打過斗地主的人都知道，“王炸”專門用來對付各種刁鉆古怪的情況，往往是王炸一出誰與爭鋒。

類比房地產(chǎn)市場，近期的樓市調(diào)控政策可謂是“王炸”頻出，從今年3月到4月下旬，出臺房地產(chǎn)調(diào)控政策的地市已經(jīng)多達(dá)50余個，超過10個城市對首套房貸款實行“認(rèn)房認(rèn)貸”標(biāo)準(zhǔn)，近20個城市實行“限售”政策，一些城市連續(xù)3、4輪政策加碼……

本輪調(diào)控的特色是補(bǔ)刀無極限，換著花樣打壓炒房族，不給任何喘息的機(jī)會。今天，易哥就來科普一下，房地產(chǎn)調(diào)控的“王炸”都有哪些？房地產(chǎn)市場未來又會怎么走？

01

房地產(chǎn)調(diào)控的王炸有哪些？

按照我們慣常的思路，當(dāng)房地產(chǎn)市場過熱的時候，往往先調(diào)需求，讓房地產(chǎn)的需求先冷卻下來，這就出現(xiàn)了大家最為熟悉的限購與限貸政策。

限購：顧名思義，就是限制購買，規(guī)定購買的數(shù)量。在房地產(chǎn)領(lǐng)域，限購就是對購房資質(zhì)進(jìn)行限制。一般通過限制戶籍、居住證、社保等多條件杠桿，增加非本地剛需居民的買房門檻，從而改善房地產(chǎn)市場的購買供需關(guān)系，抑制房地產(chǎn)市場的“投機(jī)”需求，從而防止房地產(chǎn)市場上漲過快。

限貸：是針對房地產(chǎn)市場中多數(shù)人貸款買房的情況，通過嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)貸款的首付款比例和房貸利率比例，以及嚴(yán)控消費(fèi)信貸在房地產(chǎn)領(lǐng)域的使用，讓投機(jī)者失去通過貸款增加杠桿的能力，從而有效防止房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生。

限購和限貸都是標(biāo)準(zhǔn)的需求側(cè)改革，通過限制買房數(shù)量，降低貸款杠桿，實現(xiàn)控制房地產(chǎn)價格過快上漲的目的。但是，這兩種政策也有其局限性，比如限購?fù)槍幼傩缘淖》?，對于商住房限制影響有限，而限貸對于全款買房不起作用。

因此，為了讓房地產(chǎn)調(diào)控更有效果，引入了供給側(cè)改革，這個改革就是限價和限售。

限價：是一種經(jīng)濟(jì)學(xué)的調(diào)控方式。一般對于居民的某些生活必需品，為了防止價格過高，通過限價手段來保護(hù)消費(fèi)者的利益，比如農(nóng)產(chǎn)品（8.580， -0.32， -3.60%），蔬菜等，這些產(chǎn)品往往還會設(shè)立一個最高價，從而平抑市場的物價水平，保障居民的生活。鑒于國家已經(jīng)明確房地產(chǎn)的居住屬性，所以某些地區(qū)，比如安徽的臨泉縣，就明確規(guī)定了房地產(chǎn)的最高售價，進(jìn)行了限價政策。

限售：是指新購住房需取得產(chǎn)權(quán)證滿一定年限，方可上市交易或辦理轉(zhuǎn)讓公證手續(xù)。由于市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境中，商品都是自由流動的，房子也是一種商品，所以理論上你今天買了房，明天就可以把房子賣掉。而限售對于賣出時間進(jìn)行限制。最近廈門、成都、福州、廣州等城市都不同程度地采用了限售這個戰(zhàn)略。

限售表面上是凍結(jié)了流動性，從供給側(cè)角度斬斷了房地產(chǎn)市場的部分供給，讓資金的流動性降低，從而抑制了房地產(chǎn)的泡沫。但是，限售的目的不止如此，限售不僅可以防止房地產(chǎn)價格進(jìn)一步上漲，也可以有效防止房地產(chǎn)市場的暴漲暴跌。

到此為止，房地產(chǎn)調(diào)控的四大“王炸”全部出場了，它們的出現(xiàn)標(biāo)志著我們回歸房地產(chǎn)居住屬性的腳步向前更進(jìn)了一步。

02

房地產(chǎn)市場未來到底會怎么走？

在各地房地產(chǎn)調(diào)控新政頻繁加碼的情況下，房地產(chǎn)的緊政策將會成為大勢所趨。限購、限貸、限售、限價的逐步加碼向市場釋放了這樣一個信號：政策彈藥很充足，國家讓中心城市和熱點(diǎn)城市住房回歸居住屬性的決心不會動搖。所以，各地房地產(chǎn)市場將會進(jìn)入明顯的“二元市場”階段。

一方面，各個中心城市和熱點(diǎn)城市的房地產(chǎn)將會保持橫盤略微下調(diào)的走勢格局不變，既不會暴漲也不會大跌，橫盤將是短時間內(nèi)的大趨勢，當(dāng)然遠(yuǎn)郊等原先被爆炒的地段出現(xiàn)回調(diào)也會是大概率事件。

另一方面，三四線城市房地產(chǎn)去庫存壓力依然較大。大量存量庫存的消化會耗費(fèi)較長的時間，房地產(chǎn)市場的二元分化格局已經(jīng)逐漸明顯。

未來，能夠看到的是國家供給側(cè)改革的趨勢日漸明顯，除了上面所說的限售、限價這種直接調(diào)控層面的供給側(cè)改革之外，有兩類更為宏觀的供給側(cè)改革也正在出臺。

第一種，房地產(chǎn)土地的供應(yīng)改革。對于房地產(chǎn)庫存去化周期超過三年的城市，也就是去庫存壓力較大的城市，減少甚至停止土地供應(yīng)的趨勢正在形成。對于去化周期少于一年的城市，也就是我們之前說的中心城市和熱點(diǎn)城市，土地增加供給的趨勢也很明顯。通過土地政策的調(diào)整，直接從供給側(cè)瓦解投機(jī)心理、化解恐慌情緒的可能性較大。

第二種，在貨幣政策領(lǐng)域，貨幣政策的寬松趨勢已接近尾聲，出于防控金融風(fēng)險、降低融資杠桿的需求，再加上美聯(lián)儲加息的壓力，貨幣政策穩(wěn)健從緊將是一個大的趨勢。3月末人民幣房地產(chǎn)貸款數(shù)據(jù)減少，其中個人貸款增速更是明顯回落，這都是從貨幣層面降低房地產(chǎn)市場風(fēng)險的一種控制。

可以說在“四限+兩調(diào)（調(diào)土地、調(diào)貨幣）”的影響下，房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展的趨勢已經(jīng)形成，未來通過政策防止房地產(chǎn)市場的價格與居民收入背離已經(jīng)成為必然，房地產(chǎn)投機(jī)時代已經(jīng)過去，居住將是房地產(chǎn)的新主題。