2009年9月，因物管公司提出上漲物業(yè)費要求未果撤離，錦江岸小區(qū)成立業(yè)主委員會后開始進行小區(qū)業(yè)委會物管自治。7年多時間過去，業(yè)委會在保持1.2元/㎡物管費不上漲的前提下，不但對小區(qū)進行了改造，竟還結(jié)余了20多萬元。

（錦江岸小區(qū)入口及小區(qū)內(nèi)實景）

合理規(guī)劃資金 利用現(xiàn)有資源招商創(chuàng)收

錦江岸位于新輝東路，建于2006年，商戶住戶共計184家，其中住戶164戶，商戶20戶，小區(qū)占地面積五千余平米，屬小規(guī)模小區(qū)。

2009年，彼時的物業(yè)管理公司在原先1.2元/㎡的物業(yè)費基礎(chǔ)上提出漲價要求，但此舉遭到小區(qū)業(yè)主的強烈反對?！耙驗闈q不起來物業(yè)費，原先的物業(yè)公司實際上已經(jīng)處于虧損狀態(tài)，不能盈利了。”錦江岸業(yè)委會主任吳子順說出了原先物業(yè)公司撤離的原因。

在原先物業(yè)公司撤離后，小區(qū)業(yè)委會也嘗試聯(lián)系過多家物業(yè)公司，“當初想的是，只要能把小區(qū)管好，什么物業(yè)公司都行，最重要的是，1塊2的物業(yè)費不能漲”。吳子順說。

然而多家物業(yè)公司考察小區(qū)后認為物業(yè)費太低，均未能入駐小區(qū)，小區(qū)面臨無人管理的局面，最終，經(jīng)過小區(qū)業(yè)主的投票選舉，成立了由7名業(yè)主構(gòu)成的錦江岸小區(qū)業(yè)委會，已經(jīng)退休了的吳子順帶頭上陣，帶著業(yè)委會成員開始實行小區(qū)物管自治。

從2009年至今，小區(qū)自治7年多時間，周邊房價一路走高，不少小區(qū)物業(yè)費均上調(diào)許多，但錦江岸小區(qū)物業(yè)費一直維持在原來的1.2元/㎡，而吳子順也坦言，1塊2的物業(yè)費在前期確實帶給他們很大壓力。

一方面對于業(yè)主方來說，物業(yè)費不能上漲，另一方面又要維持小區(qū)物業(yè)服務的正常運行，資金短缺成為業(yè)委會前期面臨的最大難題，因此業(yè)委會首先選擇在人力成本上采取控制措施。

也由此，在錦江岸小區(qū)成立了一個“麻雀雖小，五臟俱全”的11人自治業(yè)委會團隊，其中保安6名，保潔2名，水電工1名，業(yè)委會主任吳子順兼任會計，副主任馮紅萍則兼任出納，11人的每月總工資壓縮至2萬6左右。

但即便如此，每月所能收到的物業(yè)費也不完全夠支付工資，根據(jù)業(yè)委會公示的賬單，今年3月份，業(yè)委會收到的物業(yè)費總額僅為24207元。業(yè)委會方面表示：“如果光靠物業(yè)費的話，基本工作都很難運行下去，小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施的維護和環(huán)境改造更是難以實現(xiàn)”。

（小區(qū)公示賬單）

資金的短缺促使業(yè)委會通過各種途徑創(chuàng)收。征得業(yè)主同意后，業(yè)委會對小區(qū)現(xiàn)有資源進行規(guī)劃利用。將小區(qū)入口、辦公室外墻以及小區(qū)電梯間進行廣告招商，引進了商家廣告，另外，業(yè)委會還將地面地下車位進行了改造，增加了停車位為數(shù)量，并在地面停車位上增加了臨時停車功能，收取臨時停車費用，小區(qū)內(nèi)通信公司地下基站也能帶來一部分收入，此外，錦江岸小區(qū)還取得了新輝東路社區(qū)的支持。

對小區(qū)現(xiàn)有資源的整合利用之后，錦江岸小區(qū)一年能創(chuàng)造二三十萬元的收入。

盈余費用全用于小區(qū)建設(shè) 鄰里關(guān)系改善

通過成本控制以及招商創(chuàng)收，小區(qū)物業(yè)自治資金問題得到了解決，并且每年能余出一部分經(jīng)費，于是業(yè)委會將這一筆錢投入到小區(qū)改造當中去。

考慮到小區(qū)之前失竊現(xiàn)象嚴重，業(yè)委會在小區(qū)內(nèi)各個方位都裝上了攝像頭，據(jù)小區(qū)保安介紹，目前小區(qū)各個角落均已實現(xiàn)全方位監(jiān)控，并且監(jiān)控室也保持24小時值班狀態(tài)。小區(qū)業(yè)主劉女士說：“小區(qū)很少發(fā)生偷盜現(xiàn)象，情況相對以前確實改善了很多?！?

除此之外，業(yè)委會還將地下停車場合小區(qū)地面進行了改造，并更換了小區(qū)的供水裝置，小區(qū)維修基金一分未動。

讓吳子順感到欣慰的是，小區(qū)業(yè)主對業(yè)委會配合積極，184戶業(yè)主沒有一戶欠繳費用，即使不住在小區(qū)內(nèi)的業(yè)主也會主動繳納物業(yè)費用。

一位姓張的業(yè)主老家位于遂寧，由于多方面原因，在小區(qū)居住的次數(shù)不多，但小區(qū)面貌的改變讓他感到很舒心，“不管住得多還是住得少，我都愿意主動交物業(yè)費?！?

2015年左右，小區(qū)改造基本上完成。考慮到業(yè)主對工作的大力支持，業(yè)委會用盈余的資金為業(yè)主發(fā)放購物卡等一系列福利，鄰里關(guān)系得到進一步改善。

（圖為錦江岸小區(qū)收支概況，數(shù)據(jù)為估值，或與實際值存在差異，估值依據(jù)為錦江岸小區(qū)2017年1、2、3月

根據(jù)小區(qū)公示賬單，截至今年3月，小區(qū)累計結(jié)余211277.42元。不難看出，錦江岸小區(qū)之所以能夠穩(wěn)定運轉(zhuǎn)并留有結(jié)余，利用小區(qū)現(xiàn)有資源進行創(chuàng)收起到了很大的支撐作用，吳子順說：“小區(qū)賺的錢都用于小區(qū)建設(shè)和服務業(yè)主，并沒有像大多物業(yè)公司那樣用于自身運作”。

小區(qū)自治利弊并存 推廣也要因地制宜

“錦江岸小區(qū)自治與物業(yè)公司管理最根本的不同在于，一個不以盈利為目的，一個是以盈利為最終目的?！毙螺x東路社區(qū)副書記常晗皎說到。

目前國內(nèi)物業(yè)管理主要是依靠物業(yè)管理公司來管理，其優(yōu)勢凸顯在于其管理方式更加專業(yè)科學，管理體制更加健全，應急能力相較于自治管理更強，有相對較強的能力使小區(qū)形成一個完整的管理體制，有利于小區(qū)管理的長期性和穩(wěn)定性。

而相較于物業(yè)公司管理，小區(qū)自治也有其自身的優(yōu)勢，常晗皎認為，首先自治小區(qū)不以盈利為目的，一些例如廣告收入這類的屬小區(qū)居民共有的資產(chǎn)將用于小區(qū)建設(shè)，另外，自治小區(qū)物業(yè)方與業(yè)主溝通更加流暢，信任度相對更高。

但通常受制于團隊規(guī)模與管理水平，自治小區(qū)在處理突發(fā)事件的能力、管理體制的健全程度以及物業(yè)體系創(chuàng)新上與專業(yè)物業(yè)公司存在差距，一些規(guī)模更大、人數(shù)更多、樓層更高的小區(qū)對物業(yè)管理方提出的要求也會更高，那么管理老舊院落、舊社區(qū)的物業(yè)管理方式也就不適應了。

常晗皎也表示：“小區(qū)自治肯定也是不盡相同的。”據(jù)介紹，與錦江岸相鄰的外曹家巷有一個小區(qū)也是自治，但與錦江岸不同的是，該小區(qū)實行的是單元自治，每個單元管理每個單元。“錦江岸小區(qū)是社區(qū)自治的一個標桿，建立在服務方與業(yè)主雙方高度互信的基礎(chǔ)上，社區(qū)將其推廣主要是想讓大家學習錦江岸小區(qū)的自治意識。”

“所謂自治就是業(yè)主自己管理小區(qū)，主要靠業(yè)主公約約束。每一個業(yè)主自動自發(fā)去履行義務。這是需要建組織，選骨干，推領(lǐng)袖的，自治不是一團散沙?！敝袊勒芯吭涸洪L朱曉紅說到。錦江岸小區(qū)業(yè)委會是業(yè)主投票選舉出的，代表業(yè)主的意愿，因此能與業(yè)主建立互信。

房觀察智庫專家、易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進認為，小區(qū)業(yè)主自治的模式，有一些歷史原因。過去部分物業(yè)公司經(jīng)營不善、業(yè)主和物管公司的關(guān)系比較僵硬，所以會導致此類物業(yè)公司難以在此類小區(qū)經(jīng)營小區(qū)。

他分析道，“小區(qū)自治的模式，采取的是小區(qū)服務中心等組織架構(gòu)，相對靈活，以服務小區(qū)為主，盈利點基本上不考慮。此類自治模式，相對更貼近業(yè)主需求，而且運營相對靈活，值得積極肯定。從實際情況看，后續(xù)對于一些小區(qū)可以采取類似模式，或者對于物業(yè)公司經(jīng)營不佳的，可以采取此類模式進行取代，這樣也可以和物業(yè)管理公司形成一定的競爭?！?

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