目前，全國533家銀行中有20家銀行已經(jīng)停貸，未來時間會有新增銀行暫停房貸業(yè)務(wù)。但是在政策框架內(nèi)，不會出現(xiàn)過大面積停貸，影響到房貸市場的正常秩序。對購房者來說并非利好，可能增加購房者貸款難度。

近來，北上廣深等一線城市紛紛上調(diào)首套房房貸利率，而且也有二、三線城市不斷跟進(jìn)。

融360監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，5月份全國首套房房貸平均利率為4.73%，環(huán)比上月上升4.64%。同比去年5月份的4.45%，上升6.29%。在融360監(jiān)測的35個城市首套房房貸平均利率中，最低的為大連4.43%，最高的為石家莊4.99%。

具體來看，此次調(diào)整由一線城市領(lǐng)跑，其中又以北京為最，最先調(diào)整至9.5折水平，最先調(diào)整至基準(zhǔn)水平，未來或會成為最先調(diào)整至基準(zhǔn)上浮10%水平。一線城市對市場變化極為敏感，同時針對變化調(diào)整也極為迅速，成為市場風(fēng)向標(biāo)，大體可以反映出未來市場變化趨勢。

此次二線城市上浮利率銀行數(shù)量大，涉及范圍廣，在經(jīng)過過渡期后，緊跟市場及時調(diào)整，對全國房貸平均水平影響大。5月份，35個城市首套房房貸利率均有不同程度上調(diào)，多數(shù)二線城市銀行利率調(diào)整至基準(zhǔn)。與此同時，銀行優(yōu)惠利率也在逐步取消。

數(shù)據(jù)顯示，全國533家銀行中，提供9折以下優(yōu)惠利率的銀行有12家，較上月減少30家，占比2.25%。其中8家銀行提供8.5折優(yōu)惠利率，1家銀行提供8.2折優(yōu)惠利率，1家銀行提供8.8折優(yōu)惠利率， 2家銀行提供8.9折優(yōu)惠利率。

此外，104家銀行提供9折優(yōu)惠利率，較上月減少170家銀行，本月共有132家銀行提供9.5折優(yōu)惠利率，較上月新增4家;244家銀行執(zhí)行基準(zhǔn)利率，較上月增加174家銀行。

對此，融360分析師李唯一認(rèn)為，銀行此輪集中調(diào)整房貸利率，原因可能包含：

一是，政策框架內(nèi)，調(diào)整房貸利率更為可行，目前上調(diào)房貸首付對于銀行層面影響及意義不大;

二是，在控制房貸額度總量一定的情況下，上調(diào)首套房房貸利率來增加營收或更為有效，目前業(yè)務(wù)量急劇下滑，其中二套業(yè)務(wù)占比小，上調(diào)二套房房貸利率收益甚微;

三是，前一輪政府調(diào)控過程中，多數(shù)城市處于過渡期或觀望期，未能及時作出符合當(dāng)?shù)貙嶋H的調(diào)整。此輪緩沖期后，出現(xiàn)集中以調(diào)整適應(yīng)市場變化。

目前房貸利率不斷上調(diào)，銀行也加快吸儲的步伐，加大吸儲力度。提高存款利率、提高理財類產(chǎn)品的收益率是銀行的一般做法，這一過程使得銀行吸儲成本提升。同行拆借不能完全滿足資金需求的情況下，解決資金缺口的成本隨之上升。

目前，全國533家銀行中有20家銀行已經(jīng)停貸，未來時間會有新增銀行暫停房貸業(yè)務(wù)。但是在政策框架內(nèi)，不會出現(xiàn)過大面積停貸，影響到房貸市場的正常秩序。對購房者來說并非利好，可能增加購房者貸款難度。

李唯一認(rèn)為，現(xiàn)行政策下，嚴(yán)控房貸增量是大勢所趨。銀行在房貸總額度一定的情況，即使大幅上調(diào)房貸利率帶來的利潤也是十分有限，甚至是無利潤僅僅維持收支平衡。

從資源配置角度來說，這部分資金資源未帶來預(yù)期收益，會將這部分資金配置到更高效收益的業(yè)務(wù)。

近期房產(chǎn)交易量亦大幅下滑，成本與利潤的權(quán)衡就使得部分銀行將收縮甚至?xí)和７抠J業(yè)務(wù)。

現(xiàn)在買房還有前途嗎?

地產(chǎn)股、銀行股都繞不開中國的房地產(chǎn)市場。地產(chǎn)股、銀行股等接近凈資產(chǎn)的價格，港股甚至大幅低于凈資產(chǎn)，這種估值反映了市場先生的極度悲觀。而房地產(chǎn)這又是中國最敏感、最激烈的話題。有專家如陳準(zhǔn)稱房地產(chǎn)至少還有二十年繁榮期;最占據(jù)道德制高點的觀點是存在嚴(yán)重的泡沫，必須腰斬才行;折中觀點是房地產(chǎn)告別黃金時代進(jìn)入白銀時代。老毛君來聊聊房地產(chǎn)。

一、房價為什么高?

我們不要道德評判，不要感性認(rèn)識，一切實事求是，用數(shù)字說話。大家都說買不起，因此有泡沫。但商品房是不是給老百姓買的?以前買不買得起?我特地找了1989年人民日報控訴北京房價的報道：“北京最近提供2萬多平方米住房，每平方米1600元至1900元。若買兩居室，少說也要6萬多元。一名大學(xué)生從參加工作起就日日節(jié)衣縮食，每月存儲50元，已是極限，100年才能買上兩居室?！幾匀嗣袢請?989年2月20日第2版”。

當(dāng)時的消費品物價是多少呢?白菜2分/斤、豆角1元/斤，現(xiàn)在多少錢一斤?2006年，北京平均房價是7375元/平，2016年數(shù)據(jù)顯示十年來北京房價總體上漲380%、年均上漲17.5%。一切都是幻覺，可能不是房價漲，而是貨幣一直在貶值而已。

80年代你的工資水平買不起房，現(xiàn)在你的工資水平照樣還是買不起!十年來，除了電腦、家電沒有漲價，因為制造效率的提高克服了成本壓力，而農(nóng)產(chǎn)品不可能大幅提升生產(chǎn)力，因此隨著貨幣水漲船高。土地更是不可創(chuàng)造的，除去政府稅費，房價的上漲部分只是更為忠實的反映了貨幣增多的現(xiàn)象，因此稱房子是最佳抗通脹品種不無道理。

二、房地產(chǎn)的供求關(guān)系

從供應(yīng)方看，中國人多地少，國土面積只有2%的土地適合居住，18億畝耕地的紅線不可觸動，可居住土地的供給就那么多，這是鎖定的。

美國城市建成區(qū)占國土面積的3.1，日本占國土面積的4.2，中國所有的建成區(qū)加起來只占國土面積的0.33，而所有的城市建成區(qū)真正用于居住所占有的面積只有全部國土面積的0.11。

從需求方看，目前中國城市化率不足55%。有人說低估了，再加上2個點也是空間巨大。十三五規(guī)劃很明確了，城市化率每年增加1個點，還有數(shù)億人口需要搬進(jìn)城市。城里的中產(chǎn)階級有錢了、有孩子了、生二胎了，還有源源不竭的改善性需求，二居室想換三居室，大戶型想換別墅。

衣食住行，住是真正的渴望，因為你一生最長的時間是和自己的房子一起度過的。中國人會把住房看成是他的第一種需求，“不吃不喝也得買房”。

不只城市人，在農(nóng)村，為了娶媳婦，借錢也得買房。有些人說，房子抑制內(nèi)需，一套房子消滅一個中產(chǎn)階級。你買了一套房子，財富并沒有消失，而是從現(xiàn)金變成了不動產(chǎn)，不但沒有消滅中產(chǎn)階級，反而使之享受了增值，實際上，中產(chǎn)階級和富裕階層最喜愛的投資渠道就是買房子。

買房子在產(chǎn)業(yè)鏈上拉動50多個行業(yè)，怎么就不是內(nèi)需，難道只有吃喝玩樂才是內(nèi)需嗎?有需求，還要有有效需求，即購買力支持的需求。購買力是居民收入決定的，居民收入表現(xiàn)為貨幣。貨幣，只能越來越多，人均收入要翻番，啟動國民收入倍增計劃，這意味著什么?未來要釋放多少貨幣?

任志強說過，商品房就是賣給富人的，這是正確的廢話。實際上真正消費商品房市場的、通過市場渠道買房的就是富裕人群。這些富裕人群為城市建設(shè)作了很大的貢獻(xiàn)，這部分人絕對應(yīng)該是中國城市建設(shè)的功臣，直接推動了中國城市住房水平的提高。而只有通過商品房的熱賣，才能給政府提供源源不斷的資金，保證棚戶區(qū)、舊城改造的順利進(jìn)行，真正保證保障房的實現(xiàn)。

窮人怎么活?仔細(xì)看看，普通老北京市民哪個不是幾套房?商品房就是跟普通人的工資脫鉤的。每年大規(guī)模的城市建設(shè)，老市民得到的拆遷改造、補償收入，根本就沒有算到居民總收入里面去。有的人可能工資一千塊錢，住的房子價值上千萬，拆遷之后取得的現(xiàn)金收入，即可買新房。

所以，很多迷惑性的指標(biāo)是不靠譜的，什么收入房價比，這個收入是指純工資收入，那當(dāng)然是離譜的數(shù)字。外地人進(jìn)京怎么辦?沒辦法，誰讓你來呢?來了不是享受而是打拼來的，你可以選擇逃離北上廣，但很多年輕人繞了一圈還是選擇了回歸，因為公平的機(jī)會幾乎都集中在大城市。

三、房地產(chǎn)的成本

從房價構(gòu)成來看，組成房價總成的諸多因素，建安成本、人工工資、土地成本和稅費，哪個能降?理論上還有活動余地的就是土地的價格，而物權(quán)法、和土地管理法規(guī)和拆遷法規(guī)，都會導(dǎo)致拆遷成本越來越高，土地成本只會越來越貴。

這些政策的出臺，實際上是落實產(chǎn)權(quán)，那以后土地的征用更難。例如，北京主城區(qū)的拆遷安置中，貨幣補償已經(jīng)突破13萬/平的天價。未來甚至可能出現(xiàn)這種情況，即便政府不賺錢，零利潤轉(zhuǎn)讓地塊(保障房)，僅拆遷成本都會高于以前的出讓成本。

為什么這一輪開發(fā)商舉牌的新地王都出現(xiàn)在郊區(qū)新城?很多人大呼看不懂。例如北京四環(huán)內(nèi)已經(jīng)沒新地了，只能拆遷，有時候在二環(huán)黃金地段能看到不少老胡同舊危房，但誰能拆得動啊?拆條胡同別說給政府的出讓金，光給拆遷戶就得幾十億補償款。所以現(xiàn)在開發(fā)商寧肯到五環(huán)六環(huán)造新城，也不愿在二環(huán)拆舊城。

四、政府調(diào)控之保障房

房地產(chǎn)調(diào)控，保障房搞了這么多年，房價降了嗎?保障房能不能增加供給?不可能，因為保障房也要占地，土地整體是有限的，擠占了商品房的土地份額，反而導(dǎo)致商品房土地更為稀缺，從而長期推高房價。

從香港、新加坡的經(jīng)驗看，保障房不會降低房價，只會分化房價。老毛君去過新加坡，那里大部分人住在政府公屋里;商品房只是富裕階層、中產(chǎn)階級買得起，但其價格絲毫不動搖，一直高高在上。

五、政府調(diào)控之物業(yè)稅

物業(yè)稅可以降低房價，只是一個美麗的傳說。借調(diào)控房價為名征稅，只不過是讓老百姓心理好受一些。你看，那些囤房、炒房的投機(jī)分子，那些不勞而獲、一夜暴富的寄生蟲。

政府要征重稅懲罰他們，真是大快人心呵!但正如張五常教授所說的，增稅能降低房價?聞所未聞!因為在市場經(jīng)濟(jì)自由交易的條件下，名義上的納稅人和實際上的納稅人可能完全不同。

只要住宅市場長時間內(nèi)供不應(yīng)求。增加稅負(fù)絲毫不會改變供求關(guān)系失衡的事實，也很難長期抑止購房者的購買熱情，加稅唯一的后果是提高了住宅的成本，通過價格傳導(dǎo)給消費者，他們才是物業(yè)稅真正的承擔(dān)者。

六、政府調(diào)控之限購限貸

2010年開始，國務(wù)院啟動史上最嚴(yán)厲的調(diào)控措施，限購限貸，貌似殺傷力巨大。然并卵。調(diào)控實際上是壓制需求但是不可能消滅需求。我們看到，房價在盤整了三年之后，在2016年初突然井噴，日光盤頻現(xiàn);謹(jǐn)慎了三年之久的開發(fā)商被迫恐慌性搶地，地王頻出。

計劃調(diào)控中，大量的中小房產(chǎn)商轉(zhuǎn)讓項目退出市場。于是，行業(yè)整合開始了。一方面需求在越來越聚積，一方面供應(yīng)商在越來越集中，后果將是什么?限購限貸，如同騎虎，已成難下之勢。

原來的房地產(chǎn)因為高利潤形成了高度分散的行業(yè)格局，而政府的嚴(yán)厲調(diào)控實際上是為行業(yè)巨頭們清理門戶，反而為萬科、保利這些龍頭提供了機(jī)遇。龍頭萬科從調(diào)控時占有率2%到現(xiàn)在超過4%，還引來野蠻人在股市上舉牌。

結(jié)語：買房不能靠政府

想政府包辦，福利分房，無疑是癡人說夢。79年之前，中國計劃經(jīng)濟(jì)福利分房，真實結(jié)果呢?到1978年,中國城鎮(zhèn)居民人均居住面積為3.6平方米，而這個數(shù)字在1949年是4.5平方米。30年間，中國城鎮(zhèn)居民的平均住宅面積不僅沒有增長，反而比1949年每人少了0.9平方米。

相信經(jīng)歷過那個時代人都有記憶，一家人幾代同堂擠在一間小平房里度日，這就是傳說中的天堂?，F(xiàn)在，我國人均住房已達(dá)34平方米，已達(dá)到發(fā)達(dá)國家水平。事實勝于雄辯，我們走了十多年的住房市場化改革方向是正確的，中國的城市化可以說是人類城市發(fā)展史上的一個奇跡，而不是一個污點。

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