隨著城鎮(zhèn)化發(fā)展，城鎮(zhèn)居民住房商品化日趨活躍，由此引發(fā)的商品房買賣糾紛已是當(dāng)前社會(huì)的一大熱點(diǎn)和焦點(diǎn)問題，也是法院審理案件的重點(diǎn)和難點(diǎn)之一。2007年至2010年，洪澤法院共受理審結(jié)商品房銷售、預(yù)售合同糾紛案件共417件，判決結(jié)案13件，調(diào)解結(jié)案371件，撤訴33件。爭議類型主要集中在房屋質(zhì)量、延期交房、遲延辦證等方面，其中涉及逾期交房363件，占87%。那么，逾期交房糾紛特點(diǎn)有哪些呢？

(一)糾紛矛盾突出、牽涉面大，協(xié)調(diào)難。

住房問題關(guān)系著老百姓的切身利益，它具有民生的屬性，話題敏感，在開發(fā)商不能按約交房情況下，點(diǎn)對點(diǎn)的糾紛極易被煽動(dòng)形成為點(diǎn)面之間的對抗，雙方之間對立情緒較為嚴(yán)重，矛盾難以化解，這對于眾多剛性需求購房者尤為明顯，爭議一方當(dāng)事人人數(shù)眾多不僅使案件妥善處理的難度增加，更為矛盾激化埋下隱患，容易引起集體訴訟。在本院審理涉及逾期交房363件案件中，有360件是由三家房產(chǎn)企業(yè)引起的4次群體訴訟，此類案件牽涉面廣，社會(huì)影響大，買房人極易以不理性的方式維護(hù)自己的利益，處置不當(dāng)，甚至引發(fā)群體性上訪事件，因此，既要保障企業(yè)發(fā)展又要平衡其與消費(fèi)者之間的利益很難。

(二)當(dāng)事人法律意識(shí)弱、國家法規(guī)不明確，審理難。

商品房預(yù)售合同糾紛的當(dāng)事人一方往往是法律知識(shí)相對欠缺的普通百姓，他們對于開發(fā)商來說屬于弱勢群體，他們重實(shí)體而忽視對程序的遵守，重簡單樸素的事實(shí)而忽視是否符合法律的要求，他們認(rèn)為花了一生的積蓄購買的就應(yīng)當(dāng)是符合自己要求、令自己滿意的房屋，同時(shí)他們也較少委托專業(yè)律師代理訴訟，加之我國目前法律對商品房交付條件規(guī)定不明確，國務(wù)院相關(guān)法規(guī)規(guī)定的交付條件不一致，內(nèi)容甚至沖突，導(dǎo)致法官處理案件存在一定難度。

(三)社會(huì)關(guān)系復(fù)雜，預(yù)防難。

由于金融危機(jī)、勞動(dòng)力成本增加、原材料上漲等因素影響，涉訴開發(fā)企業(yè)可能因資金鏈斷裂、經(jīng)營狀況惡化等原因?qū)е虏荒馨雌谕瓿缮唐贩靠⒐を?yàn)收交付，但是該類企業(yè)大多都是地方經(jīng)濟(jì)的重要支柱，從維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定和促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的使命出發(fā)，人民法院不能簡單“審一個(gè)案件死一個(gè)企業(yè)”，加之該類企業(yè)大多是政府招商引資單位，他們一般不直接出面，不注重社會(huì)責(zé)任，講客觀困難的多，對違約責(zé)任卻往往避而不談或者推卸責(zé)任，甚至避而不見，使得難以通過人民調(diào)解、訴前調(diào)解、法官聯(lián)絡(luò)等訴前糾紛解決機(jī)制加以預(yù)防、處理。

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責(zé)任編輯:鄒蘭