賬戶，反而在業(yè)委會的要求下單獨(dú)做了一本臺賬。更令業(yè)主們想不通的是，業(yè)委會一名成員還單獨(dú)開設(shè)了一個私人賬戶，用于領(lǐng)取業(yè)委會成員的津貼、辦公費(fèi)用和會務(wù)費(fèi)等費(fèi)用，結(jié)果卻被發(fā)現(xiàn)從小區(qū)公共收益資金中劃轉(zhuǎn)出了18100元“勞務(wù)費(fèi)”和3600元“高溫補(bǔ)貼”。

無獨(dú)有偶，靜安區(qū)越秀苑的業(yè)主發(fā)現(xiàn)，前任業(yè)委會曾跳過物業(yè)公司，獨(dú)立收取小區(qū)空置房的公共租金，擅自存入一名業(yè)委會成員名下私人賬戶，用于小區(qū)日常維修。

這些游離于監(jiān)管之外的“影子賬戶”和“賬外賬”，一旦曝光，瞬時便會刺破業(yè)主、業(yè)委會、物業(yè)三方之間本就脆弱的信任關(guān)系，成為橫亙在三方之間的心魔，進(jìn)而攪亂整個小區(qū)的安寧。

“影子賬戶”和“賬外賬”究竟為何會孳生，又該如何疏導(dǎo)、監(jiān)管進(jìn)而杜絕?

[案例一]

公共收益的錢哪里去了

10月8日，70多歲的鄒玲(化名)和文華苑幾位業(yè)主在小區(qū)東門廣場發(fā)放業(yè)委會換屆選舉宣傳資料。突然，30余名身著黑色制服的人員沖進(jìn)小區(qū)，搶走了宣傳資料。

“有人心虛了，害怕新選出來的業(yè)委會不跟他們穿一條褲子?！编u阿姨說，業(yè)主們之所以想按程序改選業(yè)委會，一個重要的原因就是“這屆業(yè)委會私設(shè)賬戶，導(dǎo)致有些賬目說不清”。

文華苑這屆業(yè)委會成立于2012年11月，任期5年。按規(guī)定，業(yè)委會應(yīng)當(dāng)每半年向業(yè)主公布維修資金和公共收益的收支賬目。2014年2月，業(yè)委會公布了上一年的公共收益收支賬目“情況一覽表”，不料這張表格竟成了業(yè)委會與部分業(yè)主之間矛盾的導(dǎo)火索，因?yàn)槲娜A苑2013年公共收益為-234455.3元，業(yè)主們感到不可思議。

為了搞清楚公共收益的錢都用到哪里去了，業(yè)主們下定決心查賬，并向業(yè)委會提出了查看發(fā)票等原始憑據(jù)的要求。“業(yè)委會以業(yè)主‘不具備專業(yè)財(cái)務(wù)知識’為由拒絕查賬?！睒I(yè)主吳元(化名)認(rèn)為，這簡直是開玩笑，“業(yè)主當(dāng)然有權(quán)查賬”，而且小區(qū)業(yè)主中不乏工程師、教授、律師，完全具備查賬能力。

在2014年公示的一份業(yè)委會公告中，晨報記者注意到，針對此次業(yè)主查賬的要求，業(yè)委會認(rèn)為這些業(yè)主“不具備專業(yè)財(cái)務(wù)知識，也不具備查閱涉及其他業(yè)主信息的主體資格，因此，其查閱公共賬目的要求不合理，不予應(yīng)允”。與此同時，業(yè)委會于2014年4月22日召開緊急會議，同意召開業(yè)主大會，建議聘請第三方有資質(zhì)的審計(jì)公司上海琳方會計(jì)事務(wù)所，對文華苑2013年度的維修資金、公共收益賬目追加一次審計(jì)。

“影子賬戶”令業(yè)主驚詫

在被業(yè)委會拒絕查賬后，文華苑一些業(yè)主并不服氣，轉(zhuǎn)而向?qū)毶絽^(qū)住房保障和房屋管理局(以下簡稱寶山房管局)投訴。

2014年4月30日，寶山房管局作出回復(fù)：根據(jù)《上海市商品住宅維修資金管理辦法》的規(guī)定，“業(yè)主對公布的維修資金賬目情況有異議的，可以要求業(yè)委會和物業(yè)管理企業(yè)提供有關(guān)的費(fèi)用清單、發(fā)票原件和按戶分?jǐn)傎M(fèi)用清單進(jìn)行核對”。

2014年6月17日，在大場鎮(zhèn)房辦的組織下，業(yè)主到大華物業(yè)公司查詢和核對相關(guān)賬目。查賬過程中，一個以業(yè)委會副主任私人名義開設(shè)的“影子賬戶”浮出水面，令整個局面更加復(fù)雜?！拔覀儼l(fā)現(xiàn)，主管經(jīng)濟(jì)賬務(wù)的業(yè)委會副主任盧某某，在農(nóng)業(yè)銀行單獨(dú)開設(shè)了一個私人賬戶，號稱用于領(lǐng)取業(yè)委會成員的津貼、辦公費(fèi)用和會務(wù)費(fèi)等費(fèi)用?！眳窃f，業(yè)主發(fā)現(xiàn)，這一私人賬戶中，涉嫌違規(guī)動用了小區(qū)公共收益：依照規(guī)定，業(yè)委會成員已享受津貼，但在2013年1月21日，小區(qū)公共收益資金中又被劃轉(zhuǎn)出18100元，以“勞務(wù)費(fèi)”的名義，打到了該賬戶中。此外，還有一筆“高溫補(bǔ)貼”無法解釋清楚：在業(yè)委會以“會務(wù)費(fèi)開支”的名義，擅自向9名業(yè)委會成員，發(fā)放了每人400元的“高溫補(bǔ)貼”。上述兩筆費(fèi)用，均系大華物業(yè)公司將小區(qū)公共收益資金，劃轉(zhuǎn)到盧某某個人的銀行賬戶中，隨后提現(xiàn)支出。

業(yè)主查賬后，將上述問題向?qū)毶椒抗芫趾痛髨鲦?zhèn)房辦作了書面報告，并向業(yè)委會請來做審計(jì)的上海琳方會計(jì)事務(wù)所通報了情況。2014年6月琳方會計(jì)事務(wù)所在審計(jì)報告中指出：“公共收益中列支慰問費(fèi)、加班費(fèi)4190.90元未見業(yè)主大會決議。報銷會務(wù)費(fèi)中含有高溫補(bǔ)貼3600元。購買日用品用于大會會務(wù)，領(lǐng)用手續(xù)不夠完善?！?

會計(jì)師事務(wù)所在文華苑的審計(jì)報告中指出，小區(qū)公共收益沒有進(jìn)入過小區(qū)業(yè)主大會指定的銀行賬戶中。

業(yè)委會借口“隱私”拒絕查賬

除了上述兩筆費(fèi)用，業(yè)主們還發(fā)現(xiàn)一些公共收益去向不明，但要查賬卻難上加難。

目前，文華苑共開放了11個非機(jī)動庫車，停車費(fèi)由物業(yè)向業(yè)主收取現(xiàn)金并提供“文華苑業(yè)主委員會”的收據(jù)。此外，該小區(qū)南門和東門分別設(shè)置了兩臺凈水設(shè)備，也是由物業(yè)代收場地租賃費(fèi)，兩臺每月100元。

“兩年來，非機(jī)動車停車收入和凈水設(shè)備租賃費(fèi)等，均未劃入公共收益，去向不明。”鄒玲等業(yè)主懷疑，原本屬于全體業(yè)主所有的公共收益資金，有可能跳過業(yè)主大會在上海銀行開設(shè)的維修資金公共賬戶，轉(zhuǎn)而劃至盧某某開設(shè)的那一個銀行賬號劃轉(zhuǎn)和使用，進(jìn)而出現(xiàn)了小區(qū)在上海銀行的“公共收益補(bǔ)充(收入)”、“業(yè)委會經(jīng)費(fèi)收入”、“公共收益支出”和“業(yè)委會費(fèi)用支出”等賬目，連年為“0”的怪現(xiàn)象。

為此，業(yè)主們要求對這一私人賬戶進(jìn)行查賬，但“業(yè)委會以‘個人隱私’為借口，拒絕公開盧某某私人賬戶中運(yùn)作的資金賬目和信息”。

寶山房管局：

3600元“高溫補(bǔ)貼”尚未追回

非機(jī)動車等收益沒有入公共收益賬目是否違規(guī)?業(yè)委會成員以個人名義開設(shè)的銀行賬戶，劃轉(zhuǎn)公共資金是否合法?如果相關(guān)人員拒絕公開賬目，如何監(jiān)管?

11月22日，寶山區(qū)房管局物業(yè)管理科相關(guān)負(fù)責(zé)人說，經(jīng)調(diào)查，文華苑這個個人賬戶往來的都是業(yè)委會“工作經(jīng)費(fèi)”，目前尚沒有法規(guī)限制這種做法：1.81萬元“勞務(wù)費(fèi)”，性質(zhì)也是工作經(jīng)費(fèi)，寫成“勞務(wù)費(fèi)”是財(cái)務(wù)工作疏忽;業(yè)委會9人每人400元的高溫補(bǔ)貼肯定是違規(guī)的，已發(fā)出整改通知，但監(jiān)管部門對業(yè)委會缺乏執(zhí)行手段，目前為止，3600元尚未追討回來。

對于非機(jī)動車等收入沒有入賬公共收益的情況，監(jiān)管部門表示將展開深入調(diào)查。

針對上海琳方會計(jì)事務(wù)所2014年對小區(qū)所做財(cái)務(wù)審計(jì)工作，監(jiān)管部門表示，將聯(lián)系上海銀行盡快指派一家有資質(zhì)的第三方審計(jì)機(jī)構(gòu)對文華苑財(cái)務(wù)情況進(jìn)行新一輪審計(jì)，以徹底摸清小區(qū)存在的財(cái)務(wù)問題。

業(yè)主們說，值得欣慰的是，目前，文華苑業(yè)委會的換屆改選工作正在進(jìn)行中，“換屆籌備組剛剛成立，業(yè)委會候選人正在緊張遴選中，希望能選出有責(zé)任心、水平高的業(yè)委會成員，為小區(qū)辦實(shí)事”。

[記者對話物業(yè)財(cái)務(wù)]

“非機(jī)動車停車費(fèi)”

為何不入公共賬戶

為什么要在維修資金賬戶之外，另設(shè)一個私人賬戶?這個私人賬戶的用途是什么?有沒有人對這個私人賬戶進(jìn)行監(jiān)管?

日前，晨報記者就此多次聯(lián)系文華苑業(yè)委會成員提出采訪請求，均被拒絕。

10月26日和12月15日，負(fù)責(zé)代理小區(qū)記賬工作的大華集團(tuán)上海物業(yè)管理有限公司財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人張經(jīng)理兩次接受記者采訪時均承認(rèn)，“非機(jī)動車停車費(fèi)之所以不入賬，是當(dāng)時小區(qū)領(lǐng)導(dǎo)(指業(yè)委會)的決策”。

記者：為何要設(shè)立這樣一個私人賬戶?

張經(jīng)理：因?yàn)槲娜A苑是商品房和售后公房混合型小區(qū)，按照規(guī)定，小區(qū)維修資金賬戶分別開在上海銀行和建行，賬戶不能使用現(xiàn)金、支票，只能用貸記憑證與物業(yè)公司結(jié)算。小區(qū)發(fā)生維修后，在維修資金系統(tǒng)內(nèi)公示，然后由銀行把錢打給我，我再跟施工單位結(jié)算。

銀行和大華集團(tuán)都對現(xiàn)金使用有嚴(yán)格監(jiān)管，而《議事規(guī)則》規(guī)定業(yè)委會有三大費(fèi)用：成員津貼、辦公費(fèi)用和會務(wù)費(fèi)，大華物業(yè)管理的17個小區(qū)的所有費(fèi)用都在我這邊報銷，工作量非常大，為方便操作，由業(yè)委會提供一個銀行賬戶，業(yè)委會三大費(fèi)用都走這個賬戶，再由賬戶所有人取出現(xiàn)金，分發(fā)給各成員。

記者：既然業(yè)委會成員已經(jīng)拿了津貼，為何還會有18100元“勞務(wù)費(fèi)”?

張經(jīng)理：18100元“勞務(wù)費(fèi)”是業(yè)委會預(yù)支的會務(wù)費(fèi)備用金，賬目上是借款，后來發(fā)現(xiàn)，賬務(wù)處理的時候做錯了，2013年9月，把這18100元轉(zhuǎn)出來了。業(yè)主看到的是貸記憑證，我后面有附件，說明了18100元的用途。

記者：借款為何寫成“勞務(wù)費(fèi)”?

張經(jīng)理：記賬中確實(shí)有疏漏。每天這么多往來賬目，不可能一點(diǎn)差錯都不出。

記者：業(yè)委會開設(shè)的這一私人賬戶是否有人監(jiān)管?

張經(jīng)理：我只負(fù)責(zé)代理記賬，對于支出是否合理、收支項(xiàng)目是否完整……只能提醒，沒有監(jiān)督的權(quán)利。其他部門也并不查賬。

記者：非機(jī)動車停車費(fèi)、凈水設(shè)備租賃費(fèi)等是否劃入公共收益賬戶?

張經(jīng)理：多年來，從來沒有“非機(jī)動車停車費(fèi)”這個項(xiàng)目入賬，這是當(dāng)時小區(qū)領(lǐng)導(dǎo)(指業(yè)委會)的決策。凈水設(shè)備租賃費(fèi)不清楚。

記者：非機(jī)動車停車庫由誰管理?電費(fèi)、人工費(fèi)等成本從何處支出?

張經(jīng)理：由大華物業(yè)管理，成本是從公共收益賬戶支出。

記者：“非機(jī)動車停車費(fèi)”不入公共收益賬戶，支出為何從公共收益賬戶支出?

張經(jīng)理：……(沉默)

大華集團(tuán)上海物業(yè)管理有限公司總經(jīng)理助理梁先生補(bǔ)充說，2012年11月以來，受新業(yè)委會委托，他們將“非機(jī)動車停車費(fèi)”做了一本臺賬，這本賬獨(dú)立于公共收益賬戶之外。

為何非機(jī)動車停車費(fèi)要單獨(dú)做一本臺賬呢?對此，物業(yè)工作人員表示，這是業(yè)委會的決策，他們不方便評論。

[案例二]

靜安區(qū)越秀苑：

公共收益竟然存入私人賬戶

與文華苑一樣，靜安區(qū)越秀苑的業(yè)主同樣飽受“影子賬戶”的困擾。

2017年11月，為了厘清小區(qū)曾經(jīng)的公共收益問題，越秀苑幾名業(yè)主代表又在小區(qū)里的空置房會合了，業(yè)主老朱手里，拿著一本厚厚的材料。這些材料都是2013年至2014年期間，越秀苑小區(qū)業(yè)委會的相關(guān)賬目，有些是業(yè)委會公布的，有些是老朱等業(yè)主通過各種渠道收集來的，包括租房協(xié)議、業(yè)委會出具的收入?yún)R總表、維修資金支付憑證等。

老朱用黑色碳素筆將材料逐一編號，共20份。在將材料一份份對照后，他在白紙上列出了15個問題：

問題一，“越秀苑小區(qū)1號樓101室《房屋租賃協(xié)議》　與業(yè)委會2013年10月23日公示《小區(qū)空置房情況表》不吻合，其收租金的收據(jù)實(shí)際金額與合同約定金額差異明顯;

問題二，“越秀苑2號樓101室《房屋租賃合同》　約定2013年7月1日起租金2500元，而業(yè)委會公示的《小區(qū)出租情況表》卻是2013年9月1日開始收取租金，那么，2013年七、八兩個月的租金500元去哪里了……

越秀苑部分業(yè)主與業(yè)委會關(guān)系的劍拔弩張，源于2013年至2014年，業(yè)委會實(shí)行一項(xiàng)特殊的制度：2013年，越秀苑業(yè)委會及小區(qū)代表30余人，決定跳過物業(yè)公司，獨(dú)立收取小區(qū)空置房租金，并將租金用于小區(qū)日常維修。

由于業(yè)委會無權(quán)開設(shè)銀行賬戶，業(yè)委會收上來的公共收益只能被存入業(yè)委會成員名下的私人賬戶。

根據(jù)上一任業(yè)委公布的2014年1月至8月越秀苑小區(qū)資金流向情況表，空置房租金主要用于安裝監(jiān)控室空調(diào)、維修小區(qū)兒童樂園、維護(hù)樓宇抽水泵、草坪、大門等項(xiàng)目，8個月共支出費(fèi)用45337元。

原業(yè)委會主任張先生說：“我們這樣做，是因?yàn)榍叭挝飿I(yè)卷走了我們之前的公共收益，我們對物業(yè)公司缺乏信任，而下一任物業(yè)還尚未與我們簽訂協(xié)議?！?

為了保障賬目公開透明，越秀苑前任業(yè)委會成立了業(yè)委會監(jiān)事組，對賬目問題進(jìn)行監(jiān)督，并定期對空置房租金金額進(jìn)行公示。盡管如此，由于這些空置房屋租金的收取、保管均是個人，而業(yè)委會及監(jiān)事組只有30余人，這個設(shè)在私人名下的“公共收益”賬戶，沒多久便引發(fā)了其他業(yè)主的猜疑。

老朱手里的資料，便是當(dāng)年?duì)巿?zhí)的焦點(diǎn)：租房協(xié)議是業(yè)委會與租戶簽訂的，是否存在陰陽合同?地下室的違建房屋也被出租了，這筆出租費(fèi)用到底是多少?

業(yè)主間的猜忌，很快演變?yōu)闋幊?。最終，有業(yè)主到芷江西路派出所報了案，請警方介入調(diào)查。

據(jù)芷江西路街道房辦工作人員回憶，為了調(diào)查此事，芷江西路街道特意成立了專項(xiàng)小組，同時，請公安經(jīng)偵部門介入調(diào)查。調(diào)查結(jié)果顯示，小區(qū)業(yè)委會并不存在私人侵占公共財(cái)產(chǎn)的問題。

“但是，一部分業(yè)主就是不相信。”芷江西路街道房辦工作人員說：“其實(shí)我們也能理解這部分業(yè)主的想法，因?yàn)閷⒐彩找娣湃胨饺速~戶，缺乏必要的監(jiān)督，本身就是不對的?！?

在原業(yè)委會成員看來，當(dāng)初設(shè)立這個賬戶的初衷，恰恰是為了保障所有業(yè)主的利益。但因?yàn)椴粔蛲该?，這個游離于監(jiān)管之外的賬戶，恰恰也成了其他業(yè)主猜忌的理由。

“無論如何，業(yè)主委員會無權(quán)設(shè)置賬戶管理財(cái)務(wù)，只能請具有專業(yè)財(cái)務(wù)的物業(yè)公司或第三方機(jī)構(gòu)代為管理。”芷江西路街道房辦工作人員說：“我們也對此事下達(dá)了整改通知?！?

但猜忌的陰霾，至今縈繞在兩派業(yè)主的心頭：被查賬的業(yè)主說，“他們甚至動手打人，為此報了兩次警”;要查賬的業(yè)主則稱，“放在樓下的車子今年還被劃了”……

[業(yè)內(nèi)分析]

“賬外賬”的出現(xiàn)反映缺乏基本法律意識

“業(yè)委會將資金存在某個業(yè)委會成員的個人賬戶，直接造成了對這筆資金的使用難以進(jìn)行監(jiān)督，小區(qū)業(yè)主的公共利益也可能會因此可能受到損害?！笔姓f(xié)委員、上海里格律師事務(wù)所主任安翊青律師認(rèn)為，如果出現(xiàn)嚴(yán)重的財(cái)務(wù)問題，甚至有可能追究其刑事責(zé)任。

根據(jù)《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》，小區(qū)內(nèi)的公共收益“應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)入住宅專項(xiàng)維修資金滾動使用”。當(dāng)然，利用住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行的經(jīng)營的、業(yè)主所得收益，使用方式也可由“業(yè)主大會另有決定”。

物業(yè)管理專家黃友建說，即使從“業(yè)主大會另有決定”，操作也需符合法律規(guī)定：根據(jù)中國人民銀行　《現(xiàn)金管理暫行條例實(shí)施細(xì)則》　的規(guī)定：“不準(zhǔn)將單位收入的現(xiàn)金以個人名義存入銀行”，業(yè)委會當(dāng)然也不例外。

黃友建說，一些小區(qū)之所以出現(xiàn)“賬外賬”，甚至出現(xiàn)了把公共收益存入私人賬戶的情況，是因?yàn)椴簧贅I(yè)委會成員并非專業(yè)人士，法律意識淡薄。

“目前針對維修資金的條款非常完善，但是針對公共收益的規(guī)定就比較少。由于不需要經(jīng)銀行審批，一些業(yè)委會認(rèn)為使用公共收益比使用維修資金方便許多。甚至有些業(yè)委會認(rèn)為，如涉及使用維修資金，需三分之二以上業(yè)主同意，但涉及使用公共收益，僅需二分之一以上業(yè)主同意即可?！秉S友健認(rèn)為，根據(jù)維修資金相關(guān)法律，物業(yè)管理企業(yè)可以向開戶銀行支取不超過工程款總額30%的預(yù)付款，也可以從維修資金中暫借相當(dāng)于一個月的物業(yè)日常維修、更新費(fèi)用的備用金。但實(shí)際上，很少有物業(yè)從維修資金賬戶里支取備用金，都是用公共收益做小區(qū)日常維修，但這個操作等于越過了維修資金賬戶的管理，也給未來小區(qū)業(yè)主查賬時留下了隱患。

黃友健說，就像越秀苑前業(yè)委會使用空置房租金用于小區(qū)日常維修一樣，很多業(yè)委會并沒意識到，公共收益的使用需要經(jīng)全體業(yè)主同意：“許多出現(xiàn)糾紛的業(yè)委會總愿意強(qiáng)調(diào)，小區(qū)的維修資金從未動過，但是查賬的業(yè)主不會在意維修資金有沒有動過，他們只想知道，大筆的公共收益去哪了?為何賬戶上見不到?”

安翊青律師建議，應(yīng)該進(jìn)一步明確業(yè)委會的法律地位，厘清行政、市場、社會“三家”關(guān)系，將業(yè)委會和“影子賬戶”的治理納入法治軌道。

如今很多業(yè)主稱所在小區(qū)的物業(yè)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)過高或者物業(yè)公司隨意漲價，他們認(rèn)為不合理。那么，小區(qū)物業(yè)收費(fèi)到底什么是合理的什么是不合理的？佰佰安全網(wǎng)來依據(jù)物業(yè)安全小知識為您解釋一下吧！