調(diào)查動機

3月29日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部舉行整頓規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)銷售中介行為電視電話會議，要求各地持續(xù)整頓房地產(chǎn)市場秩序，重點整治房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和中介機構(gòu)的違法違規(guī)行為。住建部在會上通報了近期各地查處的30家違法違規(guī)房地產(chǎn)中介機構(gòu)和開發(fā)企業(yè)。這是繼去年住建部連續(xù)三次通報96家違規(guī)房企之后，再次集中公開曝光違規(guī)房企名單。

在新一輪限購潮背景下，監(jiān)管部門的重拳頗有意味。不少分析人士認(rèn)為，此次嚴(yán)厲整治，坐實了房地產(chǎn)中介對房價瘋漲的“貢獻(xiàn)”?；诖?，不少人開始扒出房地產(chǎn)中介的種種違規(guī)套路，但是，就房地產(chǎn)中介而言，他們最有效的哄抬房價手段是什么?《法制日報》記者進(jìn)行了深入調(diào)查。

1天之內(nèi)，房價被推高180萬元。

這是一個真實的案例，發(fā)生在北京市海淀區(qū)，涉事房產(chǎn)為中關(guān)村區(qū)域的一套學(xué)區(qū)房。

用“被推高”來描述房價上漲，原因在于，在房主規(guī)定看房的日期內(nèi)，房地產(chǎn)中介共帶幾十撥購房者看房，連番出價，最后的結(jié)果就是上面的數(shù)字——漲價180萬元。

有人或許會說，這可能是購房者執(zhí)意加價，關(guān)房地產(chǎn)中介什么事情?

但是，越來越嚴(yán)的監(jiān)管從一個側(cè)面佐證，在房價上漲這件事上，房地產(chǎn)中介撇不開關(guān)系。

囤房關(guān)鍵在把控時間差

“最近這么調(diào)控，房價有松動嗎?”

對于這個問題，一名房地產(chǎn)中介通過微信如此回復(fù)劉芳:

“短時間沒有?！?

“還是缺房?”

“能買的人減少了，可買房的人還是遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于再收房源數(shù)量。開始博弈了?！?

以上對話是房地產(chǎn)中介給劉芳所發(fā)信息的部分內(nèi)容，每一句話都在暗示劉芳，房價還要漲，而且有錢也不一定能買到。

在北京市房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會秘書長趙慶祥看來，一般老百姓買房就是買漲不買跌，預(yù)期很重要，所以房地產(chǎn)中介就是希望營造房價繼續(xù)上漲的氛圍，以此促進(jìn)成交。

這樣的評價，在北京市民張啟明的購房過程中得到了些許印證。

“房地產(chǎn)中介完全倒向賣家，以滿足賣家對高房價的要求?！睆垎⒚髡f，賣家預(yù)期高是正常的心理，“但令我憤怒的是，房地產(chǎn)中介傾倒性地幫著賣家，抑制了市場公平公正的交易”。

對于“傾倒性”的形容，張啟明是這樣解釋的:“賣家的定價基礎(chǔ)一般是市場里上一套房屋的成交價格，且價格一般會比上一套同戶型均價要高。我接觸的房地產(chǎn)中介為了促成購房者接受賣家提出的價格，會用自己內(nèi)部的一些‘僵尸房’去提價，讓購房者認(rèn)為市場預(yù)期又漲了。所謂‘僵尸房’，是指那些掛在網(wǎng)上1年以上，永遠(yuǎn)不成交、價格永遠(yuǎn)跟著市場漲的房屋，這些房屋多來自房地產(chǎn)中介手里的出租房?！?

根據(jù)張啟明的說法，房地產(chǎn)中介在利用“僵尸房”抬價的同時，還會囤房，制造供給緊張的氛圍?！胺康禺a(chǎn)中介不會在同一時間將所有要出售的房屋掛到網(wǎng)上，而是賣出一套再掛下一套在網(wǎng)上。所以，在同一時段，購房者無法獲得對稱的市場信息，會誤認(rèn)為該時段只有一家在賣房，幾名購房者都在爭著買這一套。在這種氣氛下，房屋的價格自然任由賣方定，而且這種人為造成的稀缺加速了房屋成交時間”。

不過，張啟明坦承，關(guān)于房地產(chǎn)中介囤房的分析，來自他個人的觀察，不一定具有普遍性?！拔易鞒龆诜康姆治?，原因在于，我與房地產(chǎn)中介接觸了3個多月，其間都是一套房屋剛完成交易手續(xù)，幾乎就在完成交易的下一秒，房地產(chǎn)中介會掛出下一套房子，這3個多月時間里一直都是這樣”。

不過，這真的不具有普遍性嗎?北京市民曹高杰的賣房經(jīng)歷作了否定回答。

2016年年中，曹高杰打算出售位于北京市亦莊地區(qū)的一套房屋。然而，在掛出房屋后的一個月時間里，幾乎沒有人來看房。在曹高杰看來，這套房屋地理位置不錯、房屋裝修也還行、售價也不算高，這些因素疊加，應(yīng)該有不少人來看房，但現(xiàn)實讓曹高杰心里開始打鼓。

為了打探市場虛實，曹高杰以購房者的名義致電房地產(chǎn)中介，詢問他掛出房屋的情況，竟得到了“房主已出售”的答案。

“為何說我的房子賣了，房地產(chǎn)中介難道有錢不賺?”曹高杰有些摸不清“門道”。

在咨詢業(yè)內(nèi)人士后，曹高杰才“茅塞頓開”——原來，房地產(chǎn)中介在營造“奇貨可居”的市場。

“其實，很多房地產(chǎn)中介都會把房屋壓在手里，然后再一套一套地‘消化’這些房屋，以作為抬高房價的一種手段?！北本┓慨a(chǎn)律師王樹德在接受《法制日報》記者采訪時說。

連蒙帶哄只是“小手段”

在張啟明看來，北京市一些地段的房價完全脫離政府的調(diào)控，一個勁地往上躥，其原因就是房地產(chǎn)中介的種種行為?！胺康禺a(chǎn)中介憑著自己在市場上強大的影響力，刻意制造出供需失衡的狀態(tài)，讓房源在購房者面前表現(xiàn)為極度稀缺，以達(dá)到快速成交的目的”。

“房地產(chǎn)中介無法左右大的漲跌周期，但在上漲周期中的催化作用還是有的?！弊鳛閺臉I(yè)者，北京市豐臺區(qū)馬家堡地區(qū)一家房產(chǎn)中介機構(gòu)的門店店長李慶對《法制日報》記者說，房地產(chǎn)中介主要靠傭金賺錢，現(xiàn)在逐漸開發(fā)出來的理財產(chǎn)品也是在有成交的基礎(chǔ)上才能賺錢，“因此，成交是房地產(chǎn)中介最主要的目的”。

“同樣是成交，高價肯定比低價更好。中介費是按比率算的，比如中介費2.7%，盡管手續(xù)流程都一樣，但成交價1000萬元房屋的中介費就是27萬元，而成交價100萬元房屋的中介費就只有2.7萬元，你說做哪單劃算。”李慶說，對于賣家，房地產(chǎn)中介比較愛簽“獨家”和“速銷房”，“市價500萬元的房子，約定一個月內(nèi)以520萬元賣出，不行就賠幾千元，賣家橫豎都是賺，當(dāng)然愿意。有房源就有底氣，尤其是在上漲周期，購房者幾乎沒有議價能力。所以，對購房者來說，房地產(chǎn)中介就是制造恐慌氛圍，促成交易。對于各種連蒙帶哄的手段，大家估計屢見不鮮。此外，近些年來，房地產(chǎn)中介還開始提供金融方案，甚至有零首付買房的可能，幫助弄一些虛假材料(比如收入證明)，這也是幫助了相當(dāng)一部分沒有購房能力的人購房，但現(xiàn)在被監(jiān)管部門敲打后，這種行為也就少了一些”。

對于房地產(chǎn)中介哄抬房價的手段，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)在接受《法制日報》記者采訪時說，還有一些房地產(chǎn)中介隨意提高房源價格，或者慫恿客戶故意虛報(報高或者報低——記者注)價格，不按照實際的二手房評估價來交易。

“比如這個房子本來是賣200萬元的，房地產(chǎn)中介會對賣家說，現(xiàn)在行情這么好，就賣220萬元吧。其實，賣家也不是很了解行情，在房地產(chǎn)中介的鼓動下，就這么進(jìn)行交易了。實際上，對于抬高的20萬元，房地產(chǎn)中介很可能會吃一些差價?！眹?yán)躍進(jìn)向記者介紹說。

北京市民孫穎，就因為房地產(chǎn)中介的上述手段而多付出了20萬元。

孫穎買房時，原本已經(jīng)通過房地產(chǎn)中介以600萬元的價格定下了一套學(xué)區(qū)房，且已經(jīng)簽訂買賣合同。但是，另外一家房地產(chǎn)中介公司的工作人員給賣家打電話，稱這套房可以賣到700多萬元，有客戶愿意付全款購買，問賣家是否考慮換家中介出售。

這樣的電話，直接導(dǎo)致賣家想要違約。最終，孫穎與賣家協(xié)商，在原價的基礎(chǔ)上加了一些錢。

此外，嚴(yán)躍進(jìn)向記者介紹說，還有一種情況就是，“比如拿一套二手房去抵押貸款，如果房屋價格是200萬元，貸款給貸四分之三的話，就是150萬元，這時候房地產(chǎn)中介很可能會慫恿賣家把價格虛高，假如做到240萬元，那么同比例四分之三就可以貸款180萬元，就會多貸一些款項，這種情況也是存在的。還有變相提供各類資金來幫助買家回避首付比例，或者在首付貸款等方面提供一些違規(guī)的做法，就是購房者買房缺錢，房地產(chǎn)中介幫忙貸款用在首付上，就是為了加快成交，多拿提成，然而只有按揭才可以貸款，這是違規(guī)的行為”。