原標(biāo)題：政府低價(jià)團(tuán)購(gòu)房頻爛尾，擾亂市場(chǎng)的“怪胎”應(yīng)切除——騰訊——奚應(yīng)紅

日前，《新京報(bào)》報(bào)道了一則“湖北宜昌政府低價(jià)團(tuán)購(gòu)房最后爛尾”的新聞，其實(shí)，翻開媒體報(bào)道，出現(xiàn)政府團(tuán)購(gòu)房爛尾的何止宜昌一地，山西太原、山東濟(jì)寧、內(nèi)蒙古包頭、黑龍江哈爾濱、江西南昌等地都紛紛爆出過(guò)類似新聞，而據(jù)估計(jì)，爛尾樓現(xiàn)象在普通縣城更加常見。到底該如何看待這些爛尾的政府團(tuán)購(gòu)房？

觀點(diǎn)：

1 、房屋團(tuán)購(gòu)本是市場(chǎng)行為，政府的介入不僅扭曲了市場(chǎng)，更是一種隱性的“福利腐敗”，增加了爛尾的風(fēng)險(xiǎn)。

2 、面對(duì)強(qiáng)勢(shì)政府，開發(fā)商主動(dòng)讓利合作；政府為開發(fā)商背書，無(wú)證企業(yè)一路暢通；政府領(lǐng)導(dǎo)任期變動(dòng)產(chǎn)生影響；這些都導(dǎo)致政府團(tuán)購(gòu)房的爛尾。

3、政府團(tuán)購(gòu)房這個(gè)“怪胎”應(yīng)該加以切除，同時(shí)，從公務(wù)員那里購(gòu)買指標(biāo)的普通購(gòu)房者，不能因?yàn)榭此朴姓硶?，就放松警惕?

政府團(tuán)購(gòu)房，是福利分房的“借尸還魂”，不僅擾亂了市場(chǎng)秩序，并且增加了樓房爛尾的風(fēng)險(xiǎn)

房屋團(tuán)購(gòu)，本來(lái)是一個(gè)售房者薄利多銷、買房者得到優(yōu)惠的市場(chǎng)行為，但是地方政府的強(qiáng)勢(shì)介入?yún)s讓它變了味：

一方面，政府團(tuán)購(gòu)房依然按照行政級(jí)別來(lái)分：級(jí)別高的獨(dú)享好戶型，級(jí)別低的只能挑剩下的。在湖北宜昌的案例中，包括區(qū)長(zhǎng)和區(qū)委書記在內(nèi)的主要領(lǐng)導(dǎo)干部，分到的是“兩梯兩戶、四面通風(fēng)、面積全部是166平米”的獨(dú)家設(shè)計(jì)，而其他公務(wù)員則依級(jí)別高低各取所需。這其實(shí)是取消多年的福利分房的“借尸還魂”。

另一方面，很多分到指標(biāo)的政府公職人員并不真正購(gòu)房，而是轉(zhuǎn)身加價(jià)把指標(biāo)賣出去。同樣在湖北宜昌，根據(jù)統(tǒng)計(jì)，總共有198戶轉(zhuǎn)賣了指標(biāo)，加價(jià)5到10萬(wàn)不等。這也意味著政府“服務(wù)買房困難的公務(wù)員”的初衷根本無(wú)法成立——這些人要么對(duì)房子需求不強(qiáng)烈，要么早已手握多套房，不在乎這一個(gè)。

政府的介入擾亂了市場(chǎng)秩序。根據(jù)《第一財(cái)經(jīng)》對(duì)湖南株洲房市的調(diào)查，團(tuán)購(gòu)房的價(jià)格往往貼著成本走，比市場(chǎng)價(jià)低出一大截，破壞了市場(chǎng)價(jià)格機(jī)制，是一種不規(guī)范的開發(fā)行為。

政府團(tuán)購(gòu)小區(qū)內(nèi)部?jī)r(jià)和周邊房屋均價(jià)對(duì)比盤點(diǎn)

然而這些得到政府背書的團(tuán)購(gòu)房最后卻走上了爛尾之路，這又是為什么呢？

爛尾原因之一：面對(duì)強(qiáng)勢(shì)政府，開發(fā)商力求長(zhǎng)期合作主動(dòng)讓利，一遇市場(chǎng)變化，小企業(yè)很容易資金鏈斷裂

既然是擾亂市場(chǎng)的行為，為什么開發(fā)商還要主動(dòng)與政府合作呢？

這要分兩頭說(shuō)。一頭是那些本身就與地方政府有著千絲萬(wàn)縷聯(lián)系的開發(fā)商，本著“肥水不流外人田”的原則，不如讓自己人開發(fā)，彼此獲利，盆滿缽滿。另一頭則是那些并非政府“親生”的企業(yè)，對(duì)他們而言，抓住機(jī)會(huì)與政府合作，非常重要。即便短期內(nèi)不能獲利，長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，也能在拿地、開發(fā)等方面釣到大魚。

但是與政府打交道，雙方關(guān)系是不對(duì)等的。掌握主動(dòng)權(quán)的地方政府會(huì)進(jìn)行壓制，遇到突如其來(lái)的市場(chǎng)變化，也會(huì)動(dòng)用各種手段，臨時(shí)變更或修改協(xié)議。所有這些調(diào)整，大企業(yè)或許還能承受，小企業(yè)很可能就深陷其中無(wú)法動(dòng)彈了。

這里以湖北宜昌的江南星城小區(qū)為例。江南星城是宇星置業(yè)的第一個(gè)項(xiàng)目，負(fù)責(zé)人李愛軍在確定和當(dāng)?shù)貐^(qū)政府簽約時(shí)覺(jué)得，“做開發(fā)商最終還是要和政府打交道，而且按照協(xié)定，最后還可以拿到2000萬(wàn)的回報(bào)”。但是突如其來(lái)的兩個(gè)變化卻讓這個(gè)小企業(yè)亂了陣腳。第一個(gè)變化是本來(lái)說(shuō)好的拍賣最后因兩個(gè)競(jìng)拍者的加入，導(dǎo)致最后的拍賣價(jià)上漲。第二個(gè)變化則是，政府考慮到各種價(jià)格因素，決定只接受1770套住房中的950套，而且把價(jià)格壓得很低。面對(duì)政府的強(qiáng)勢(shì)地位，宇星置業(yè)只能順從接受，自己已經(jīng)墊資4個(gè)多億，這個(gè)時(shí)候退出，損失會(huì)更大。最后只能死撐到底，不僅2000萬(wàn)回報(bào)沒(méi)拿到，還走到現(xiàn)在爛尾的結(jié)局。

湖北宜昌點(diǎn)軍區(qū)政府和開發(fā)商簽訂的協(xié)議湖北宜昌點(diǎn)軍區(qū)政府和開發(fā)商簽訂的協(xié)議

爛尾原因之二：有政府保駕護(hù)航，資質(zhì)不夠、證件不全的開發(fā)商也能一路綠燈，一旦政策調(diào)整，潛藏的地雷很容易爆炸

按照規(guī)定，一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)和售賣需要具備五個(gè)證件：土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)施工許可證以及商品房預(yù)售許可證。但是由于團(tuán)購(gòu)房售賣較早，通常情況下并不具備這五個(gè)證件，因而實(shí)際上是不夠資格進(jìn)行房屋團(tuán)購(gòu)的。這時(shí)候政府的背書就發(fā)揮作用了。尤其對(duì)那些從公務(wù)員手中買來(lái)指標(biāo)的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，即便發(fā)現(xiàn)開發(fā)商可能存在資質(zhì)不過(guò)關(guān)的問(wèn)題，因?yàn)橄嘈耪谋ｑ{護(hù)航，他們很容易忽略掉風(fēng)險(xiǎn)。但是風(fēng)險(xiǎn)并沒(méi)有因此就消失，一旦遇到政策調(diào)整和緊縮，危險(xiǎn)自會(huì)降臨。山西太原的水域金岸小區(qū)就是一個(gè)典型案例。

2009年，山西省人大、農(nóng)業(yè)廳、水利廳等六個(gè)省直機(jī)關(guān)，陸續(xù)團(tuán)購(gòu)了太原市晉源區(qū)金勝鎮(zhèn)古寨村的舊村改造項(xiàng)目——水域金岸小區(qū)，價(jià)格從每平方米3700元到4700元不等，先后參與團(tuán)購(gòu)的公務(wù)員及事業(yè)單位人員超過(guò)千人，其中很多人是因?yàn)椤傲笫≈睓C(jī)關(guān)”的站臺(tái)而放心購(gòu)買。該項(xiàng)目最初建設(shè)很順利，但是到了本該交房的2012年，開始出現(xiàn)建設(shè)停滯，此后三年半幾乎沒(méi)有任何進(jìn)展。

其實(shí)該項(xiàng)目爛尾的原因很簡(jiǎn)單：就是五證不全。但是最初所有人都因?yàn)椤傲笫≈睓C(jī)關(guān)”的站臺(tái)，相信即便五證中一個(gè)也沒(méi)有，也會(huì)一路暢通，最后由“黑”轉(zhuǎn)“白”。然而，從2013年開始，太原的房產(chǎn)政策出現(xiàn)調(diào)整，大量房地產(chǎn)項(xiàng)目開始整頓，五證不全的項(xiàng)目被叫停。

購(gòu)房者望爛尾樓興嘆購(gòu)房者望爛尾樓興嘆

爛尾原因之三：地方政府領(lǐng)導(dǎo)積極推動(dòng)團(tuán)購(gòu)項(xiàng)目，一遇任期變動(dòng)，由他而起的項(xiàng)目也會(huì)因他而擱淺

一般房地產(chǎn)的開發(fā)周期少則兩三年，多則四五年，與地方政府領(lǐng)導(dǎo)的任期很難正好匹配，因而地方領(lǐng)導(dǎo)的調(diào)動(dòng)（落馬）在很大程度上也會(huì)影響到其所主導(dǎo)的團(tuán)購(gòu)房項(xiàng)目。在湖北宜昌的案例中，有一個(gè)細(xì)節(jié)很值得玩味。面對(duì)記者的采訪時(shí)，該房產(chǎn)項(xiàng)目的負(fù)責(zé)人李學(xué)軍表示，當(dāng)?shù)卣谡业剿耙呀?jīng)接洽過(guò)幾家開發(fā)商，由于價(jià)格問(wèn)題沒(méi)有談攏。后來(lái)在接觸中，他能明顯感覺(jué)到他們“很急，急著開發(fā)團(tuán)購(gòu)房”。如此急匆匆上馬團(tuán)購(gòu)項(xiàng)目，很大可能就是想在任期內(nèi)盡快搞定。

山西太原的項(xiàng)目則從反面加以驗(yàn)證。2013年年中，太原市新市長(zhǎng)就任后不久，太原大部分手續(xù)不齊的城中村改造項(xiàng)目陸續(xù)停工，其中就包括上文提到的古寨住宅小區(qū)。

政府團(tuán)購(gòu)房是必須切除的“怪胎”，要遏制隱性腐敗，同時(shí)，普通購(gòu)房者也需要擦亮眼睛

正如文章開頭所說(shuō)，房屋團(tuán)購(gòu)本身是一個(gè)市場(chǎng)行為，它給房屋買賣雙方帶來(lái)利益好處的同時(shí)，自然也存在一定的風(fēng)險(xiǎn)，其中最常見的就是資金問(wèn)題。但是這些因市場(chǎng)而引發(fā)的問(wèn)題自然可以利用市場(chǎng)的手段進(jìn)行調(diào)節(jié)。而因政府的介入出現(xiàn)的非市場(chǎng)因素，導(dǎo)致福利只被一部分群體所享受，產(chǎn)生了隱性腐敗，應(yīng)該切除政府團(tuán)購(gòu)房這個(gè)半市場(chǎng)半行政的“怪胎”了。

受到影響的不止是公務(wù)員群體，在上述所有案例中，很多非公務(wù)員，歷經(jīng)千辛萬(wàn)苦購(gòu)買到指標(biāo)，他們看中的無(wú)非就是“政府小區(qū)”“公務(wù)員小區(qū)”帶給人的靠譜感。但是這樣的靠譜感本身就不靠譜，購(gòu)房者應(yīng)該破除對(duì)政府背書的迷信，仔細(xì)審視開發(fā)商的資質(zhì)和相關(guān)證件。

觀點(diǎn)結(jié)論

政府在團(tuán)購(gòu)房屋的過(guò)程中既當(dāng)裁判又當(dāng)球員，既扭曲了市場(chǎng)行為，還帶來(lái)諸多弊端，是時(shí)候好好加以規(guī)范了。

新聞評(píng)論：

——你認(rèn)為地方政府應(yīng)不應(yīng)該參與房屋團(tuán)購(gòu)？

應(yīng)該。不應(yīng)該。說(shuō)不清楚。