為了方便孩子上學(xué)，徐小強(qiáng)與劉明簽訂了《房屋買賣合同》，約定劉明將房屋出售給徐小強(qiáng)，價(jià)款46萬(wàn)元，一次性付清。合同簽訂后，徐小強(qiáng)將房款交付給劉明。因該房屋是劉明從他人處購(gòu)買取得，徐小強(qiáng)購(gòu)買該房屋時(shí)，劉明僅有該房屋的所有權(quán)證，沒有辦理土地證，因此，徐小強(qiáng)沒能沒有辦理過戶手續(xù)。

2016年5月，法院在審理謝嶺與劉明民間借貸一案時(shí)，謝嶺提出財(cái)產(chǎn)訴前保全，要求查封劉明名下的價(jià)值80000元的財(cái)產(chǎn)。法院查封了劉明名下的涉案房屋。后謝嶺向法院提起訴訟，法院審理后調(diào)解結(jié)案，并制定了民事調(diào)解書。調(diào)解書生效后，劉明沒有履行義務(wù)，謝嶺向法院申請(qǐng)執(zhí)行涉案房屋。

徐小強(qiáng)向法院提出執(zhí)行異議，認(rèn)為改房屋已經(jīng)由其購(gòu)買并在此居住，要求法院停止對(duì)該房屋的執(zhí)行，解除對(duì)涉案房屋的查封、評(píng)估和拍賣。

【評(píng)析】關(guān)于涉案房屋能否被執(zhí)行，有兩種不同觀點(diǎn)。

第一種觀點(diǎn)認(rèn)為，該房屋可以被執(zhí)行。

第二種觀點(diǎn)認(rèn)為，徐小強(qiáng)對(duì)涉案房屋具有排除執(zhí)行的實(shí)體權(quán)利，法院應(yīng)當(dāng)停止對(duì)涉案房屋應(yīng)當(dāng)?shù)膱?zhí)行。

筆者同意第二種觀點(diǎn)。

本案中徐小強(qiáng)與劉明之間的《房屋買賣合同》是雙方真實(shí)的意思表示，買賣合同有效。徐小強(qiáng)提供了取款憑證，劉明出具了收條，證實(shí)徐小強(qiáng)支付了全部?jī)r(jià)款。徐小強(qiáng)提供的水費(fèi)、電費(fèi)發(fā)票等證據(jù)證實(shí)其已經(jīng)實(shí)際入住占有涉案房屋。

本案徐小強(qiáng)沒有及時(shí)過戶的原因是雙方當(dāng)事人在買賣房屋時(shí)，僅僅取得了房屋所有權(quán)證，未取得房屋的土地證，當(dāng)時(shí)本地區(qū)實(shí)行的是兩證分離，因此客觀上無(wú)法辦理過戶手續(xù)。后發(fā)現(xiàn)房屋處于被查封狀態(tài)不具備過戶登記條件，未辦理過戶登記并非徐小強(qiáng)的原因，其不存在過錯(cuò)。因此法院應(yīng)當(dāng)裁定停止對(duì)涉案房屋的執(zhí)行。

同時(shí)，徐小強(qiáng)與劉明之間訂立的《房屋買賣合同》是雙方自愿簽訂的合同，辦理房屋過戶手續(xù)是劉明應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的房屋買賣合同的協(xié)助任務(wù)。如果徐小強(qiáng)同時(shí)向法院提出訴訟請(qǐng)求，要求劉明協(xié)助辦理涉案房屋的過戶手續(xù)，法院也應(yīng)當(dāng)支持。

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