開(kāi)發(fā)商與業(yè)主的矛盾沖突近年來(lái)不斷出現(xiàn)，承重墻被削會(huì)使房屋外墻出現(xiàn)裂縫，喪失承載力，造成嚴(yán)重的安全隱患。

上海一小區(qū)為使停車位通過(guò)驗(yàn)收削薄承重墻

說(shuō)好的私家車庫(kù)變成了開(kāi)放式的公共車位，說(shuō)好的自家樓梯直接進(jìn)入地下車庫(kù)也食言了，寶山區(qū)楊泰路香頌名邸小區(qū)開(kāi)發(fā)商一再食言，業(yè)主開(kāi)啟“秋菊模式”。

一場(chǎng)關(guān)于車位的大戰(zhàn)，在開(kāi)發(fā)商與業(yè)主之間從交房前就開(kāi)始交火，直至深夜里警察介入。

半夜敲墻為通過(guò)車位驗(yàn)收

1月18日凌晨，黑夜里的楊泰路香頌名邸小區(qū)寂靜無(wú)聲，但地下車庫(kù)小區(qū)卻是熱火朝天。一伙工人手持電鉆，將下面承重墻立柱白色混凝土保護(hù)層層層削去，裸露出鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。事實(shí)上，這伙人已經(jīng)干了幾個(gè)晚上。

早已發(fā)覺(jué)異常的業(yè)主們，趕緊報(bào)警。直至民警趕來(lái)，這伙人才停止作業(yè)，兩名工程隊(duì)隊(duì)長(zhǎng)被警察帶走詢問(wèn)。

業(yè)主們進(jìn)一步調(diào)查發(fā)現(xiàn)，這伙人系開(kāi)發(fā)商所派。

那么，已經(jīng)交房的開(kāi)發(fā)商又意欲何為?

在業(yè)主們看來(lái)，為使擁擠的地下雙車位通過(guò)驗(yàn)收，開(kāi)發(fā)商只能把原本好好的剪力墻敲成柱子，于是找來(lái)沒(méi)有資質(zhì)、沒(méi)有安全協(xié)議的施工隊(duì)半夜偷偷削薄承重柱。

野蠻施工導(dǎo)致業(yè)主家的墻上、車庫(kù)柱子上等多處出現(xiàn)裂紋，嚴(yán)重影響房屋承重結(jié)構(gòu)的穩(wěn)固。

開(kāi)發(fā)商所為嚴(yán)重激起了業(yè)主的憤怒，而他們之間的矛盾早在購(gòu)房之初就已埋下伏筆，因?yàn)樵跇I(yè)主看來(lái)，開(kāi)發(fā)商對(duì)于車位的承諾是言而無(wú)信。

383戶業(yè)主私家車庫(kù)沒(méi)了

事情追溯到2014年1月，趙強(qiáng)(化名)購(gòu)買了位于楊泰路55弄88號(hào)香頌名邸的期房聯(lián)排別墅，開(kāi)發(fā)商承諾一家一個(gè)產(chǎn)權(quán)車位，可從自家樓梯直接進(jìn)入地下車庫(kù)。

2015年3月，房屋建設(shè)過(guò)程中，有業(yè)主發(fā)現(xiàn)當(dāng)初開(kāi)發(fā)商承諾的“私家車庫(kù)”變成了開(kāi)放式的公共車位，從地下室通往車庫(kù)的獨(dú)立入戶通道被開(kāi)發(fā)商敲掉了，自家產(chǎn)權(quán)車位旁邊又?jǐn)D出一個(gè)公共車位。回家需爬兩層樓的消防通道，且又繞又累。

香頌名邸共有566套聯(lián)排別墅，其中383戶業(yè)主家遇到此類問(wèn)題，而余下的183戶則是按照樣板房的樣子，建好了單車位和入戶樓梯。

發(fā)現(xiàn)問(wèn)題那一刻，383戶業(yè)主中，近200戶業(yè)主開(kāi)啟了“秋菊模式”，向開(kāi)發(fā)商討說(shuō)法。

“購(gòu)房時(shí)，開(kāi)發(fā)商可不是這么宣傳的。”趙強(qiáng)稱，開(kāi)發(fā)商結(jié)合宣傳冊(cè)、沙盤(pán)、樣板房向準(zhǔn)業(yè)主宣傳，該樓盤(pán)的聯(lián)排別墅地下兩層，B1為地下室，B2為地下車庫(kù)，設(shè)計(jì)有一個(gè)產(chǎn)權(quán)車位，業(yè)主泊車后可通過(guò)樓梯直接入戶，車庫(kù)卷簾門(mén)放下后該車庫(kù)屬于每戶業(yè)主自有的獨(dú)立空間。

從趙強(qiáng)提供的沙盤(pán)照片上可以看到，別墅模型一共5層，地上3層、地下2層。其中，B1有一小段樓梯直通B2車庫(kù)。宣傳冊(cè)顯示，109平方米別墅戶型設(shè)計(jì)有“私家地下會(huì)所，主人專享空間，豪闊氣度延伸至地下”。樣板房更是實(shí)實(shí)在在建有直通車庫(kù)的樓梯，B2層有一個(gè)私家產(chǎn)權(quán)車位，車庫(kù)三面圍墻，寬4.7米，深5.3米左右，停一輛車綽綽有余。

單車位硬是擠成雙車位

業(yè)主認(rèn)為，取消入戶樓梯、單車位改雙車位的設(shè)計(jì)變更導(dǎo)致業(yè)主出行不便，“墻”被敲成“柱”再削薄，造成嚴(yán)重的安全隱患，損害了業(yè)主權(quán)益。

記者在該小區(qū)地下車庫(kù)看到，整個(gè)地下車庫(kù)較大，聯(lián)通了多排別墅。少數(shù)別墅業(yè)主享有單車位及入戶樓梯。但多數(shù)都是雙車位，雙車位兩側(cè)兩堵3米寬的墻已然變成四根柱，多根柱子上寬下窄，2米以下位置明顯被削去了幾厘米的表層，柱子露出了螺紋鋼。手摸上去，柱子表面潮濕，似乎剛剛粉刷過(guò)。還有些柱子沒(méi)被削過(guò)，通體筆直，但柱子邊緣已經(jīng)畫(huà)好了兩條縱線，估計(jì)被削也是遲早的事。

經(jīng)測(cè)量，雙車位兩側(cè)剪力柱凈距僅為4.77米左右(凈距是指最近距離，當(dāng)墻、柱外有突出物時(shí)，應(yīng)從其凸出部分外緣算起)。并排停兩輛小轎車后，兩車車門(mén)僅能開(kāi)啟一條窄縫，駕駛和副駕駛位人員下車?yán)щy，人胖一點(diǎn)也很難開(kāi)車門(mén)出來(lái)。狹窄的行車道，對(duì)于倒車出車更是難上加難，容易發(fā)生碰擦。

趙強(qiáng)說(shuō)：“寶山區(qū)質(zhì)監(jiān)站的同志拿著圖紙對(duì)照，柱子原本40厘米寬，被削到35-37厘米，混凝土保護(hù)層至少有1.5厘米，現(xiàn)在為0?！?

現(xiàn)在業(yè)主泊車后只能通過(guò)幾排別墅共用的消防樓梯爬上地面，再繞到自家門(mén)口進(jìn)戶。

開(kāi)發(fā)商出“荒唐”解決方案

從2015年3月發(fā)現(xiàn)單車位變雙車位開(kāi)始，香頌名邸業(yè)主與開(kāi)發(fā)商進(jìn)行了多達(dá)幾十次的協(xié)商。在與開(kāi)發(fā)商交涉9個(gè)月后，2015年11月10日，開(kāi)發(fā)商終于拿出了一個(gè)解決方案，但業(yè)主并不買賬。

在業(yè)主看來(lái)，這是一個(gè)“荒唐”的方案。方案大致內(nèi)容為：原設(shè)計(jì)的單獨(dú)入戶樓梯和車庫(kù)墻體不可能恢復(fù)，業(yè)主產(chǎn)權(quán)車位旁邊的車位可以以市場(chǎng)價(jià)每月300元優(yōu)先租賃給業(yè)主;另外，可以幫助有需要的業(yè)主擴(kuò)建院子，收費(fèi)4000元，由此引起的鄰里糾紛皆由業(yè)主負(fù)責(zé)等。

趙強(qiáng)指出：“公然侵占了業(yè)主樓梯后，又打算以車位的形式再租賃給我們，而且最多只能優(yōu)先租賃十年，還只能兩年一簽……搶走我的東西還要我拿錢(qián)去租回來(lái)，天底下有這樣的道理嗎?”在公共走道上擴(kuò)建院子?更讓人哭笑不得。“這不是鼓勵(lì)業(yè)主侵占公共空間、搭違建嗎?”

迷你車位不符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)

目前，雙車位剪力墻凈距只有4.77米，不夠并排停兩輛車。根據(jù)《汽車庫(kù)建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》及《建筑工程交通設(shè)計(jì)及停車庫(kù)(場(chǎng))設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)》：小型汽車總寬為1.8米，小型汽車車間橫向凈距0.6米，車與墻凈距0.5米。經(jīng)過(guò)計(jì)算，剪力墻凈距≥0.5+1.8+0.6+1.8+0.5=5.2米，則剪力墻凈距至少為5.2米，因此，施工圖設(shè)計(jì)圖紙上4.8米不符合國(guó)家設(shè)計(jì)規(guī)范要求。

與此同時(shí)，設(shè)計(jì)規(guī)范也指出，車與柱之間凈距僅需0.3米，所以，香頌名邸才會(huì)把剪力墻敲掉，改成剪力柱。但一般車位兩側(cè)柱子只有兩根，該小區(qū)車位兩側(cè)各兩根柱子，一共4根柱子，停車時(shí)，明顯比兩根柱子更難停，開(kāi)門(mén)也受到柱子阻擋，非常不方便，車位尺寸理應(yīng)設(shè)計(jì)得更大一些。

削掉剪力柱極其危險(xiǎn)

業(yè)主反復(fù)提及的“剪力墻”就是承重墻?公開(kāi)資料顯示：剪力墻是利用建筑外墻和內(nèi)墻隔墻位置布置的鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)墻，屬于下端固定在基礎(chǔ)頂面上的豎向懸臂板。豎向荷載在墻體內(nèi)主要產(chǎn)生向下的壓力，側(cè)向力在墻體中產(chǎn)生水平剪力和彎矩，因?yàn)檫@類墻體具有較大的承受水平力(水平剪力)的能力，固被稱為剪力墻。剪力墻屬于承重墻，盲目施工后果不堪設(shè)想。

房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)一位高級(jí)工程師解釋，剪力墻是非常重要的承重墻，不但承受縱向荷載，而且承受水平荷載。把剪力墻敲成剪力柱的做法非常危險(xiǎn)，建筑“腳虛”，抵抗地震等外力的能力會(huì)減弱。開(kāi)發(fā)商對(duì)剪力墻施工之前一定要通過(guò)審圖，經(jīng)過(guò)原設(shè)計(jì)單位的重新設(shè)計(jì)計(jì)算，否則該行為是嚴(yán)禁的。此外，削掉剪力柱混凝土保護(hù)層的做法是危險(xiǎn)上加危險(xiǎn)，剪力柱內(nèi)的鋼筋一旦脫離保護(hù)，暴露在外，很容易生銹、腐爛，喪失原有的承載力。

上海融孚律師事務(wù)所楊維江律師認(rèn)為，交房即意味著業(yè)主對(duì)開(kāi)發(fā)商交付的房屋認(rèn)可，基于房屋的權(quán)利也在那時(shí)讓度給了業(yè)主，開(kāi)發(fā)商再要改造施工應(yīng)當(dāng)經(jīng)得權(quán)利人，也就是業(yè)主的同意，否則是對(duì)業(yè)主財(cái)產(chǎn)權(quán)或物權(quán)的侵害。房產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士童鑫也認(rèn)同，竣工驗(yàn)收再施工屬違法。應(yīng)向?qū)毶絽^(qū)規(guī)劃?rùn)z察大隊(duì)舉報(bào)，勒令其恢復(fù)原貌，并處以罰款。無(wú)法恢復(fù)的，要用其他辦法加固，達(dá)到結(jié)構(gòu)受力的要求。

【開(kāi)發(fā)商回應(yīng)】

宣傳中的單車位、入戶樓梯為何交房時(shí)變?yōu)殡p車位、消防樓梯?不經(jīng)業(yè)主允許，敲墻為柱，再削去保護(hù)層做法是否妥當(dāng)?

■關(guān)于私家車位變公共車庫(kù)

宣傳材料未體現(xiàn)差異

昨日，香頌名邸相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，業(yè)主所述“私家車位變公共車庫(kù)”與事實(shí)不符。在項(xiàng)目銷售前期階段，因?yàn)椴糠中麄鞑牧衔茨艹浞煮w現(xiàn)樓梯設(shè)計(jì)上的上述差異，他們對(duì)此及時(shí)予以了調(diào)整。由此給銷售前期認(rèn)購(gòu)房屋的業(yè)主造成了影響，他們也提出了解決方案，并已經(jīng)和相關(guān)業(yè)主做了溝通協(xié)商。

■關(guān)于單車位變雙車位

系施工圖設(shè)計(jì)單位失誤

此外，“迷你”車位是設(shè)計(jì)失誤。該負(fù)責(zé)人表示，業(yè)主投訴的地下車庫(kù)雙車位間距不夠的問(wèn)題，經(jīng)核查，系項(xiàng)目施工圖設(shè)計(jì)單位設(shè)計(jì)失誤。作為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)單位，綠地已經(jīng)要求設(shè)計(jì)和施工單位，對(duì)車位設(shè)計(jì)存在的不足，在保證房屋質(zhì)量與安全的基礎(chǔ)上，嚴(yán)格按照國(guó)家規(guī)范和政府主管部門(mén)的要求予以整改。

目前，整改工作已經(jīng)完成，整改結(jié)果獲得政府主管部門(mén)的確認(rèn)。房地產(chǎn)項(xiàng)目在正式向業(yè)主交付前，必須按照國(guó)家相關(guān)規(guī)定，接受政府監(jiān)管部門(mén)的各項(xiàng)竣工驗(yàn)收，在順利通過(guò)驗(yàn)收后，方可正式向業(yè)主交付房屋。香頌名邸項(xiàng)目已經(jīng)通過(guò)政府主管部門(mén)組織的各項(xiàng)竣工驗(yàn)收，工程質(zhì)量合格，取得政府頒發(fā)的房屋交付許可證，并按合同約定于2015年12月31日起交付，交房總套數(shù)1772套。截至目前，包括不少投訴業(yè)主在內(nèi)的大部分業(yè)主已經(jīng)收房，業(yè)主收房率已達(dá)95%以上。

■關(guān)于開(kāi)發(fā)商擅自削柱

不合規(guī)的將整改

關(guān)于開(kāi)發(fā)商擅自削柱的做法已經(jīng)被明令禁止。1月20日，寶山區(qū)建設(shè)工程安全質(zhì)量監(jiān)督站向香頌名邸發(fā)出告知函，勒令停止違規(guī)施工行為，已經(jīng)改動(dòng)的立柱不滿足原設(shè)計(jì)尺寸的，須加固補(bǔ)強(qiáng)恢復(fù)至原設(shè)計(jì)尺寸。對(duì)尚未改動(dòng)的，不滿足立柱設(shè)計(jì)間距的，須整改滿足原設(shè)計(jì)要求。具體整改方案應(yīng)該與相關(guān)業(yè)主溝通，不得擅自破壞原有結(jié)構(gòu)。

[各方聲音]

寶山區(qū)規(guī)土局：開(kāi)發(fā)商涉嫌虛假宣傳

記者從寶山區(qū)規(guī)土局證實(shí)，香頌名邸開(kāi)發(fā)商確實(shí)申報(bào)了兩種別墅戶型，與開(kāi)發(fā)商自述基本相符，規(guī)劃設(shè)計(jì)上不存在問(wèn)題，但屬于涉嫌虛假宣傳。

然而，業(yè)主趙強(qiáng)認(rèn)為，宣傳資料中出現(xiàn)的入戶樓梯和單車位屬于“法律法規(guī)有明確規(guī)定的”范疇。2003年6月1日實(shí)施的《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第三條指出，商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，但是出賣人就商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說(shuō)明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。

業(yè)內(nèi)人士：業(yè)主可找結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)師與開(kāi)發(fā)商對(duì)質(zhì)

童鑫(化名)表示，售樓書(shū)與現(xiàn)場(chǎng)貨不對(duì)板，界定為開(kāi)發(fā)商虛假宣傳還是比較準(zhǔn)確的。業(yè)主可找該項(xiàng)目結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)師與開(kāi)發(fā)商當(dāng)面對(duì)質(zhì)，結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)師一般比較公允。的確與老設(shè)計(jì)有出入的，可以要求開(kāi)發(fā)商按圖施工。如果開(kāi)發(fā)商沒(méi)有新圖紙，而是在老圖上隨意改造，這是違法行為?！督ㄖā返谄呤臈l規(guī)定，建筑施工企業(yè)不按照工程設(shè)計(jì)圖紙或者施工技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)施工的，責(zé)令改正，處以罰款;情節(jié)嚴(yán)重的，責(zé)令停業(yè)整頓，降低資質(zhì)等級(jí)或者吊銷資質(zhì)證書(shū);造成建筑質(zhì)量不符合規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的，負(fù)責(zé)返工、修理，并賠償因此造成的損失;構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

律師：“貨不對(duì)板”可追究開(kāi)發(fā)商違約責(zé)任

即便符合規(guī)劃，“貨不對(duì)板”也可追究開(kāi)發(fā)商違約責(zé)任。上海融孚律師事務(wù)所楊維江律師認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商“貨不對(duì)版”，致業(yè)主當(dāng)初選擇的交易條件發(fā)生改變，也就是說(shuō)，業(yè)主是否選擇和開(kāi)發(fā)商簽署合同，開(kāi)發(fā)商當(dāng)初在廣告中明示的一些基建條件是左右其做出選擇的重要因素，倘若這些條件在實(shí)際交房時(shí)未兌現(xiàn)，那么可以視為開(kāi)發(fā)商違約。

至于開(kāi)發(fā)商以符合規(guī)劃要求為由推卸責(zé)任，楊律師認(rèn)為這是兩個(gè)獨(dú)立的法律關(guān)系和評(píng)價(jià)體系，退一步講，即便規(guī)劃變更得到行政部門(mén)認(rèn)可，那也是免除了開(kāi)發(fā)商的行政責(zé)任，但對(duì)于和業(yè)主之間的民事責(zé)任，一碼歸一碼，還是應(yīng)按照合同約定來(lái)承擔(dān)的。