商品房欺詐行為已經(jīng)屢見不鮮，那么，商品房買賣中欺詐行為如何判定呢？佰佰安全網(wǎng)將為您講述商品房買賣合同締結(jié)過程中欺詐行為的認(rèn)定。專家提示，在商品房買賣活動(dòng)中進(jìn)行欺詐和惡意違約的要承擔(dān)最高至雙倍購(gòu)房款的懲罰性賠償責(zé)任。

目前，我國(guó)立法對(duì)欺詐的概念沒有作出明確的規(guī)定，只是在《民法通則》第58條第3款作出規(guī)定，一方以欺詐使對(duì)方在違背真實(shí)意思的情況下所為的民事行為無效。當(dāng)前，對(duì)欺詐的認(rèn)定主要是根據(jù)《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行＜中華人民共和國(guó)民法通則＞若干問題的意見（試行）》（以下簡(jiǎn)稱《意見》）第68條的規(guī)定，即“一方當(dāng)事人故意告知對(duì)方虛假情況，或者故意隱瞞真實(shí)情況，誘使對(duì)方當(dāng)事人作出錯(cuò)誤意思表示的，可以認(rèn)定為欺詐行為”。根據(jù)該《意見》的規(guī)定，一般認(rèn)為欺詐的構(gòu)成需具備以下要件：

1、必須有欺詐的故意

這是認(rèn)定欺詐的主觀要件。所謂欺詐的故意，是指欺詐的一方明知自己告知對(duì)方的情況是虛假的且會(huì)使對(duì)方陷人錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)，而希望或放任這種結(jié)果的發(fā)生的心理狀態(tài)。該故意包括陳述虛假事實(shí)的故意，使他人因錯(cuò)誤而為意思表示的故意，但不包括有取得財(cái)產(chǎn)上的不法利益的故意。因?yàn)檫@里的著眼點(diǎn)主要在于是否妨礙他人自由地為意思表示，只要妨礙了他人自由地為意思表示，不論是否旨在取得財(cái)產(chǎn)上的不法利益，都可構(gòu)成欺詐。

2、須有實(shí)施欺詐的行為

這是認(rèn)定欺詐的客觀要件。所謂欺詐行為，是指欺詐方將其欺詐故意表示于外部的行為，包括作為和不作為。根據(jù)該《意見》的規(guī)定，作為的欺詐表現(xiàn)為故意告知虛假情況或故意隱瞞真實(shí)情況使他人作出錯(cuò)誤意思表示的行為。故意告知虛假情況也就是虛假陳述，故意隱瞞真實(shí)情況是指行為人有義務(wù)向他人如實(shí)告知某種真實(shí)的情況而故意不告知。不作為的欺詐，也即沉默是否構(gòu)成欺詐，我國(guó)法律對(duì)此沒有作出具體的規(guī)定。在實(shí)踐中，只有在法律上、合同上或交易習(xí)慣上有說明事實(shí)真相的義務(wù)時(shí)，沉默才屬于欺詐行為。

3、受欺詐人因欺詐而陷入錯(cuò)誤，并基于錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)而為意思表示

這是認(rèn)定欺詐的因果關(guān)系要件。所謂錯(cuò)誤是指對(duì)合同內(nèi)容及其他重要情況的認(rèn)識(shí)缺陷。但受欺詐人的錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)必須是基于欺詐方提供的虛假情況而作出的，并不是因自己的過失造成，而且欺詐提供的虛假情況需與合同內(nèi)容有密切聯(lián)系，否則不構(gòu)成欺詐。同時(shí)，錯(cuò)誤的認(rèn)識(shí)必須是進(jìn)行意思表示的直接動(dòng)因，才能構(gòu)成欺詐，即欺詐行為與受欺詐人的不真實(shí)意思表示之間具有因果關(guān)系。如果受欺詐人雖然陷于錯(cuò)誤，但并未因之而為意思表示，就不能認(rèn)為構(gòu)成欺詐。

只有同時(shí)具備上述三個(gè)要件，才能構(gòu)成欺詐。但對(duì)當(dāng)事人一方在簽訂購(gòu)房合同時(shí)明知自己沒有履行能力而仍然與對(duì)方當(dāng)事人汀立購(gòu)房合同，是否構(gòu)成欺詐？對(duì)于此種情況，應(yīng)區(qū)分兩種情況進(jìn)行處理：

（1）當(dāng)事人在訂約后根本不準(zhǔn)備履行合同，或者沒有為履行合同做任何準(zhǔn)備工作，甚至將訂立合同作為騙取定金、預(yù)付款和貨款的手段，此種情況應(yīng)作為典型的欺詐來處理。

（2）在訂約時(shí)雖無履約能力，但當(dāng)事人在訂約時(shí)并沒有隱瞞其無實(shí)際履約能力的事實(shí)或者訂約后積極為合同的履行做各種準(zhǔn)備，應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況，可以認(rèn)定其在履行期限到來時(shí)能夠履行合同，則不能按欺詐處理。如果將凡是無履約能力的情況都作為欺詐處理，既不符合當(dāng)事人雙方的利益和意志，也不利于鼓勵(lì)交易。

據(jù)此，根據(jù)以上的分析，結(jié)合商品房買賣合同中的糾紛類型，買受人常常會(huì)遭到開發(fā)商以下的欺詐行為：

（1）銷售現(xiàn)房時(shí)，將偽劣房屋冒充合格甚至優(yōu)質(zhì)房屋銷售；

（2）銷售現(xiàn)房時(shí)，故意隱瞞房屋真實(shí)面積，以牟取暴利；

（3）一般的合格房屋冒充優(yōu)質(zhì)工程從而騙取優(yōu)質(zhì)工程加價(jià)的；

（4）銷售明知不能進(jìn)人房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行公開銷售的房屋的；

（5）虛標(biāo)最低價(jià)、清盤價(jià)等欺騙性價(jià)格進(jìn)行銷售的；

（6）故意隱瞞開發(fā)商真實(shí)身份，或冒充其他開發(fā)商名義銷售的；

（7）采取雇傭他人等方式進(jìn)行欺騙性銷售誘導(dǎo)的；

（8）利用廣播、電視、報(bào)紙、雜志等大眾媒體對(duì)商品房做不可實(shí)現(xiàn)的虛假宣傳的；

（9）在商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該商品房抵押給第三人；

（10）在商品房買賣合同訂立后，出賣人又將房屋出賣給第三人；

（11）故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證證明的；

（12）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)；

（13）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)。

如果開發(fā)商在銷售商品房的過程中出現(xiàn)以上幾種情況的，并且開發(fā)商是故意或明知的，未告知買受人的，那么就可以認(rèn)定開發(fā)商欺詐行為成立。

以上就是商品房買賣中欺詐行為如何判定的相關(guān)知識(shí)，希望對(duì)您有所幫助，小編建議購(gòu)房者還是要多多了解一下相關(guān)知識(shí)，以防在購(gòu)房中被坑騙。

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責(zé)任編輯:鄒蘭