2016年7月1日《南京市住宅物業(yè)管理?xiàng)l例》正式實(shí)施，很多人特別關(guān)心條例的配套制度何時(shí)出臺(tái)。3月7日，南京市人大官網(wǎng)公布了《南京市住宅物業(yè)管理?xiàng)l例》配套制度征求意見稿。記者注意到，這次出臺(tái)的配套制度是兩個(gè)合同文本，分別是住宅小區(qū)臨時(shí)管理規(guī)約（示范文本）（草案）、住宅小區(qū)前期物業(yè)服務(wù)合同（草案）。此次征求意見的兩個(gè)合同草案，擬規(guī)定業(yè)主要在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)裝修，一天中有14個(gè)小時(shí)不能使用噪音或者振動(dòng)的工具作業(yè)；喜歡遛狗的業(yè)主也要遵循遛狗時(shí)間；物業(yè)費(fèi)的繳納方式與使用范圍也將明確。

小區(qū)管理

裝修時(shí)，一天有14個(gè)小時(shí)不能用噪音大工具

不少市民裝修時(shí)，喜歡重新決定房間的使用用途。這可不行。草案擬規(guī)定，業(yè)主和物業(yè)使用人，在本物業(yè)區(qū)域內(nèi)，不能將沒有防水要求的房間或者陽臺(tái)改為衛(wèi)生間、廚房，或者將衛(wèi)生間改在下層住戶的廚房、臥室、起居室、書房的上方。

具體裝修時(shí)間也將明確。草案提出，每天在12時(shí)至14時(shí)、19時(shí)至次日7時(shí)之間，這14個(gè)小時(shí)中，不得在居民住宅區(qū)使用產(chǎn)生噪聲或者振動(dòng)的工具進(jìn)行施工作業(yè)。針對(duì)需要安裝外機(jī)的空調(diào)，如果沒有預(yù)留位置，要按照建設(shè)單位要求或物業(yè)服務(wù)企業(yè)統(tǒng)一指定的位置安裝；空調(diào)室機(jī)外機(jī)如果發(fā)出超標(biāo)噪聲的，應(yīng)立即修復(fù)或更換，直至符合國家噪聲標(biāo)準(zhǔn)后再使用。

對(duì)于喜歡飼養(yǎng)寵物的業(yè)主，合同范本規(guī)定，業(yè)主和物業(yè)使用人在本物業(yè)區(qū)域內(nèi)不得飼養(yǎng)家禽、家畜、鴿子、大型犬類；對(duì)于允許飼養(yǎng)的動(dòng)物，應(yīng)辦理合法手續(xù)，并及時(shí)到本物業(yè)區(qū)域物業(yè)服務(wù)企業(yè)備案。其中，合同范本還擬細(xì)化遛狗時(shí)間，以及攜帶動(dòng)物搭乘載人電梯的時(shí)間。對(duì)于晚上會(huì)發(fā)出各種叫聲的小動(dòng)物，合同也有規(guī)定，不得在晚間規(guī)定時(shí)間后，放任動(dòng)物發(fā)出持續(xù)的鳴叫；如果有5戶或者10戶以上的鄰居有書面投訴，就要自己把動(dòng)物清理出去。

此外，草案擬明確規(guī)定，廚房、衛(wèi)生間、陽臺(tái)和地下儲(chǔ)藏室均不可用作出租房。出租的房屋應(yīng)當(dāng)符合住宅設(shè)計(jì)規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)，如果有違約出租行為，業(yè)主要繳納一定的費(fèi)用作為補(bǔ)償，違約金額納入業(yè)主共有資金賬戶。

物業(yè)服務(wù)

包干制或酬金制，物業(yè)費(fèi)收取兩種方式任你選

新聘請(qǐng)的物業(yè)公司，物業(yè)費(fèi)怎么收？哪些地方可以使用物業(yè)費(fèi)？此次草案給出了兩種選擇。一種為包干制，也就是盈余或者虧損均由物業(yè)享有或者承擔(dān)；物業(yè)不能以虧損為由要求增加費(fèi)用、降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)或減少服務(wù)項(xiàng)目。第二種方式是酬金制，也就是說，物業(yè)服務(wù)資金為繳納的業(yè)主共同所有，由物業(yè)代管，主要包括物業(yè)服務(wù)支出和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的酬金。在物業(yè)費(fèi)使用上基本與包干制相同。

在費(fèi)用收取上，按照多層住宅、高層住宅、別墅、排屋、辦公樓、商業(yè)物業(yè)、物業(yè)以及會(huì)所等8種不同類型的住宅收取。

物業(yè)費(fèi)可以用在哪些地方？此次草案擬規(guī)定，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用主要用于以下開支：包括管理服務(wù)人員工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的工會(huì)經(jīng)費(fèi)、職工教育經(jīng)費(fèi)、住房公積金等；物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)保養(yǎng)費(fèi)用；物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用；物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用；物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用；辦公費(fèi)用；管理費(fèi)分?jǐn)?；物業(yè)服務(wù)企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；法定稅費(fèi)；物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利潤；經(jīng)業(yè)主同意的其他費(fèi)用 。

不過，物業(yè)服務(wù)費(fèi)可不包含物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修、更新和改造的費(fèi)用。這些費(fèi)用應(yīng)該通過物業(yè)專項(xiàng)維修資金予以列支，物業(yè)專項(xiàng)維修資金使用根據(jù)相關(guān)文件規(guī)定執(zhí)行。

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