鐵道部貫徹《國(guó)務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》的實(shí)施辦法

第一章　總則

第一條　《國(guó)務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》(國(guó)發(fā)[1994] 43號(hào)，以下簡(jiǎn)稱《決定》)是搞好住房制度改革的主要政策性文件，對(duì)鐵路的住房制度改革具有重要的指導(dǎo)意義，各單位必須堅(jiān)決執(zhí)行。

為認(rèn)真貫徹落實(shí)《決定》，進(jìn)一步完善鐵路住房制度改革方案，深化鐵路住房制度改革，加快鐵路住房建設(shè)步伐，結(jié)合鐵路實(shí)際情況，特制定本實(shí)施辦法。

第二條　鐵路房改的根本目的是：建立與社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制相適應(yīng)的住房制度，實(shí)現(xiàn)住房的商品化、社會(huì)化;加快住房建設(shè)，改善職工居住條件，滿足職工不斷增長(zhǎng)的住房需求。

第三條　鐵路住房制度改革的基本內(nèi)容是：改變住房建設(shè)投資由國(guó)家、單位統(tǒng)包的體制為國(guó)家、單位、個(gè)人三者合理負(fù)擔(dān)的體制;改變各單位建設(shè)、分配、維修、管理住房的體制為社會(huì)化、專業(yè)化運(yùn)行的體制;改變住房實(shí)物福利分配的方式為以按勞分配為主的貨幣工資分配方式;建立住房公積金制度;建立規(guī)范化的房地交易市場(chǎng)和發(fā)展社會(huì)化的房屋維修、管理市場(chǎng)，逐步實(shí)現(xiàn)住房資金投入產(chǎn)出的良性循環(huán)，加快鐵路住房建設(shè)和發(fā)展。

第四條　鐵路住房制度改革要堅(jiān)持“政策按中央，方案系統(tǒng)定，資金循環(huán)，交叉隨地方”的原則，實(shí)行配套改革、分階段推進(jìn)。其近期任務(wù)是：全面推行住房公積金制度，建立企業(yè)住房基金;積極推進(jìn)租金改革;穩(wěn)步出售公有住房，建立規(guī)范化的住房交易市場(chǎng);逐步實(shí)現(xiàn)住房管理、維修服務(wù)社會(huì)化;搞好房地產(chǎn)開發(fā)，支持房改;多渠道、多形式籌集建房資金，加快經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè);至本世紀(jì)末，初步建立起新的住房制度，使職工居住條件達(dá)到小康水平。

第二章　住房公積金和企業(yè)住房基金

第五條　建立住房公積金制度。所有企事業(yè)單位及其在職的固定職工、合同制職工者要按照“個(gè)人存儲(chǔ)、單位資助、統(tǒng)一管理、專項(xiàng)使用”的原則交納住房公積金。

第六條　住房公積金歸職工個(gè)人所有，存入個(gè)人公積金帳戶，用于購(gòu)、建、大修住房。職工離退休時(shí)，公積金本息余額一次結(jié)清，退休職工本人;調(diào)動(dòng)工作時(shí)，轉(zhuǎn)入析單位該職工名下的住房公積金帳房;職工去世后，公積金本息余額由其合法繼承人或受遺贈(zèng)人支取。

住房公積金存儲(chǔ)利率按國(guó)家有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。職工的住房公積金本息免征個(gè)人收入所得稅。

第七條　目前個(gè)人交納和單位資助的住房公積金的繳交率分別為5%，已超過(guò)這個(gè)比例的可以不變。今后，隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展和職工工資收入的增加，繳交率要相應(yīng)提高。

第八條　住房公積金由職工個(gè)人及其所在單位，各按上年度職工月平均工資的5%逐月交納，當(dāng)月一并存入個(gè)人公積金帳戶。職工上一年的月平均工資按《鐵路勞動(dòng)工資統(tǒng)計(jì)規(guī)則》(鐵計(jì)[1994]130號(hào))計(jì)算。

企業(yè)單位提供的住房公積金，從企業(yè)的住房周轉(zhuǎn)金中解決，不足部分經(jīng)財(cái)務(wù)部門核定，在成本、費(fèi)用中列支。行政事業(yè)為職工提供的住房公積金，立足于原有住房資金的劃轉(zhuǎn)，不足部分，全額預(yù)算的事業(yè)單位由財(cái)政預(yù)算撥付;差額預(yù)算的事業(yè)單位按差額比例由財(cái)政預(yù)算撥付;自收自支事業(yè)單位比照企業(yè)開支渠道列支。

第九條　按照責(zé)權(quán)利一致的原則，建立和完善住房公積金管理制度，加強(qiáng)住房公積金的管理。

鐵道部成立住房公積金管理中心，對(duì)全路住房公積金管理進(jìn)行政策指導(dǎo)、檢查、監(jiān)督和協(xié)調(diào)，同時(shí)管理在京有關(guān)單位的住房公積金。

部屬各單位住房公積金的管理機(jī)構(gòu)和分工由各單位自行確定，既可設(shè)立專門機(jī)構(gòu)管理，也可以由職能部門分工管理。

各單位要切實(shí)加強(qiáng)對(duì)住房公積金的管理，按照國(guó)家和鐵道部的有關(guān)政策和規(guī)定，管好用好住房公積金。

第十條　各單位要繼續(xù)做好原有住房資金轉(zhuǎn)入企業(yè)住房基金的劃轉(zhuǎn)工作，按鐵道部有關(guān)文件的規(guī)定，建立企業(yè)住房基金，管好用好企業(yè)住房基金。

住房公積金和企業(yè)住房基金只能用于住房建設(shè)和住房制度改革，嚴(yán)禁挪作他用。

第三章　租金改革

第十一條　要考慮租售比價(jià)的合理性，在職工家庭合理住房支出范圍內(nèi)加大租金改革力度。租金提高的幅度和次數(shù)要與售房?jī)r(jià)格從標(biāo)準(zhǔn)價(jià)向成本價(jià)過(guò)渡的進(jìn)度同步，要與職工收入水平相適應(yīng)，并根據(jù)物價(jià)指數(shù)控制目標(biāo)統(tǒng)籌安排。為此，提出2000年前全路租金改革規(guī)劃;

第一步，1995年，租金水平要提高到占雙職工家庭平均工資的4%以上。

第二步，1996年，租金水平要不低于雙職工家庭平均工資的6%。

第三步，到2000年，租金水平原則上應(yīng)達(dá)到占雙職工家庭平均工資的15%。按上述辦法測(cè)定，租金水平已達(dá)到或超過(guò)折舊費(fèi)、維修費(fèi)、管理費(fèi)、貸款利息、房產(chǎn)稅等五項(xiàng)因素成本租金水平的，按成本租金計(jì)租。經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)的鐵路單位要力爭(zhēng)達(dá)到八項(xiàng)因素(上述五項(xiàng)、保險(xiǎn)費(fèi)、利潤(rùn)、地租)市場(chǎng)租金水平。

各單位要按此目標(biāo)和部的統(tǒng)一政策，制定2000年前租金改革規(guī)劃和實(shí)施方案。

第十二條　鐵路單位的租金，應(yīng)不低于當(dāng)?shù)刈饨鹚?。有條件的單位，要結(jié)合實(shí)際情況，較快實(shí)現(xiàn)向成本租金和市場(chǎng)租金過(guò)渡。在租金水平達(dá)到成本租金以前，新建住房(包括騰空的舊住房)租金標(biāo)準(zhǔn)一般應(yīng)高于同期現(xiàn)住房的租金標(biāo)準(zhǔn)，也可同時(shí)實(shí)行交納租賃保證金辦法。

第十三條　租金調(diào)整后，離退休職工、政府民政部門確定的社會(huì)救濟(jì)對(duì)象和優(yōu)扶對(duì)象，以及住房在規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)之內(nèi)的職工家庭，用規(guī)定的個(gè)人合理負(fù)擔(dān)部門加上原有全部住房補(bǔ)貼，仍不足支付房租的，可由單位適當(dāng)給予困難補(bǔ)助。

第十四條　租金統(tǒng)一按使用面積計(jì)算。超過(guò)住房標(biāo)準(zhǔn)的面積部分，實(shí)行超標(biāo)加租。

第十五條　租金改革后的租金收入，首先用于住房維修，節(jié)余部分納入單位住房基金，用于住房建設(shè)和房改。

第十六條　按照交叉隨地方原則，鐵路職工承租非鐵路公房，非鐵路職工承租鐵路公房，執(zhí)行地方房改實(shí)施方案。

第四章　公有住房出售

第十七條　穩(wěn)步向職工出售鐵路公有住房。除將來(lái)有可能影響鐵路改、擴(kuò)建和地方政府規(guī)定或產(chǎn)權(quán)單位認(rèn)為不宜出售的住房外，都可以向職工出售。

新建公有住房和騰空的舊房實(shí)行先售后租，并優(yōu)先出售給住房困難戶。

第十八條　購(gòu)買公有住房要堅(jiān)持自住、自愿的原則，每戶有城鎮(zhèn)常住戶口并符合購(gòu)房條件的鐵路職工家庭，都可購(gòu)買一套公有住房。

第十九條　向高收入職工家庭出售鐵路公有住房實(shí)行市場(chǎng)價(jià)，向中低收入職工家庭出售鐵路公有住房實(shí)行成本價(jià)。目前以成本價(jià)購(gòu)買住房確有困難的，可以先實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)價(jià)，以后根據(jù)職工收入的提高和家庭經(jīng)濟(jì)承受能力的加強(qiáng)，逐步過(guò)渡到成本價(jià)和市場(chǎng)價(jià)。

第二十條　成本價(jià)應(yīng)包括住房的征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)、建安工程費(fèi)、住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、管理費(fèi)、貸款利息和稅金等七項(xiàng)因素。舊房的成本價(jià)按售房當(dāng)年新房的成本價(jià)成新折扣(折舊年限一般為50年)計(jì)算，使用年限超過(guò)30年的，以30年計(jì)算;經(jīng)過(guò)大修式設(shè)備更新的舊房，按有關(guān)規(guī)定評(píng)估確定。

第二十一條　標(biāo)準(zhǔn)價(jià)按負(fù)擔(dān)價(jià)和抵交價(jià)之和測(cè)定。一套56平方米建筑面積標(biāo)準(zhǔn)新房的負(fù)擔(dān)價(jià)，1994年應(yīng)為本單位或本地區(qū)(指市縣以上的地區(qū)，下同)雙職工年平均工資的3倍。雙職工年平均工資按本單位或本地區(qū)統(tǒng)計(jì)部門公布的(男35，女30)內(nèi)積累的由單位資助的住房公積金貼現(xiàn)值的80%計(jì)算。

舊房的負(fù)擔(dān)價(jià)按售房當(dāng)年新房的負(fù)擔(dān)價(jià)乘新折扣(折舊年限一般為50年)計(jì)算，使用年限超過(guò)30年的，以30年計(jì)算;經(jīng)過(guò)大修或設(shè)備更新的舊房，按有關(guān)規(guī)定評(píng)估確定。舊房的抵交價(jià)，可以根據(jù)使用年限適當(dāng)降低，但最多不能低于新房抵交價(jià)的80%。

第二十二條　售房?jī)r(jià)格要逐步從標(biāo)準(zhǔn)價(jià)過(guò)渡到成本價(jià)。當(dāng)年的標(biāo)準(zhǔn)價(jià)要根據(jù)職工上年平均工資增長(zhǎng)的水平、單位發(fā)給住房補(bǔ)貼和資助職工建立住房公積金年增長(zhǎng)水平確定，一年一定;新房負(fù)擔(dān)價(jià)與雙職工家庭年平均工資的倍數(shù)要逐年提高，2000年以前達(dá)到3.5倍。各單位要根據(jù)實(shí)際情況，加快由標(biāo)準(zhǔn)價(jià)向成本價(jià)過(guò)渡。

第二十三條　出售公有住房，應(yīng)堅(jiān)持先評(píng)估后出售的原則。住房的實(shí)際售價(jià)應(yīng)根據(jù)所處地段、結(jié)構(gòu)、層次、朝向、設(shè)施和裝修標(biāo)準(zhǔn)等因素區(qū)別計(jì)價(jià)?，F(xiàn)行售房?jī)r(jià)格已高于規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)價(jià)起步水平的，不應(yīng)于降低價(jià)格。

第二十四條　對(duì)購(gòu)房職工在建立住房公積金以前的工作年限給予工齡折扣。每年工齡折扣的數(shù)額，按抵交價(jià)除以65(男職工35年，女職工30年)計(jì)算。離退休職工購(gòu)房計(jì)算工齡折扣的時(shí)間，按國(guó)家規(guī)定的離退休年齡計(jì)算。

第二十五條　職工購(gòu)買現(xiàn)已住用的公有住房，可以適當(dāng)給予折扣，1994年的折扣率為負(fù)擔(dān)價(jià)的5%，今后要逐年減少，2000年前全部取消。

第二十六條　職工購(gòu)房可以一次付款，也可以分期付款。售房單位可對(duì)一次付款的購(gòu)房職工給予一次付款折扣，折扣率參考當(dāng)?shù)刭?gòu)房政策性貸款利率與銀行儲(chǔ)蓄存款利率的差額，以及分期付款的控制年限確定。實(shí)行分期付款的，首期付款不得低于實(shí)際售價(jià)的30%，分期付款的期限一般不超過(guò)10年。分期交付的部分要計(jì)收利息，單位不得貼息，利率按政策性抵押貸款利率確定。職工在交清全部購(gòu)房款后，才能獲得住房產(chǎn)權(quán)證書。

受委托經(jīng)辦政策性金融業(yè)務(wù)的銀行，應(yīng)對(duì)職工購(gòu)房提供政策性抵押貸款，單位對(duì)符合購(gòu)房條件和貸款條件的職工申請(qǐng)購(gòu)房抵押貸款時(shí)可給予擔(dān)保。

第二十七條　職工以市場(chǎng)價(jià)購(gòu)買的住房，產(chǎn)權(quán)歸個(gè)人所有，可以依法進(jìn)入市場(chǎng)，按規(guī)定交納有關(guān)稅費(fèi)后，收入歸個(gè)人所有。

職工以成本價(jià)購(gòu)買的住房，產(chǎn)權(quán)歸個(gè)人所有，一般住用5年后可以依法進(jìn)入市場(chǎng)，在補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金或所含土地收益和按規(guī)定交納有關(guān)稅費(fèi)后，收入歸個(gè)人所有。

職工以標(biāo)準(zhǔn)購(gòu)買的住房，擁有部分產(chǎn)權(quán)，即占有權(quán)、使用權(quán)、有限的收益權(quán)和處分權(quán)，可以繼承。產(chǎn)權(quán)比例按售房當(dāng)年標(biāo)準(zhǔn)價(jià)占成本價(jià)的比重確定。職工以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買的住房一般住用5年后才可依法進(jìn)入市場(chǎng)，在同等條件下，原產(chǎn)權(quán)單位有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)、租用權(quán)。售、租房收入在補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金或所含土地收益和按規(guī)定交納有關(guān)稅費(fèi)后，單位和個(gè)人按各自的產(chǎn)權(quán)比例進(jìn)行分配。

第二十八條　職工按標(biāo)準(zhǔn)價(jià)、成本價(jià)購(gòu)買住房，每個(gè)職工家庭只能享受一次。職工調(diào)轉(zhuǎn)工作，在把住房售給原產(chǎn)權(quán)單位后，到新單位可優(yōu)先購(gòu)置標(biāo)準(zhǔn)價(jià)、成本價(jià)住房。

第二十九條　職工購(gòu)買住房，超過(guò)國(guó)家規(guī)定的住房面積標(biāo)準(zhǔn)的部分，按市場(chǎng)價(jià)計(jì)價(jià)。

第三十條　從1995年1月1日起，鐵路單位出售公有住房必須嚴(yán)格按《決定》和本《辦法》執(zhí)行，原有關(guān)文件規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)價(jià)和最低價(jià)一律停止。

對(duì)1995年1月1日以前出售的公有住房，一律按本《辦法》規(guī)定的售房政策進(jìn)行規(guī)范，按照售房當(dāng)年的售價(jià)占成本價(jià)的比重明確個(gè)人擁有的產(chǎn)權(quán)比例。經(jīng)購(gòu)房人同意，也可以按成本價(jià)補(bǔ)足房?jī)r(jià)款及利息后，原購(gòu)住房產(chǎn)權(quán)歸個(gè)人所有。

部屬各單位出售鐵路公有住房必須根據(jù)部統(tǒng)一政策，參照當(dāng)?shù)卣氖鄯糠桨?，制定具體辦法，報(bào)部房改領(lǐng)導(dǎo)小組批準(zhǔn)。其他單位的房改辦法報(bào)部房改領(lǐng)導(dǎo)小組備案。

第三十一條　無(wú)論是擁有全部產(chǎn)權(quán)還是部分產(chǎn)權(quán)，都有責(zé)任保障住房的住用安全和正常使用，不得隨意拆、改。

職工購(gòu)買的住房，室內(nèi)各項(xiàng)維修開支由購(gòu)房人負(fù)擔(dān)。樓房出售后，應(yīng)建立共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修基金。購(gòu)房人按住房建筑面積向售房單位交納維修基金。維修基金的利息用于住房共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修費(fèi)用，不足時(shí)，由產(chǎn)權(quán)人按各自占有房屋建筑面積比例分?jǐn)?。?gòu)房人出售所購(gòu)住房或住房拆除時(shí)退還個(gè)人交納本金。共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任，可由售房單位承擔(dān);也可逐步由物業(yè)管理企業(yè)或社會(huì)化的房屋維修服務(wù)單位承擔(dān)。

各單位應(yīng)結(jié)合建立現(xiàn)代企業(yè)制度，在住房制度改革中，逐步把住房維修、管理分離出來(lái)，發(fā)展多種所有制形式的物業(yè)管理企業(yè)和社會(huì)化的房屋維修、管理服務(wù)。

三十二條　要加強(qiáng)鐵路公有住房出售收入的管理，售房款必須納入單位住房基金，用于住房建設(shè)和房改，不得挪用。

第五章　經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)

第三十三條　把住房建設(shè)投資由國(guó)家、單位統(tǒng)包的體制改變?yōu)閲?guó)家、單位、個(gè)人三者合理負(fù)擔(dān)的體制，發(fā)揮國(guó)家、單位和職工個(gè)人投資建房的積極性。

要多渠道、多形式籌集建房資金，發(fā)展集資建房和合作建房，加快經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)和危舊住房改造。

第三十四條　集資建房應(yīng)明確職工出資部分，是單位借款還是職工投資。如屬單位借款，所建住房產(chǎn)權(quán)歸單位所有，對(duì)職工集資款，單位應(yīng)還本付息;如屬職工投資，則應(yīng)嚴(yán)格按職工出資額界定職工所占產(chǎn)權(quán)比例，并保障出資各方的合法權(quán)益。

職工投資達(dá)到或超過(guò)標(biāo)準(zhǔn)價(jià)的，可按出售住房各項(xiàng)規(guī)定辦理，使集資建房穩(wěn)步向售房過(guò)渡。

部屬各單位要根據(jù)部的統(tǒng)一政策和本單位實(shí)際情況制定和完善集資建房辦法，將集資建房納入住房建設(shè)規(guī)劃和房改總體方案。

第三十五條　對(duì)居住偏遠(yuǎn)、分散的鐵路職工家庭，可采取以職工自建為主、單位適當(dāng)給予幫助的形式建設(shè)住房。住房的建筑標(biāo)準(zhǔn)由單位制定。

第三十六條　要充分利用已有土地資源，取得級(jí)差收益，加快危舊住房改造和經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)，改善職工居住條件。

第三十七條　有條件的單位可以建立住房合作社，開展合作建房。各單位對(duì)合作建房組織要給予支持，要按國(guó)家有關(guān)規(guī)定進(jìn)行規(guī)范和管理。住房合作社要在本單位統(tǒng)一規(guī)劃下進(jìn)行住房建設(shè)。

第六章　審計(jì)和監(jiān)督

第三十八條　各單位要嚴(yán)肅房改紀(jì)律，嚴(yán)格執(zhí)行《決定》和本《辦法》的各項(xiàng)政策規(guī)定。審計(jì)部門要加強(qiáng)對(duì)住房公積金和企業(yè)住房基金的審計(jì)。

第三十九條　監(jiān)察部門要加強(qiáng)紀(jì)律監(jiān)督、檢查，對(duì)不執(zhí)行《決定》和鐵道部的統(tǒng)一政策、低價(jià)售房、變相增加優(yōu)惠和以權(quán)謀私等違法、違紀(jì)行為，要嚴(yán)肅查處。

第七章　組織領(lǐng)導(dǎo)

第四十條　住房制度改革涉及面廣、政策性強(qiáng)、操作復(fù)雜，關(guān)系到每個(gè)職工的切身利益，必須加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，統(tǒng)籌規(guī)劃，穩(wěn)步推進(jìn)，不斷深化。推進(jìn)房改，加快住房建設(shè)，是各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)的重要職責(zé)，要把房改納入工作日程，住房建設(shè)和住房制度改革必須統(tǒng)籌考慮。各單位必須建立健全工作機(jī)構(gòu)，按《決定》和部的統(tǒng)一政策，在部房改領(lǐng)導(dǎo)小組的宏觀指導(dǎo)下開展工作。

第四十一條　各單位的各有關(guān)部門要密切配合，相互支持，制定和完善各項(xiàng)改革配套措施。要結(jié)合建立現(xiàn)代企業(yè)制度、轉(zhuǎn)換企業(yè)經(jīng)營(yíng)機(jī)制和勞動(dòng)工資制度改革，把住房開發(fā)建設(shè)、分配、管理和維修服務(wù)等職能逐步從企業(yè)中分離出去，加快實(shí)現(xiàn)住房的商品化、社會(huì)化，建立起新的住房制度。當(dāng)前，首先要逐步做到職工住房與生產(chǎn)房屋分開管理，為進(jìn)一步深化房改打下基礎(chǔ)。同時(shí)選擇有條件的單位，進(jìn)行住房補(bǔ)貼，理入工資、住房物業(yè)管理的試點(diǎn)，探索經(jīng)驗(yàn)，逐步實(shí)現(xiàn)住房商品化、社會(huì)化。

第四十二條　各單位要認(rèn)真做好房改宣傳工作，使鐵路房改的目的、意義、政策、實(shí)施步驟家喻戶曉、深入人心，引導(dǎo)廣大職工、家屬轉(zhuǎn)變觀念、提高認(rèn)識(shí)，積極關(guān)心房改、支持房改、參與房改。

第四十三條　各單位在房改中要加強(qiáng)與地方政府的聯(lián)系，搞好與地方的關(guān)系，積極爭(zhēng)取地方的支持和幫助。鐵路單位的房改進(jìn)度不應(yīng)滯后于地方，要支持地方房改。

第八章　附則

第四十四條　本辦法適用于鐵路企、事業(yè)單位。原有房改政策和規(guī)定，凡與本辦法不一致的，一律以本辦法為準(zhǔn)。

第四十五條　本辦法自發(fā)布之日起實(shí)行。由鐵道部房改領(lǐng)導(dǎo)小組負(fù)責(zé)解釋。

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