樓市“高燒不退”引出調(diào)控大招。繼上海為調(diào)控樓市出臺最嚴“滬九條”之后，深圳出臺貸款首付比例最低4成，連繳3年個稅才能買房等政策;北京相關(guān)政府部門亦開始對二手房市場進行專項檢查等。受此影響，近日，上述一線城市樓市均出現(xiàn)退燒信號，購房者進入觀望狀態(tài)，樓價大幅下滑，有房源甚至一夜猛跌160萬。
不過，值得一提的是，同為一線城市的廣州，盡管其交易量春節(jié)后出現(xiàn)大幅攀升，但其價格并沒有出現(xiàn)爆漲。因此被網(wǎng)友稱為“最理性的城市”。
上海：有房源一夜爆跌160萬
對于樓市來說，二手房市場對于政策的變化更敏感。在“滬九條”的影響下，上海已有不少業(yè)主先后調(diào)低報價。如在碧云板塊，有一名置換型客戶，房子剛定好，本來二手房可以慢慢賣的，結(jié)果政策出來后，原來掛牌1150萬元的別墅，現(xiàn)在愿降價到990萬元賣，而且還可以談價格。控江地區(qū)，二手房掛牌量方面變化不大，但看房客明顯減少，其中30%客戶是非滬籍客戶，受新政影響不能購房。上海有中介上周末透露，遭遇了近期最冷清的一個周末，來客量有所減少，比前幾個周末減少大約40%左右。
同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認為：“歷次上海樓市調(diào)控從政策出臺的月份計算，大約7個月左右時間上海樓市的成交量將跌入低谷期。由此判斷，10月份可能是樓市成交量跌入低谷期的時間段?！彼J為，在10月份為了激活市場成交量，或者部分房企因為資金面的問題，上海樓市勢必會出現(xiàn)“降價”甚至“大幅降價”以價換量的局面。民生證券地產(chǎn)溫陽團隊預(yù)測稱，至年底上海的房價下降10%—15%之間。
深圳：購房者進入觀望狀態(tài)
調(diào)控的靴子落地后，深圳樓市看似平靜的表面之下，買賣雙方的博弈卻在加劇?！敖衲甏汗?jié)后，深圳的房子明顯不如去年好賣，以前一套房子放出來，很快便能找到買家，而現(xiàn)在卻很難?！鄙钲谝淮笮椭薪榈男は壬嬖V透露稱：“去年房子好賣，我的收入也倍增，最好的一個月拿了近10萬元的提成，但3月我只能拿底薪，因為一單交易我都沒促成?！逼鋵崳诓稍L中，有不少中介都表示，現(xiàn)在銀行信貸要求高，社保要求也提高，擁有房票的剛需越來越少，大家購房的信心不足，看房者普遍的態(tài)度是再看看。
受此影響，業(yè)主此前強硬的叫價心態(tài)亦開始動搖。深圳中原研究中心數(shù)據(jù)，在剛剛過去的一周，深圳有兩成業(yè)主下調(diào)報價。其中，后海片區(qū)業(yè)主報價持續(xù)下調(diào)2.3%，蛇口片區(qū)下調(diào)2.一手樓方面，中原監(jiān)測數(shù)據(jù)則顯示，上周推售的5個樓盤中，大部分銷售率均不太理想，有4個項目銷售率低于7成，其中又有2個項目銷售率低于5成。
美聯(lián)物業(yè)深圳及惠州區(qū)董事總經(jīng)理江少杰認為，新政落地后購買力預(yù)計將會減少三分之一，半年內(nèi)將會對深圳房價產(chǎn)生影響，至少可以穩(wěn)定住今年的房價。不過，民生證券地產(chǎn)溫陽團隊則預(yù)測認為，至年底深圳房價下降20%—25%。
北京：下架萬套高價房源
市住建委對房產(chǎn)中介的專項執(zhí)法檢查，嚇退了大批高價房源。昨日，羊城晚報記者通過鏈家官網(wǎng)發(fā)現(xiàn)，該中介公司網(wǎng)站上出現(xiàn)了大批量價格為每平方米14萬多元的學區(qū)房。而此前掛出的每平方米動輒數(shù)十萬的高價房源現(xiàn)已不見蹤影。
北京鏈家相關(guān)負責人對此表示，為了房地產(chǎn)市場的健康良性發(fā)展，他們下架了部分高價房源，其中主要是學區(qū)房。這些高價房源給市場造成了不良的氛圍，單價高于15萬元的房源他們將不再委賣，繼續(xù)委賣的學區(qū)房標價一律不超過15萬元。不過，羊城晚報記者昨天查詢鏈家網(wǎng)站發(fā)現(xiàn)，仍有個別學區(qū)房單價在15萬余元左右。
一名地產(chǎn)界人士告訴對外稱，近日北京房地產(chǎn)中介紛紛下架了高價房源，總數(shù)高達萬套。近期政府相關(guān)部門約談了多家房地產(chǎn)中介的相關(guān)負責人，要求這些地產(chǎn)中介作出不哄抬房價的保證，否則北京將出臺相關(guān)的整治和調(diào)控政策。
廣州：交易量火爆 價格平穩(wěn)
在過去一年多的時間里，交易量多次下滑的廣州樓市今年春節(jié)后也開始發(fā)力。 陽光家緣及搜房網(wǎng)廣州二手房數(shù)據(jù)監(jiān)控中心統(tǒng)計的最新數(shù)據(jù)顯示，3月廣州二手住宅網(wǎng)簽共計10818宗，環(huán)比上漲311.02%，同比亦有288.86%的漲幅，是近5年來單月網(wǎng)簽量最高。
不過，交易量的大漲并沒有帶來價格的爆漲。最新數(shù)據(jù)顯示，3月 網(wǎng)簽均價為18320元/㎡，環(huán)比有8.11%的漲幅。“3月是學位房成交的高峰期，因而造成全市網(wǎng)簽均價出現(xiàn)一定的上升。” 一中介公司相關(guān)負責人告訴記者，雖然樓市爆漲的情況下，也有不少非學位房業(yè)主加價售房，但其加價幅度通常在3%到5%左右，遠遠低于此前北、上、深動輒數(shù)十萬元到上百萬元的加價。
因此，廣州與上述三大城市的房價愈拉愈遠。有數(shù)據(jù)顯示，二手方方面，2月，深圳成交均價4.8萬元/平方米，上海成交均價為2.6萬元/平方米，北京成交均價達到了3.9萬元/平方米，而廣州僅為1.69萬元/平方米。為此，廣州一線城市地位不保的聲音也不絕于耳。不過，廣州穩(wěn)定的房價卻贏得了不少網(wǎng)友的贊揚，有網(wǎng)友為此稱之為“最理性的城市”。
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影響因素：
房價受各種因素的影響而發(fā)生變動，要掌握房價的運動規(guī)律，必須弄清影響房價的因素。根據(jù)各種影響房價因素自身的性質(zhì)，可以將其分為經(jīng)濟因素、社會因素、行政政治因素、房地產(chǎn)的內(nèi)在因素和環(huán)境因素。
一、經(jīng)濟因素影響房價的因素主要是國家、地區(qū)或城市的經(jīng)濟發(fā)展水平、經(jīng)濟增長狀況、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、就業(yè)情況、居民收入水平、投資水平、財政收支、金融狀況。這些因素會影響房地產(chǎn)市場的總體供求，特別是影響需求。通常來講，一個地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展水平越高、經(jīng)濟增長越快、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)越合理、就業(yè)率、收入水平和投資水平越高，財政收入越多、金融形勢越好，房地產(chǎn)市場需求就越大，房價總體水平也越高。反之，房價總體水平越低。從中國的情況來看，改革開放20多年后的今天與改革初相比，房價有了巨幅增長，就是源于全國的經(jīng)濟發(fā)展水平、居民收入水平等一系列經(jīng)濟因素方面的迅猛發(fā)展。沿海地區(qū)與內(nèi)地，北京、上海、廣州、深圳等大城市與一般城市之間，房價水平有較為顯著的差異，這也主要是由于這些城市之間，在以上經(jīng)濟因素方面存在的明顯差異所造成的。
二、社會因素影響房價的社會因素包括人口、家庭、城市形成歷史、城市化狀況、社會治安、文化與時尚等。其中，人口因素包括人口的數(shù)量、密度、結(jié)構(gòu)(如文化結(jié)構(gòu)、職業(yè)結(jié)構(gòu)、收入水平結(jié)構(gòu)等);家庭因素指家庭數(shù)量、家庭構(gòu)成狀況等;文化與時尚主要指文化氛圍、風俗習慣、大眾心理趨勢等。社會因素對房價的影響作用是相當復(fù)雜的，它的作用方式不如經(jīng)濟因素那樣直截了當，作用過程也比較長，是一種滲透性的影響。如城市形成歷史，對一個地區(qū)房價水平的影響，雖然不如經(jīng)濟因素的影響那樣明顯，但卻常常是非常深遠并具根本性的，在中國許多城市中，某一個特定的區(qū)域，由于其獨特的發(fā)展歷史，而始終成為房價水平的高值區(qū)，如上海的外灘、徐家匯、廈門的鼓浪嶼、青島的八大觀等。有些社會因素對房價的影響在不同的階段，作用結(jié)果是不同的。如人口密度的提高，一開始會造成房地產(chǎn)需求的增加，引起房價上升，但發(fā)展到一定程度，則會造成生活環(huán)境惡化，有可能引起需求量減少，房價下降。
三、行政與政治因素行政因素主要是國家或地方政府在財政、稅收、金融、土地、住房、城市規(guī)劃與建設(shè)、交通治安、社會保障等方面的一些制度、法規(guī)、政策和行政措施。政治因素主要指政局安定程度、國與國之間的政治、軍事關(guān)系等。行政和政治因素都是由國家機器來體現(xiàn)的，因此它對房價的影響作用也比較突出。如城市規(guī)劃對一塊土地用途的確定，決定了這一地塊的價格的基本水平。與經(jīng)濟和社會因素不同，行政和政治因素對房價影響作用的速度相對較快，如果說經(jīng)濟、社會因素的作用是漸變式的，則行政和政治因素的作用可以說是突變式的。如，加強宏觀調(diào)控，緊縮固定資產(chǎn)投資規(guī)模，收緊銀根政策，會使所在地的房地產(chǎn)需求減少，房價在較短的時間內(nèi)迅速下跌。
四、房地產(chǎn)內(nèi)在因素和周邊環(huán)境因素這個因素主要是指房地產(chǎn)自身及其周邊環(huán)境狀態(tài)，如土地的位置、面積、形狀、建筑物的外觀、朝向、結(jié)構(gòu)、內(nèi)部格局、設(shè)備配置狀況、施工質(zhì)量，以及所處環(huán)境的地質(zhì)、地貌、氣象、水文、環(huán)境污染情況等。首先，房地產(chǎn)自身的內(nèi)在因素對房地產(chǎn)的生產(chǎn)成本和效用起著重大的制約作用，從而影響著房地產(chǎn)的價格。如地價上漲，建筑材料漲價，會帶來成本推進型房價上升。商品房內(nèi)在品質(zhì)提高，效用增大也會造成內(nèi)在品質(zhì)提高型房價上漲。再如，房屋的朝向也會影響房價。在中緯度地區(qū)，朝南的住宅，就比朝北的住宅舒適，因而價格也高。由于房地產(chǎn)的個別性，房價受自身因素(特別是一些與自然有關(guān)的因素)制約的現(xiàn)象是非常明顯的。這是房地產(chǎn)與一般商品不同的一個重要表現(xiàn)。其次，房地產(chǎn)的使用離不開其周圍的環(huán)境，因此房地產(chǎn)周邊環(huán)境的因素，也影響房地產(chǎn)的價格。如位于公園、綠地旁邊的住宅，由于其安靜、空氣清新、風景怡人的環(huán)境，價格往往也較高，而如果住宅緊臨高速公路、機場等噪聲源或垃圾處理場、臭河浜等視覺、空氣污染源，則價格就低。
