國(guó)慶期間樓市不平靜！社交媒體上傳出多地疑似因樓盤(pán)降價(jià)而引發(fā)的糾紛事件。據(jù)了解，碧桂園樓盤(pán)的糾紛僅為個(gè)案，開(kāi)發(fā)商調(diào)整了部分房源的價(jià)格且同意退房。整體來(lái)看，由于目前一二線城市大多實(shí)施了新房限價(jià)制度，普遍存在一二手房?jī)r(jià)格倒掛情況，在目前的市場(chǎng)環(huán)境下，一手房住宅仍有價(jià)格優(yōu)勢(shì)。

多地因樓盤(pán)降價(jià)引發(fā)糾紛，樓市幾大信號(hào)預(yù)示房?jī)r(jià)漲跌，不可不重視

不過(guò)房地產(chǎn)分析人士同時(shí)指出，2018年樓市出現(xiàn)了沖高回落的跡象，最近大量房企都在進(jìn)入促銷優(yōu)惠，加快回款的節(jié)奏中。這種背景下，打折、降價(jià)現(xiàn)象很可能由點(diǎn)到線到面擴(kuò)散。房企將會(huì)在運(yùn)用促銷手段加快銷售和控制風(fēng)險(xiǎn)之間謹(jǐn)慎平衡。

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杭州樓盤(pán)“糾紛”僅為個(gè)案

2008年，萬(wàn)科在全國(guó)降價(jià)促銷，杭州萬(wàn)科業(yè)主集體圍攻售樓處，要求退房。10年過(guò)去，相似的一幕又在杭州濱江新希望新城?未來(lái)海岸項(xiàng)目（后簡(jiǎn)稱為項(xiàng)目）發(fā)生。由于該項(xiàng)目二期部分房源價(jià)格較一期有所下調(diào)，部分一期業(yè)主拉出橫幅維權(quán)。

據(jù)記者了解：項(xiàng)目二期降價(jià)僅涉及部分房源，且該房企9月下旬已經(jīng)與部分業(yè)主達(dá)成了退房且不收取違約金的協(xié)議。退房的業(yè)主數(shù)目說(shuō)法不一，大致數(shù)目在5-10戶之間。

一位杭州房產(chǎn)從業(yè)人士告訴記者，今年杭州對(duì)新房?jī)r(jià)格做出限制，實(shí)行搖號(hào)購(gòu)房，這使得能搖中的購(gòu)房者大多都能買到比市場(chǎng)價(jià)格低的房子，“這其實(shí)在客觀上對(duì)購(gòu)房者產(chǎn)生了一種保護(hù)，所以這次該項(xiàng)目的維權(quán)相對(duì)比較平和，沒(méi)有出現(xiàn)打砸的現(xiàn)象。從目前的周邊而搜房?jī)r(jià)格來(lái)看，購(gòu)房者并沒(méi)有虧本的問(wèn)題，只是少賺一點(diǎn)而已”。

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兩大信號(hào)不可不重視

熱點(diǎn)城市仍處于嚴(yán)格調(diào)控之中，信貸收緊，不僅僅商業(yè)貸款繼續(xù)高壓，公積金政策在全國(guó)多個(gè)城市也開(kāi)始收緊，使得市場(chǎng)繼續(xù)開(kāi)始觀望?，F(xiàn)階段購(gòu)房者的購(gòu)買力很難再支撐市場(chǎng)繼續(xù)沖高，北京、上海、深圳、杭州、南京、合肥等城市，房?jī)r(jià)下行苗頭已經(jīng)出現(xiàn)。

1、售樓處糾紛越來(lái)越多

目前樓市降價(jià)還未普遍，只在小部分城市的個(gè)案項(xiàng)目中出現(xiàn)。思源地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展部副總經(jīng)理、首席分析師郭毅表示，雖然“房住不炒”，但就算是自住型購(gòu)房者，也希望資產(chǎn)價(jià)值持續(xù)上漲，并在歷史的驗(yàn)證中對(duì)此抱以樂(lè)觀預(yù)期，因此很難接受房企的降價(jià)行為，特別是很短時(shí)間內(nèi)，樓盤(pán)價(jià)格出現(xiàn)的下調(diào)。糾紛的出現(xiàn)，也是房企真實(shí)降價(jià)、樓市成交轉(zhuǎn)冷的體現(xiàn)形式之一。

2、搖號(hào)中簽率越來(lái)越高

搖號(hào)本是為了應(yīng)對(duì)熱點(diǎn)城市一手房一房難求的產(chǎn)物。當(dāng)搖號(hào)中簽率越來(lái)越高，甚至出現(xiàn)搖號(hào)補(bǔ)選的時(shí)候，這種信號(hào)值得玩味。

多地因樓盤(pán)降價(jià)引發(fā)糾紛，樓市幾大信號(hào)預(yù)示房?jī)r(jià)漲跌，不可不重視

網(wǎng)友表示：

網(wǎng)友@將軍8773：房子也是商品，有漲價(jià)時(shí)候就有降價(jià)時(shí)候，很正常。希望買房人不要抱房?jī)r(jià)只漲不跌的幻想夢(mèng)。

網(wǎng)友@開(kāi)始了1253：降價(jià)了鬧事，漲價(jià)的時(shí)候也沒(méi)見(jiàn)你給開(kāi)發(fā)商送錢呀！

網(wǎng)友@錢包有點(diǎn)兒瘦：我都不理解，這些人去維什么權(quán)？這個(gè)是別人的商業(yè)行為，如果接受不了，那當(dāng)初不如不要去買，或者去買政府的低保房?，F(xiàn)在的房子是一個(gè)商品，有漲有跌的，不知道這些維權(quán)的人在房?jī)r(jià)漲了以后會(huì)不會(huì)去補(bǔ)足差價(jià)。

網(wǎng)友@牛仍未老：關(guān)鍵不是這個(gè)，而是在買房時(shí)銷售方一再承諾保證，還拿出一堆文件告訴你這里是政府開(kāi)發(fā)的重點(diǎn)，未來(lái)是最繁華商圈，一百年內(nèi)都只會(huì)漲漲漲不會(huì)跌之類，鬧事的不是不服輸，而是不服被忽悠

網(wǎng)友@揚(yáng)帆dahai遠(yuǎn)航：必須依法治理，漲價(jià)的時(shí)候怎么不說(shuō)多付給開(kāi)發(fā)商錢呢？房?jī)r(jià)都讓他們炒起來(lái)了來(lái)。

網(wǎng)友@車燒肌肉：不管自住還是炒降價(jià)當(dāng)然不滿吧，上網(wǎng)買個(gè)東西店主馬上降價(jià)都想差評(píng)了，更何況幾百萬(wàn)的東西。只能說(shuō)物價(jià)增長(zhǎng)合理了炒樓的人鬧了才有問(wèn)題，而這個(gè)就看這幾年樓價(jià)的走勢(shì)了

避免或減少房屋買賣發(fā)生糾紛的對(duì)策

根據(jù)以上對(duì)房屋買賣中常見(jiàn)糾紛產(chǎn)生原因的分析，不同的交易主體需要注意的重點(diǎn)問(wèn)題是各不相同的。從買受人的角度出發(fā)，要避免或減少房屋買賣發(fā)生糾紛，必須做好以下幾個(gè)方面的工作。

（一）簽約前，要嚴(yán)審售房方的主體資格。

商品房買賣糾紛有很大一部分是由于對(duì)售房者的資格或資信情況不了解而產(chǎn)生的，要避免或減少房屋買賣的糾紛，在正式簽訂房屋買賣合同前、包括簽訂意向書(shū)或繳納定金前，購(gòu)買期房的要審查發(fā)展商的“五證”，即《國(guó)有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》和《商品房預(yù)售許可證》，特別是《國(guó)有土地使用證》和《商品房預(yù)售許可證》這兩證，要認(rèn)真查看其中批準(zhǔn)銷售的面積、地點(diǎn)、項(xiàng)目名稱、銷售內(nèi)容等，防止開(kāi)發(fā)商將批準(zhǔn)銷售范圍之外的房屋對(duì)外出售。

購(gòu)買現(xiàn)房的主要審查是否具有《國(guó)有土地使用證》、《房屋所有權(quán)證》；購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房或單位集資建房，應(yīng)要求售房方出具相關(guān)單位同意其對(duì)外出售的文件，以確定這類房屋進(jìn)行轉(zhuǎn)讓的條件和期限；購(gòu)買二手房則必須注意以下問(wèn)題：1、是否已被列入拆遷范圍；

2、確認(rèn)房主真實(shí)身份，仔細(xì)辨認(rèn)房主身份證與房屋產(chǎn)權(quán)證的真實(shí)性、一致性；

3、是否存在抵押、租賃情形；

4、是否與他人共有，共有人是否同意出賣；

5通過(guò)中介買賣房屋的，還應(yīng)對(duì)中介的資質(zhì)和信譽(yù)進(jìn)行調(diào)查。

（二）簽約時(shí)的每一條款要約定得明確、具體、細(xì)致、規(guī)范。

對(duì)于合同約定的內(nèi)容，除違反法律強(qiáng)制性規(guī)定或約定不明之外，法律對(duì)當(dāng)事人的合同約定都是支持的。所以，盡管開(kāi)發(fā)商在售房時(shí)使用的基本都是政府監(jiān)制的《商品房買賣合同》格式文本，但這種格式文本中的許多內(nèi)容都是要由買賣雙方協(xié)商后確定的。所以，購(gòu)房者對(duì)以下條款特別要明確約定：

1、面積的確認(rèn)及面積差異的處理；

2、規(guī)劃設(shè)計(jì)變更的處理；

3、基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套建筑正常運(yùn)行等；

4、對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套建筑正常運(yùn)行的具體日期；

5、交付房屋及辦理產(chǎn)權(quán)證的時(shí)間及處理方式；

6、適用解除合同的條件和行使解除權(quán)的時(shí)限、方式等。

此外，在訂立二手房買賣合同時(shí)應(yīng)明確以下問(wèn)題：

1、明確房屋交接責(zé)權(quán)，應(yīng)注明房屋交驗(yàn)時(shí)間，須注明水、電、煤氣、物業(yè)、供暖等各項(xiàng)費(fèi)用的交接的具體事宜，賣方應(yīng)提供上述費(fèi)用交納的票據(jù)；

2、確雙方違約責(zé)任，要在簽署合同時(shí)就明確寫(xiě)清雙方的責(zé)任和權(quán)利，以及違約金的償付金額和時(shí)間；

3、如通過(guò)中介公司，應(yīng)明確中介公司收取的費(fèi)用和需要向相關(guān)部門(mén)交納的費(fèi)用，以及這些費(fèi)用的承擔(dān)主體和比例；

4、如果購(gòu)買的是單位集資房和經(jīng)濟(jì)適用住房，則必須明確如產(chǎn)權(quán)不能實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)讓后的解決方式。

（三）扭轉(zhuǎn)對(duì)有關(guān)問(wèn)題的模糊認(rèn)識(shí)。

為避免因?qū)贤s定內(nèi)容的錯(cuò)誤理解而發(fā)生糾紛，對(duì)下列容易產(chǎn)生糾紛而法律已有明確規(guī)定的問(wèn)題應(yīng)該給予特別的注意：

1、關(guān)于《認(rèn)購(gòu)書(shū)》及其定金的關(guān)系。應(yīng)明確沒(méi)有定金條款的《認(rèn)購(gòu)書(shū)》僅是購(gòu)售雙方交易意向的表述，購(gòu)房者和開(kāi)發(fā)商之間并不存在權(quán)利義務(wù)關(guān)系，但購(gòu)房者交納了定金，認(rèn)購(gòu)書(shū)的性質(zhì)就由意向書(shū)變成了協(xié)議，購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商之間就有了權(quán)利義務(wù)關(guān)系，彼此受定金罰則約束。

2、關(guān)于按揭付款方式的效力。應(yīng)明確按揭付款方式只是效力待定條款，是以銀行和住房資金管理中心批準(zhǔn)貸款為成立要件。如因銀行或住房資金管理中心未批準(zhǔn)貸款申請(qǐng)?jiān)斐少?gòu)房者逾期或不能支付購(gòu)房款，約定的按揭付款條款無(wú)效，購(gòu)房者并不承擔(dān)違約責(zé)任，雙方均可解除購(gòu)房合同。

如因購(gòu)房者原因致銀行或住房資金管理中心未批準(zhǔn)貸款的，例如提交虛假證明材料等，購(gòu)房者雖不承擔(dān)違約責(zé)任，但應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的過(guò)錯(cuò)責(zé)任，如因此造成雙方解除合同的，開(kāi)發(fā)商可向購(gòu)房者要求一定的損失賠償。

3、關(guān)于逾期付款或交房違約金的比例。應(yīng)明確雖然當(dāng)事人可以自主約定逾期履行違約金的比例，但原則上不能超過(guò)要求支付違約金一方當(dāng)事人所受到實(shí)際損失的30%，否則將不受法律保護(hù)。

4、關(guān)于規(guī)劃、設(shè)計(jì)的變更。應(yīng)明確開(kāi)發(fā)商可以對(duì)原規(guī)劃、設(shè)計(jì)進(jìn)行變更，但開(kāi)發(fā)商應(yīng)在變更確立之日起10日內(nèi)書(shū)面通知買受人，買受人在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)未作書(shū)面答復(fù)的，視同接受變更以及由此引起的房?jī)r(jià)款的變更。如果開(kāi)發(fā)商未在規(guī)定時(shí)限內(nèi)通知買受人的，買受人有權(quán)退房，由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任。

5、關(guān)于開(kāi)發(fā)商欺詐糾紛。應(yīng)明確開(kāi)發(fā)商在銷售時(shí)，存在故意隱瞞沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明、故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)、故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)等三種情形的，購(gòu)房者可要求解除合同，并可要求出賣人雙倍返還已支付的購(gòu)房款。

6、關(guān)于先交費(fèi)后入住的法律基礎(chǔ)。應(yīng)明確除合同中約定以購(gòu)房者支付相應(yīng)費(fèi)用作為房屋交付條件的，開(kāi)發(fā)商以購(gòu)房者先行支付相應(yīng)費(fèi)用作為房屋交付條件沒(méi)有法律依據(jù)，由此導(dǎo)致逾期交付房屋的，應(yīng)由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。

7、關(guān)于廣告宣傳與合同的關(guān)系。商品房銷售廣告和宣傳資料中對(duì)商品房的描述和承諾除載入商品房買賣合同外，房屋的描述和承諾對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)并不具有約束力。如商品房的描述和承諾明確具體，且對(duì)商品房買賣合同的訂立和房屋價(jià)格存在重大影響，該描述和承諾應(yīng)視為商品房買賣合同的內(nèi)容，出賣人未履行該承諾，應(yīng)視為違約，購(gòu)房者可向出賣人要求違約賠償。

佰佰安全網(wǎng)總結(jié):房子的買賣，也是一場(chǎng)市場(chǎng)交易，我們都是希望是和諧的方式完成這場(chǎng)交易。若真的出現(xiàn)房子糾紛，也要了解應(yīng)當(dāng)如何去處理。這樣才能維護(hù)自己的合法權(quán)益。