火熱的樓市無疑是近日市場最關注的的話題，部分城市房價暴漲，經(jīng)濟學家稱最危險的杠桿型泡沫正在逼近，要引起足夠重視，盡快防止。

樓市暴漲 經(jīng)濟學家：警惕最危險杠桿泡沫

“一線城市應當盡快給出短期管控辦法，抑制房價過快上漲?！? 2月29日，中國人民大學國家發(fā)展與戰(zhàn)略研究院執(zhí)行院長劉元春在接受記者采訪時強調，一線城市土地供應已經(jīng)不足，應擴大供給滿足剛性需求，將房價穩(wěn)定在合理安全的水平。

同時，此前上海曝光的房產中介鏈家向購房者發(fā)放高利貸問題需引起警惕。劉元春表示，杠桿型泡沫風險極大，一線城市應提高銀行房貸門檻來適當收緊通過正規(guī)渠道的加杠桿的行為。此外，應以嚴格控制通過高利貸等非正規(guī)途徑來增加杠桿。

而摩根士丹利華鑫證券執(zhí)行董事、首席經(jīng)濟學家章俊也表示，從近期北上廣深等一線城市房價快速上漲以及1月份新增信貸中居民中長期貸款規(guī)模顯著增長的情況來看，個人住房貸款加杠桿的空間可能遠沒有想象中那么大，“在政策推進的過程中需要把握政策的力度，不宜過快推高居民部門杠桿率?！?

最危險的杠桿型泡沫正在逼近

“當前，房地產投資已經(jīng)出現(xiàn)了分化加大的局面，一線城市和部分二線城市因為虹吸效應房價上漲過快，的確產生了一些新的風險?！眲⒃好枋觯痪€城市已經(jīng)產生了蕭條性泡沫，“在經(jīng)濟下行的壓力之下，大量資金找不到可以增值的投資空間，所以又紛紛進入已經(jīng)過熱的一線城市房地產市場?！?

劉元春指出，部分城市房價暴漲持續(xù)到今日必須引起足夠重視，尤其是杠桿型泡沫會令風險加碼，需要盡快防止。

他解釋，此前房地產泡沫化雖然嚴重，但若并非杠桿型泡沫，危害還不是特別大，但依當前的情形來看，卻必須盡快抑制杠桿型泡沫的增長?！案軛U型泡沫是極其危險的!” 劉元春強調。

杠桿簡單來講即“以小博大”。

在全國房地產庫存高企的大背景之下，近期房地產政策中下調購房首付比例，降低購房貸款門檻等便被認為是為消化庫存而加杠桿的一種有效方式。然而，在去年12月舉行的中央經(jīng)濟工作會議公布的中國2016年的五個主要任務中，去杠桿卻儼然在列。

為此，2月26日中國人民銀行行長周小川在央行上?？偛颗e行記者會答記者問時，曾詳細解釋了在房地產去庫存方面，加杠桿與去杠桿如何平衡的問題。周小川表示：個人住房貸款在銀行總貸款的比重相對偏低。周小川還表示，如果中國想控制杠桿率，關鍵還是如何應對企業(yè)杠桿率過高問題，而不是家庭部門的問題。

不過，盡管從總體情況上來說，加杠桿是幫助房地產去庫存的一個好方法。但不少經(jīng)濟學家卻同時指出，鑒于當下房地產市場分化過于明顯，對于已經(jīng)過熱的一線城市和部分二線城市房地產市場來說，不僅不能加杠桿，更應當去杠桿。

個人住房貸款加杠桿比重可能被低估

一線城市房價驟然飛漲是否意味著杠桿已經(jīng)過高?

盡管并沒有確切的數(shù)據(jù)證明這一點，但根據(jù)央行最新數(shù)據(jù)，1月新增人民幣貸款增加2.51萬億，創(chuàng)下單月紀錄新高。許多經(jīng)濟學家認為，貸款數(shù)據(jù)的激增與一線城市房價飛漲有著密切關系。

去年以來，央行多次降準釋放了大量流動性。在經(jīng)濟承受下行壓力、資金面緊張的情況下，釋放出的大量流動性意味著商業(yè)銀行有更多錢用于放貸，其中自然也包括房貸。

然而，不少經(jīng)濟學家開始擔憂的是，大量釋放出的流動性并沒有如愿注入實體經(jīng)濟，也沒有注入庫存高企的三四線城市房地產市場，而是流入了已經(jīng)過熱的一線城市房地產市場中，并進一步助推一線城市房價節(jié)節(jié)攀升。

摩根士丹利華鑫證券執(zhí)行董事、首席經(jīng)濟學家章俊便認為，個人住房貸款加杠桿的空間可能并不像數(shù)據(jù)反映出的這么大?！爸袊鴤€人住房貸款占總貸款的比重從國際橫向比較來看的確較低，但這里面也存在一個重要也容易被忽視的問題，就是中國融資結構中間接融資占比極高，企業(yè)部門的融資大部分依然依賴于銀行信貸。這就造成在統(tǒng)計住房貸款占總貸款比重的時候，分母要相對于其他直接融資市場發(fā)達的經(jīng)濟體要大?！?

章俊認為，這種與其他經(jīng)濟體的差別所造成的結果可能是中國個人住房貸款占總貸款比重被顯著低估，這也意味著個人住房貸款杠桿的空間可能并不如設想中那么完美。

章俊稱，政府適度推動居民加杠桿來對沖經(jīng)濟下行風險無可厚非，但從最近北上廣深等一線城市房價快速上漲以及1月份新增信貸中居民中長期貸款規(guī)模顯著增長的情況來看，居民加杠桿或許已經(jīng)駛上了快車道。

房地產行業(yè)的“場外配資”

除了通過銀行貸款這一正規(guī)渠道加杠桿之外，房產中介鏈家的高利貸事件曝光似乎更是打開了一個“潘多拉”魔盒。

許多原本不具有購房能力，無資格獲得銀行這一正規(guī)途徑貸款的購房者，卻通過房產中介或是其他途徑輕而易舉借到較高利率的貸款，從而擁有了購房能力，集中“殺入”房地產市場。

“這就好像房地產行業(yè)中的場外配資”，一名分析人士解釋。

劉元春特別指出了這一事件所暴露出的隱患：通過高利貸等非正規(guī)渠道獲得資金購房，這是一種難以從官方數(shù)據(jù)中反映出的加杠桿。若不盡早引起警惕，很可能導致一線城市房地產市場陷入杠桿型泡沫的深淵。

無論是從正規(guī)還是非正規(guī)渠道獲得的資金，大筆資金的注入，對于那些本就不存在庫存壓力，甚至已然過熱的一二線城市房地產市場來說，無疑是火上澆油。

不少經(jīng)濟學家指出，在不同城市間市場分化嚴重的情況下，對一二線城市和三四線城市“一視同仁”地加杠桿顯然并不明智。

劉元春認為，防止一線城市房地產杠桿型泡沫化的方法主要有三方面：首先，通過調整契稅比例、提高首付門檻等方式來從正規(guī)渠道去杠桿。其次，必須嚴格規(guī)范市場，防止通過高利貸等非正規(guī)渠道加杠桿。

“這兩方面都是短期管控的方法?！眲⒃赫J為，除了短期管控之外，還需要通過擴供給來解決一線城市的剛性需求問題。他指出，只要做好存量調整，剛需也不會如此集中爆發(fā)，“現(xiàn)在，部分一線城市庫存已經(jīng)太低，要做的不是去庫存，而是增加庫存?！?

章俊也表示，“鑒于居民部門的低杠桿率未必像數(shù)字表面看起來的那么美，因此我們認為在政策推進的過程中需要把握政策的力度，不宜過快推高居民部門杠桿率?！?