北京市3月26日發(fā)布針對(duì)商業(yè)、辦公類項(xiàng)目限售停貸政策。對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，這一強(qiáng)硬的核彈級(jí)殺傷力將在未來(lái)慢慢顯現(xiàn)，尤其是在限購(gòu)五年后，商業(yè)、辦公類項(xiàng)目(商住)已經(jīng)成為北京住宅市場(chǎng)的重要組成部分。

過(guò)去五年，北京人用錢投票，接受了“商住”這一居住形式。2016年3月后，“商住”市場(chǎng)的成交量甚至超越商品房。北京市住建委數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)月，北京“商住”市場(chǎng)新增供應(yīng)7312套，同比上漲530%;成交4675套，同比上漲402%，首次超出普通住宅成交套數(shù);成交均價(jià)26979元/平方米，同比上漲24%;成交金額77.77億元，同比上漲508%。

北京“商住”的興盛有其歷史淵源。為防止北京城鎮(zhèn)化發(fā)展重速度、輕質(zhì)量的問(wèn)題，北京在十二五規(guī)劃中確立產(chǎn)城一體化發(fā)展的戰(zhàn)略結(jié)構(gòu)，因此在新城區(qū)域出現(xiàn)了大量F3類型用地——即包括住宅、商業(yè)、寫(xiě)字樓在內(nèi)的綜合用地。

北京市“限房?jī)r(jià)競(jìng)地價(jià)”政策出臺(tái)后，出現(xiàn)大量自住型商品房項(xiàng)目。該類項(xiàng)目盈利能力空間小，開(kāi)發(fā)商需要其他類型用地做盈利補(bǔ)充，F(xiàn)3類用地具備市場(chǎng)條件，這就是北京有大量類住宅產(chǎn)品出現(xiàn)的原因。

中國(guó)購(gòu)物中心產(chǎn)業(yè)資訊中心王瑋稱，北京購(gòu)物中心在2014年就已全面過(guò)剩，根據(jù)同策咨詢數(shù)據(jù)，2014年北京人均零售物業(yè)面積為1.5平方米，超過(guò)了發(fā)達(dá)國(guó)家的警戒線(王瑋以英美澳加人均1.3平方米作為警戒線)。還有人測(cè)算，北京商業(yè)面積規(guī)劃比合理規(guī)范多出九倍，其他城市均無(wú)此現(xiàn)象，唯獨(dú)北京有。

北京商業(yè)地產(chǎn)的分布，讓這類產(chǎn)品在局部的過(guò)剩顯得尤其嚴(yán)重。五環(huán)之外的高密度商業(yè)、辦公項(xiàng)目一定程度上被“商住”產(chǎn)品消解。因此北京的“商住”大多集中在五環(huán)外，根據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，84%的“商住”位于五環(huán)外，其中五環(huán)六環(huán)之間43%，六環(huán)外達(dá)41%。

這部分遠(yuǎn)郊商業(yè)如真要運(yùn)營(yíng)，將會(huì)是個(gè)大難題。但因?yàn)橛小吧套　边@一物業(yè)形式的存在，開(kāi)發(fā)商非常樂(lè)意為商業(yè)、辦公類項(xiàng)目付出溢價(jià)。

2012年至2016年的五年間，北京土地市場(chǎng)共成交土地673宗，總建筑面積8100萬(wàn)平方米。界面新聞統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，其中商業(yè)、辦公土地177塊，建筑面積1661萬(wàn)平方米(住宅用地229宗，總建筑面積3947萬(wàn)平方米)，這還不包括住宅等地塊中的商業(yè)、辦公用地部分。

盡管有很多數(shù)據(jù)證明北京的商業(yè)過(guò)剩，但是商業(yè)地塊不斷被推出，土地價(jià)格一路上揚(yáng)。

在北京五年間賣出的177塊商業(yè)、辦公土地中，僅有14個(gè)地塊對(duì)銷售對(duì)象有限定——“不準(zhǔn)銷售給個(gè)人，只準(zhǔn)銷售給企業(yè)”。有了這幾個(gè)字的限制條件，讓這14個(gè)地塊的成交價(jià)格不到同地段商業(yè)、辦公類土地成交價(jià)格的1/5。

“3·26限售停貸政策”一出，基本宣告了北京“商住”市場(chǎng)的突然死亡。根據(jù)住建委官方數(shù)字顯示“商住”成交量幾乎為零。

眾多開(kāi)發(fā)商對(duì)于嚴(yán)酷的限購(gòu)政策并沒(méi)有心理準(zhǔn)備。尤其是2016年6月3日，國(guó)務(wù)院發(fā)布了《關(guān)于加強(qiáng)和培育住房租賃市場(chǎng)的若干意見(jiàn)》，明確指出允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改建為租賃住房，且土地使用年限和容積率不變，調(diào)整后用水、用電、用氣價(jià)格也是民用價(jià)格。這被他們看做是政府對(duì)邊緣類“商住”類項(xiàng)目的肯定。

界面新聞了解到，目前北菜集團(tuán)、綠地、北京城建這三家企業(yè)的“商住”存量最大。北菜集團(tuán)、綠地、北京城建已取工程規(guī)劃證的“商住”面積都超過(guò)了10萬(wàn)平方米。這些拿到了工程規(guī)劃證的“商住”用地，都已按“商住”要求進(jìn)行設(shè)計(jì)和建造，無(wú)法改回商業(yè)、辦公銷售給企業(yè)。

假如將“商住”改回商業(yè)、辦公類，銷售價(jià)格將會(huì)大跌，且市場(chǎng)也沒(méi)有這么多的容量。一位市場(chǎng)人士稱，開(kāi)發(fā)商是按照“商住”土地拍賣價(jià)來(lái)計(jì)算成本拍地的，如果改回商業(yè)、辦公類，那等于多交了80%的出讓金，難道政府有意退還多交的出讓金?他同時(shí)稱，是否應(yīng)對(duì)歷史沿革產(chǎn)生的“商住”項(xiàng)目給予區(qū)別對(duì)待，而不是一味封殺，造成新的爛尾樓。

對(duì)“商住”的限購(gòu)如果是長(zhǎng)期延續(xù)性政策，對(duì)于這些開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)自然是滅頂之災(zāi)。更重要的是，因過(guò)往地產(chǎn)與金融的緊密關(guān)系，“商住”長(zhǎng)期限購(gòu)的結(jié)果，或?qū)⒂山鹑跈C(jī)構(gòu)甚至普通投資者來(lái)承擔(dān)。

以北京前三個(gè)月“商住”的銷冠“泰禾中央廣場(chǎng)”為例，兩個(gè)項(xiàng)目公司的開(kāi)發(fā)資金來(lái)源，正是因?yàn)閷㈨?xiàng)目及土地使用權(quán)進(jìn)行了抵押。其中一塊地抵押給信托公司，獲得了接近20億元的資金。另一地塊獲取了接近45億元的資金。這是北京“商住”項(xiàng)目的慣常操作。

開(kāi)發(fā)商每一個(gè)項(xiàng)目公司自由資金約為10%-20%，其余資金來(lái)源主要為信托資金，每一筆信托資金背后有成千上萬(wàn)的投資者，如果長(zhǎng)期商住限購(gòu)，項(xiàng)目可能有資金鏈斷裂危機(jī)，信托產(chǎn)品和銀行抵押到期后，或?qū)?lái)多大規(guī)模的壞賬和失落的投資人。

可以預(yù)見(jiàn)的未來(lái)一年，對(duì)于很多擁有“商住”項(xiàng)目的地產(chǎn)商來(lái)說(shuō)，如何為手中巨量的“商住”尋找出路，將是決定生死的關(guān)鍵一步。

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