房地產(chǎn)評估很重要，那么在拆遷評估中應(yīng)注意哪些法律問題？接下來佰佰安全網(wǎng)小編和您一起來了解下。

一、拆遷評估中所必須遵循的基本原則

房地產(chǎn)評估的要求是獨立、客觀、公正，在具體評估時作業(yè)應(yīng)遵循的原則主要有下列5項：1、合法原則;2、最佳使用原則;3、替代原則;4、估價時點原則;5、公平原則。

合法原則要求房地產(chǎn)評估應(yīng)以估價對象的合法權(quán)益為前提進(jìn)行，例如兩家實物狀況相同的房屋，如果權(quán)益不同，價值會有所不同。但在估價時估價對象的權(quán)益不是估價人員可以隨意假定的，必須有合法的依據(jù)。合法權(quán)益包括合法產(chǎn)權(quán)，合法使用，合法處分等方面;最佳使用原則是指法律上允許、技術(shù)上可能、經(jīng)濟(jì)上可行，經(jīng)過充分合理的論證，能使估價對象的價值達(dá)到最大的一種最可能的使用;替代原則要求房地產(chǎn)評估結(jié)果不得明顯偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價格。

二、評估中對拆遷補(bǔ)償因素的分析

1991年的《城市房屋拆遷管理條例》規(guī)定拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)要考慮被拆遷人的人口、戶口、以及被拆遷房屋的情況等諸多因素，而2001年修訂的《城市房屋拆遷管理條例》則規(guī)定補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)是“根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場評估價格確定。”很顯然，新《條例》確定的對物的補(bǔ)償原則與原《條例》相比發(fā)生了很大變化。原《條例》對物的補(bǔ)償是以重置價格合成新原則確定原房屋的價值量，這就導(dǎo)致房屋拆遷評估有別于一般的房屋市場交易評估，所以被拆遷人得到的僅僅是房屋的殘存價值。而新《條例》以原房屋的房地產(chǎn)市場評估價確定其價值量，符合市場經(jīng)濟(jì)的客觀要求，從法律制度上體現(xiàn)了保護(hù)被拆遷人的財產(chǎn)權(quán)。同時，新《條例》把補(bǔ)償安置與戶口分離，淡化人口因素，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)由過去的“人頭”轉(zhuǎn)向“磚頭”，既有理論上的邏輯性，又有實際上的可操作性。

根據(jù)國務(wù)院法制辦農(nóng)業(yè)資源同建設(shè)部政策法規(guī)司和住宅與房地產(chǎn)業(yè)司聯(lián)合下發(fā)的《城市房屋拆遷管理條例釋義》的解釋，區(qū)位是指某一房屋的地理位置，包括在城市或區(qū)域中的地位，與其他地方往來的便捷性，與重要場所的距離，周圍環(huán)境、景觀等。區(qū)域因素是指所在地的自然條件與社會、經(jīng)濟(jì)、行政因素相結(jié)合所產(chǎn)生的地區(qū)特征并對房地產(chǎn)價格產(chǎn)生影響的因素。從一定意義上說，區(qū)位以及區(qū)域因素分析就是對土地價格的分析，其中可分為兩部分：一部分是因絕對地租所決定的土地價值，一部分是由級差地租價所決定的土地價值。后一部分主要是由后天因素形成的環(huán)境起主要作用，前一部分主要取決于城市平均地價水準(zhǔn)。另外，城市規(guī)劃對土地價格會產(chǎn)生明顯的中長期結(jié)構(gòu)性調(diào)整作用。

拆遷補(bǔ)償還應(yīng)當(dāng)包括對拆遷房屋的內(nèi)部裝修程度的評估。2001年《條例》對房屋的裝修是否進(jìn)行補(bǔ)償并沒有明確規(guī)定，有人據(jù)此認(rèn)為，評估時對內(nèi)部裝修不予考慮，如果增加對房屋裝修的平谷會大大加大評估成本，延長評估時間，不利于拆遷工作的進(jìn)行。但也有觀點認(rèn)為新《條例》對這一問題的處理存在瑕疵，充分考慮對裝修的補(bǔ)償才是對私權(quán)利保護(hù)。佰佰安全網(wǎng)小編同意后一觀點。

三、選擇評估機(jī)構(gòu)

原則上，評估機(jī)構(gòu)由被征收人選擇，這就給予被征收人一項重大的權(quán)利。由于拆遷機(jī)構(gòu)需要具有有關(guān)部分頒發(fā)的資質(zhì)，所以在選擇評估機(jī)構(gòu)的時候，還是由有關(guān)部門選擇，就會導(dǎo)致公信力不足。允許被征收人選擇評估機(jī)構(gòu)，實際上就是在征收方與被征收人之間形成一種相互制約和平衡?？紤]到被征收人往往是多數(shù)，可能無法達(dá)成一致意見，在這種情況下，可以通過其他具體程序性規(guī)定來選擇評估機(jī)構(gòu)，如多數(shù)決定、抽簽等。不管什么方法決定評估機(jī)構(gòu)，都應(yīng)該體現(xiàn)尊重被征收人的意愿。

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