如何避免商鋪?zhàn)赓U合同糾紛的發(fā)生

在承租商鋪之前，需要了解該商鋪的商業(yè)規(guī)劃和有關(guān)政策等，如果承租人將要經(jīng)營(yíng)的業(yè)態(tài)不符合相關(guān)的商業(yè)規(guī)劃和有關(guān)政策，比如承租一個(gè)不可經(jīng)營(yíng)餐飲行業(yè)的房屋準(zhǔn)備開設(shè)酒店，必將導(dǎo)致人力、財(cái)力的損失。在無法確定的情形下，承租人可以在租賃合同中特別約定相關(guān)事宜作為解約條件，以此避免遭受不必要的違約責(zé)任。

一、承租商鋪之前，應(yīng)當(dāng)赴該商鋪所在房地產(chǎn)交易中心進(jìn)行產(chǎn)權(quán)調(diào)查，確認(rèn)以下幾個(gè)重大信息：

1、房屋的用途和土地用途，必須確保房屋的類型為商業(yè)用房性質(zhì)、土地用途是非住宅性質(zhì)方可承租作為商鋪使用，否則，將面臨無法辦出營(yíng)業(yè)執(zhí)照以及非法使用房屋的風(fēng)險(xiǎn)；

2、房屋權(quán)利人，以確保與房屋權(quán)利人或者其他由權(quán)利人簽署租賃合同；

商鋪買賣合同糾紛主要是：

承租的地點(diǎn)、面積、租金、租金遞增的比例及時(shí)間點(diǎn)、租賃保證金或者履約保證金、違約金、合同解除權(quán)、違約責(zé)任、糾紛處理途徑、拆遷賠償問題等。

1、關(guān)于承租的地點(diǎn)，該事項(xiàng)的約定，一方面涉及約定法院管轄時(shí)的選擇問題，另一方面如是招商階段還涉及出租人變更具體的店面時(shí)，相對(duì)應(yīng)的違約條款設(shè)計(jì)問題；

2、關(guān)于租金遞增以及時(shí)間點(diǎn)的問題，這里需要關(guān)注的是遞增的基數(shù)，是以月租金還是季度租金還是年度租金為計(jì)算基礎(chǔ)。而遞增比例及時(shí)間點(diǎn)，明確約定好則承租人可以預(yù)估租賃合同履行的成本及收益問題，從而對(duì)于承租的投資是否可行作出預(yù)估；

3、關(guān)于租賃保證金或者履約保證金，一般是確保承租人依約履行合同的保證金，針對(duì)的是承租人單方違約或者損壞店面或者違反物業(yè)管理規(guī)定等，該點(diǎn)要詳列部分情況下做好兜底條款的設(shè)計(jì)。關(guān)于糾紛處理機(jī)制，則參閱本人另一篇文章《租賃合同訴訟關(guān)系的約定—法律救濟(jì)與訴訟成本的糾結(jié)》，在此不闡述；

商鋪?zhàn)赓U合同糾紛應(yīng)該找什么部門

找居委會(huì)協(xié)調(diào)，也可以直接起訴到法院由法院依法裁決。

商鋪?zhàn)赓U合同糾紛訴訟需要準(zhǔn)備的材料

1、原、被告的訴訟主體資格的證明材料，有身份證、?？谛畔ⅰ⑵髽I(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照、組織機(jī)構(gòu)代碼證等；

2、原、被告租賃合同關(guān)系的證明材料：租賃合同，中介簽訂的居間合同等；

3、租賃房屋系合法出租的材料：房產(chǎn)證、土地使用權(quán)證、公房租賃證等；

4、原告按約履行義務(wù)的證明材料：比方租金收條、打款記錄等；

5、被告未按約履行義務(wù)的證明材料：催其履行的通知函、律師函等。

建議協(xié)商解決，如協(xié)商不成只有訴訟解決，具體委托律師代理。

《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百二十條起訴應(yīng)當(dāng)向人民法院遞交起訴狀，并按照被告人數(shù)提出副本。書寫起訴狀確有困難的，可以口頭起訴，由人民法院記入筆錄，并告知對(duì)方當(dāng)事人。

第一百二十一條起訴狀應(yīng)當(dāng)記明下列事項(xiàng)：

（一）原告的姓名、性別、年齡、民族、職業(yè)、工作單位、住所、聯(lián)系方式，法人或者其他組織的名稱、住所和法定代表人或者主要負(fù)責(zé)人的姓名、職務(wù)、聯(lián)系方式；

（二）被告的姓名、性別、工作單位、住所等信息，法人或者其他組織的名稱、住所等信息；

（三）訴訟請(qǐng)求和所根據(jù)的事實(shí)與理由；

（四）證據(jù)和證據(jù)來源，證人姓名和住所。

仲裁所需要花費(fèi)的時(shí)間。仲裁案件的難易程度不同、需要查清的事實(shí)不同、所經(jīng)歷的程序存在差異，對(duì)此我們很難預(yù)測(cè)仲裁需要的準(zhǔn)確時(shí)間。

要仲裁房產(chǎn)合同糾紛屬于經(jīng)濟(jì)仲裁機(jī)構(gòu)，合同中約定爭(zhēng)議解決方式中有約定仲裁解決的，到約定的（經(jīng)濟(jì)）仲裁委員會(huì)（機(jī)構(gòu)）。如果爭(zhēng)議沒有約定仲裁，一般可以到直接向房產(chǎn)所在地的法院立案訴訟。

有約定仲裁時(shí)間，以約訂為準(zhǔn)，沒有約訂時(shí)間的，出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購(gòu)房款，經(jīng)催告后在三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行，當(dāng)事人一方請(qǐng)求解除合同的，應(yīng)予支持，但當(dāng)事人另有約定的除外。

法律沒有規(guī)定或者當(dāng)事人沒有約定，經(jīng)對(duì)方當(dāng)事人催告后，解除權(quán)行使的合理期限為三個(gè)月。對(duì)方當(dāng)事人沒有催告的，解除權(quán)應(yīng)當(dāng)在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使；逾期不行使的，解除權(quán)消滅。