一線(xiàn)城市醞釀新政箭在弦上，上海樓市收緊山雨欲來(lái)。

近期，上海高層對(duì)上海樓市展開(kāi)了密集調(diào)研，積極為上海新政儲(chǔ)備作基礎(chǔ)工作。繼3月4日上海住建委調(diào)研之后，3月8日，上海發(fā)改委再度舉行了一次常規(guī)研討會(huì)，這次研討會(huì)看似常規(guī)，實(shí)則不“常規(guī)”。

記者獨(dú)家獲得信息顯示，與會(huì)人員包括有上海發(fā)改委國(guó)民經(jīng)濟(jì)處、上海銀監(jiān)局、央行上?？偛俊⑸虾Ｗ〗ㄎ榷嗖块T(mén)核心領(lǐng)導(dǎo)。

此次會(huì)議上述多名領(lǐng)導(dǎo)提出“限購(gòu)政策從嚴(yán)、重新收緊高端樓盤(pán)預(yù)售許可證的審批、備案、針對(duì)房產(chǎn)交易環(huán)節(jié)實(shí)行差別化的稅收政策、收緊非普通住房的房貸政策”等，各部門(mén)還分別對(duì)實(shí)施細(xì)則提出了不同意見(jiàn)。

雖然尚處調(diào)研階段，但可以說(shuō)，研討會(huì)基本為上海樓市下一步政策走向初步指出方向。記者通過(guò)多方求證、梳理，還原出一份上海史上最嚴(yán)厲的多層面調(diào)控路線(xiàn)圖。

上海史上最嚴(yán)調(diào)控隱現(xiàn)

“兩會(huì)”期間，住建部部長(zhǎng)陳政高表示，目前一線(xiàn)城市北京、上海、廣州、深圳變化非常大，相關(guān)部門(mén)正與這四個(gè)城市保持密切聯(lián)系。

3月8日調(diào)研會(huì)上，住建委相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)在陳政高的觀(guān)點(diǎn)基礎(chǔ)上做了一些細(xì)化和落地性的例舉措施，他們認(rèn)為市場(chǎng)供求矛盾導(dǎo)致上海市場(chǎng)持續(xù)上漲，以土地供應(yīng)為例，近幾年上海商品住宅土地平均供應(yīng)規(guī)劃建筑面積600 萬(wàn)平方米，而銷(xiāo)售量則達(dá)到了800萬(wàn)平方米左右，這表明市場(chǎng)每年有200萬(wàn)平方米供應(yīng)缺口。

“3·30政策”執(zhí)行層面松動(dòng)也和這輪市場(chǎng)上漲有關(guān)系，因此住建委相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)建議上海繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行樓市限購(gòu)政策，比如新房只簽約不登記不行了，在購(gòu)房資格審核這塊也會(huì)加強(qiáng)；重新收緊高端樓盤(pán)預(yù)售許可證的審批、備案，調(diào)節(jié)樓市的交易結(jié)構(gòu)，防止高端樓盤(pán)過(guò)熱帶動(dòng)樓市過(guò)快上漲。

來(lái)自上海房管局與多家中介機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，就在上周（2月29日－3月6日），上海商品住宅“零供應(yīng)”。記者獨(dú)家獲悉，這是因?yàn)閳?bào)批的都是高端樓盤(pán)，所以相關(guān)部門(mén)沒(méi)有批，最終“零供應(yīng)”。實(shí)際上，最近很多房企怕政府實(shí)施控價(jià)，都想乘“兩會(huì)”還沒(méi)結(jié)束趕緊申請(qǐng)項(xiàng)目報(bào)價(jià)。

通過(guò)多個(gè)可靠信源，21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者梳理了此次調(diào)研會(huì)上，多部門(mén)的建議與措施，此次上海樓市新政定調(diào)收緊是大概率事件。

首先，將要收窄“3·30 新政”的執(zhí)行力度。比如上海去年執(zhí)行是無(wú)論普通住宅還是非普通住宅都可以享受到 “3·30 新政”的二套房貸政策，2016 年上海的二套房貸政策可能?chē)?yán)格按照普通住宅標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，以調(diào)節(jié)市場(chǎng)成交結(jié)構(gòu)，穩(wěn)定房?jī)r(jià)。類(lèi)似的觀(guān)點(diǎn)，今年住建委已經(jīng)在上海高層小范圍內(nèi)傳播過(guò)至少兩次，這次調(diào)研會(huì)，住建委方面還提出了針對(duì)房產(chǎn)交易環(huán)節(jié)實(shí)行差別化的稅收政策。

其次，對(duì)于影響上海樓市深遠(yuǎn)的資金杠桿問(wèn)題，多部門(mén)建議加強(qiáng)業(yè)務(wù)監(jiān)管，涉及P2P、首付貸、中介等。比如，不允許 P2P 資金進(jìn)入首付貸領(lǐng)域，除了按揭貸款其他資金不能進(jìn)入樓市；房地產(chǎn)中介不允許從事首付貸業(yè)務(wù)，因?yàn)闋I(yíng)業(yè)執(zhí)照當(dāng)中并沒(méi)有這項(xiàng)內(nèi)容；收緊公積金貸款政策審核。

加強(qiáng)對(duì)于中介行業(yè)的監(jiān)管，規(guī)范交易流通環(huán)節(jié)，打擊各種交易當(dāng)中的違法違規(guī)行為，比如速銷(xiāo)房、壟斷房源哄抬房?jī)r(jià)、捂盤(pán)惜售等現(xiàn)象。

此前中介為了幫買(mǎi)賣(mài)雙方避稅，二手房交易估價(jià)和稅收估價(jià)偏低，是否強(qiáng)化監(jiān)管尚在討論之中。

同策咨詢(xún)研究總監(jiān)張宏偉則指出，從首付貸的資金來(lái)源來(lái)看，比如 P2P 資金運(yùn)用可能存在市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。

來(lái)自上海相關(guān)部門(mén)調(diào)研的數(shù)據(jù)顯示，P2P公司中涉及首付貸業(yè)務(wù)的客戶(hù)的轉(zhuǎn)化率為 2%-3%，盡管比例并不高，但是鑒于目前樓市的波動(dòng)，上海多部委仍然覺(jué)得有進(jìn)一步監(jiān)管的必要性。

多部委也提出強(qiáng)化有關(guān)首付貸消費(fèi)金融的業(yè)務(wù)監(jiān)管，防范首付貸款引起的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。一些業(yè)內(nèi)人士甚至認(rèn)為，春節(jié)之后市場(chǎng)突然火熱起來(lái)，與地方媒體報(bào)道炒作也有一點(diǎn)關(guān)系。

此外，上海銀監(jiān)局方面還建議收緊非普通住房的房貸政策。不過(guò)，從行政管理角度來(lái)看，這要看上海市政府的具體做法。

再次，限購(gòu)資格應(yīng)該提前認(rèn)證，看是否具備購(gòu)房資格再買(mǎi)。二套房實(shí)行差別化的政策，未來(lái)建議收緊。

長(zhǎng)三角房?jī)r(jià)暗涌

此類(lèi)會(huì)議說(shuō)明上海政府對(duì)于目前高房?jī)r(jià)的問(wèn)題有足夠的認(rèn)識(shí)和風(fēng)險(xiǎn)防范。當(dāng)然，今年房?jī)r(jià)快速上漲，和金融機(jī)構(gòu)的動(dòng)向也有關(guān)系，所以銀監(jiān)部門(mén)的意見(jiàn)可能也是此次會(huì)議的一個(gè)重點(diǎn)聽(tīng)取的內(nèi)容。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，此次高層也希望通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)管理、金融、房企、中介等層面的調(diào)研，為穩(wěn)定樓市提出更切合實(shí)際的政策。總體上看，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)增長(zhǎng)的發(fā)展路徑總體是明確和清晰的。后續(xù)總體原則應(yīng)該是維持市場(chǎng)活躍度，同時(shí)打擊各類(lèi)炒房因素。

目前，令上海相關(guān)部門(mén)感到困惑的是，當(dāng)前首付貸的問(wèn)題很難監(jiān)管。一是政府（上海金融辦）沒(méi)有足夠的人手；二是監(jiān)管部門(mén)也摸不清楚首付貸規(guī)模、風(fēng)險(xiǎn)狀況，所以沒(méi)有辦法對(duì)癥下藥；三是監(jiān)管的確有難度。

實(shí)際上，目前各大商業(yè)銀行對(duì)上海支行的購(gòu)房貸款業(yè)務(wù)是支持的，包括額度上還是寬松的，利率上海也是較低的。2015年及2016 年房貸規(guī)模都較大。當(dāng)前房貸仍然是銀行的優(yōu)質(zhì)貸款，銀行間競(jìng)爭(zhēng)較激烈，上海當(dāng)前首套房平均利率為基準(zhǔn)利率的八九折。

由于房貸的收益率仍大于理財(cái)產(chǎn)品，所以銀行仍然較為青睞房貸。上海房?jī)r(jià)上漲較快，有泡沫，房?jī)r(jià)的上漲速度應(yīng)該和收入匹配。股市的場(chǎng)外配資被打擊完后，資金沒(méi)有出路，于是到了樓市，樓市出現(xiàn)了場(chǎng)外配資，也就是首付貸。打擊樓市場(chǎng)外配資不是根本的解決問(wèn)題措施，關(guān)鍵是為這些閑置的資金找到資金投向和出路。

事實(shí)上，上海的房?jī)r(jià)波動(dòng)已經(jīng)傳導(dǎo)到周邊多個(gè)城市，上海出臺(tái)更嚴(yán)調(diào)控為時(shí)并不晚。近期杭州、蘇州、南京等地房?jī)r(jià)接力上漲。來(lái)自易居研究院數(shù)據(jù)顯示，以今年2月房?jī)r(jià)均價(jià)同比漲幅來(lái)看，杭州漲3.18%，蘇州漲23.07%，南京超過(guò)10%。

克而瑞研究中心分析師陳開(kāi)朝指出，政策一旦收緊，成交量會(huì)馬上縮水。早幾年，上海樓市還是剛需驅(qū)動(dòng)，所以政策即使收緊，整體成交量不會(huì)劇烈波動(dòng)。而現(xiàn)在是改善和中高端、豪宅驅(qū)動(dòng)，政策收緊又主要針對(duì)這一塊。所以政策收緊的效果對(duì)成交量的影響會(huì)比以往更顯著。

鏈家網(wǎng)杭州市場(chǎng)品牌中心總監(jiān)潛雄斌認(rèn)為，目前杭州抬頭的恐慌性購(gòu)房行情，是因?yàn)檎叩牟粩嗬茫罱K導(dǎo)致了購(gòu)房者的心理預(yù)期的逆轉(zhuǎn)，從而快速轉(zhuǎn)換成了市場(chǎng)成交。這一波行情可能并不一定持久。

觸覺(jué)敏銳的房企們，已經(jīng)預(yù)感今年樓市走勢(shì)不明朗。被稱(chēng)為業(yè)內(nèi)黑馬的旭輝控股（00884.HK）執(zhí)行董事兼行政總裁林峰接受記者采訪(fǎng)時(shí)指出，一線(xiàn)城市樓市政策收緊，影響將會(huì)非常大，但預(yù)計(jì)新政不會(huì)一刀切，更多利用行政手段，例如通過(guò)定價(jià)審批、項(xiàng)目審批等行政手段控制市場(chǎng)供應(yīng)。據(jù)其透露，實(shí)際上上海去年已經(jīng)開(kāi)始在價(jià)格審批上有所動(dòng)作。他指出，真正對(duì)上海樓市成交體系有影響的，是首付款門(mén)檻抬高會(huì)導(dǎo)致資金杠桿降低。

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原標(biāo)題：誰(shuí)是上海瘋狂樓市的幕后推手？

午后，在歷經(jīng)7個(gè)半小時(shí)的等待后，陳玉婷終于擠進(jìn)人山人海的上海市閔行區(qū)房地產(chǎn)交易中心。迎面而來(lái)一位房產(chǎn)中介，看著臉生，可見(jiàn)著她就道喜：“姐，你賺了！”陳玉婷納悶：可我是來(lái)賣(mài)房的呀？

未幾，陳玉婷明白，在“買(mǎi)到即是賺到”的當(dāng)下，這里幾乎每個(gè)中介都跟客戶(hù)說(shuō)這樣的話(huà)。環(huán)顧周遭，買(mǎi)房的往往內(nèi)心竊喜、笑逐顏開(kāi)；而賣(mài)房的，多少都面露懊惱之色，心忖道：“早知道賣(mài)貴點(diǎn)！”還有一大批拿了號(hào)、等候的，無(wú)不伸長(zhǎng)了脖子往里探，恨不得旋即在柜臺(tái)前坐下，把過(guò)戶(hù)手續(xù)給辦了，就好像晚幾分鐘，這房?jī)r(jià)又上去了。

不知道從何時(shí)開(kāi)始，上海的房?jī)r(jià)猶如脫了韁的野馬，日漸瘋狂。有人拿上市公司做比較，稱(chēng)很多上市公司即便拼上一年利潤(rùn)也無(wú)力購(gòu)得上海一套房。而按照現(xiàn)下的漲速，一個(gè)購(gòu)房者走完首付、審批、過(guò)戶(hù)、銀行放款這一整套流程大致需要2到3個(gè)月，“其間有的人房子沒(méi)到手就賺了100萬(wàn)元（人民幣，下同）也并非天方夜譚，”陳玉婷說(shuō)。

上海樓市的火爆來(lái)得太快，快到很多人甚至都沒(méi)準(zhǔn)備好，就被迫做了一回“接盤(pán)俠”，那么誰(shuí)才是這一波瘋狂樓市的幕后推手？

25日的上海土地市場(chǎng)，江蘇中南以8.57億元競(jìng)得青浦區(qū)朱家角鎮(zhèn)的一塊純宅地塊，成為開(kāi)年首個(gè)“地王”。

眼下，上海儼然是各路地產(chǎn)資金理想的“避風(fēng)港”，面對(duì)三四線(xiàn)城市高企的庫(kù)存以及與日俱增的風(fēng)險(xiǎn)，福建、江蘇等地的開(kāi)發(fā)商涌入北上廣深等一線(xiàn)城市，“避險(xiǎn)性投資”的初衷成為瘋狂樓市的始作俑者。

上海中原地產(chǎn)研究咨詢(xún)部總監(jiān)宋會(huì)雍接受中新社記者專(zhuān)訪(fǎng)時(shí)指出，當(dāng)前中國(guó)國(guó)內(nèi)的實(shí)體經(jīng)濟(jì)不好，投資格局卻較為寬松，大量熱錢(qián)一直在尋找安全的投資通道，“大家都認(rèn)為一線(xiàn)城市最安全，于是資金都往一線(xiàn)城市調(diào)，投資客成為市場(chǎng)的引導(dǎo)力量，并迅速激發(fā)了需求”。

已擁有一套住房的上海人張偉本沒(méi)有購(gòu)房的心思，可自打年前這波漲價(jià)潮開(kāi)始，摸著兜里的人民幣，他就越發(fā)不安，“房?jī)r(jià)這樣蹭蹭蹭地上去，周?chē)娜硕紕裎遥俨毁I(mǎi)以后就買(mǎi)不起了?！卑凑丈虾９俜降囊?guī)定，像張偉這樣有上海戶(hù)籍且已婚的家庭，在擁有一套住房的基礎(chǔ)上仍可限購(gòu)一套?，F(xiàn)下，張偉正急于用掉這個(gè)限購(gòu)額度。

投資客的引導(dǎo)作用，最早讓張偉這類(lèi)自住型買(mǎi)家慌了神?！八麄兒ε铝?，于是嘩嘩地跟著往上沖，”宋會(huì)雍說(shuō)，其結(jié)果帶動(dòng)了房?jī)r(jià)的上漲，市場(chǎng)出現(xiàn)嚴(yán)重分離。

研究顯示，在這一輪房?jī)r(jià)上漲大潮中，自住型買(mǎi)家占主導(dǎo)，其中又以改善型需求的釋放尤為突出。過(guò)去，剛性需求買(mǎi)家和改善型買(mǎi)家各占一半，而今年二者比例達(dá)到了四六開(kāi)，在上海的中心城區(qū)甚至達(dá)到了三七開(kāi)，后者占了絕大多數(shù)。由于改善型買(mǎi)家置換時(shí)最先考慮二手房，“在目前購(gòu)房需求迅速膨脹的情況下，二手房房東惜售心理日益嚴(yán)重，跳價(jià)情況屢屢發(fā)生，也促使了房?jī)r(jià)的進(jìn)一步上漲，”上海鏈家市場(chǎng)研究部總監(jiān)陸騎麟說(shuō)。

投資、供應(yīng)、需求、購(gòu)買(mǎi)，在樓市這條產(chǎn)業(yè)鏈的最后一環(huán)，寬松的信貸扮演了重要角色，而在宋會(huì)雍這樣的業(yè)內(nèi)人士口中，被叫做“加杠桿”。

今年2月，中國(guó)央行再次下調(diào)個(gè)人住房貸款首付比例，首套房從過(guò)去的三成降至現(xiàn)在的兩成，二套房也降至三成，“下降過(guò)程中，社會(huì)資金參與了進(jìn)來(lái)，為購(gòu)房者提供金融方案，也就是短期借款，這進(jìn)一步釋放了市場(chǎng)的購(gòu)買(mǎi)力，”宋會(huì)雍說(shuō)，就好比滾雪球，產(chǎn)業(yè)鏈最終形成閉環(huán)，至此信馬由韁。

不過(guò)，瘋狂終究會(huì)歸于理性，當(dāng)前上海瘋狂的樓市似乎已引起官方的警覺(jué)。近日，上海市發(fā)改委官方發(fā)文，明確指出未來(lái)上海中心城區(qū)中小套型住房供應(yīng)比例將不低于70%，郊區(qū)將不低于60%。此外，此間官方對(duì)房產(chǎn)中介不規(guī)范服務(wù)行為的緊追猛打似乎也在釋放著調(diào)控趨緊的信號(hào)。

或許就像世邦魏理仕中國(guó)區(qū)研究部執(zhí)行董事陳仲偉所預(yù)計(jì)的那樣，一線(xiàn)城市在進(jìn)入新年以來(lái)仍加速上揚(yáng)的態(tài)勢(shì)，意味著適度調(diào)控需求政策在逐步醞釀之中。