城鄉(xiāng)建設(shè)環(huán)境保護(hù)部關(guān)于印發(fā)《房屋修繕?lè)秶蜆?biāo)準(zhǔn)》的通知

為了統(tǒng)一掌握房屋修繕?lè)秶蜆?biāo)準(zhǔn)，充分發(fā)揮維修資金效益，延長(zhǎng)房屋使用年限，我部委托南京市房地產(chǎn)管理局編寫(xiě)了《房屋修繕?lè)秶蜆?biāo)準(zhǔn)》，現(xiàn)批準(zhǔn)自1985年1月1日起在房地產(chǎn)管理部門(mén)試行。請(qǐng)各單位在執(zhí)行中認(rèn)真總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，提出修改和補(bǔ)充意見(jiàn)，并隨時(shí)函告編寫(xiě)單位，以供將來(lái)修訂時(shí)參考。

房屋修繕?lè)秶蜆?biāo)準(zhǔn)

1.引言

1.1　本標(biāo)準(zhǔn)適用于房地產(chǎn)管理部門(mén)的經(jīng)營(yíng)管理單位管理的房屋。

1.2　本標(biāo)準(zhǔn)是以當(dāng)前租金處于較低的一般水平為根據(jù)制定的。

1.3　凡具備下列條件之一，允許采取適當(dāng)提高修繕標(biāo)準(zhǔn)：

1.3.1　當(dāng)房屋租金處于成本租金水平以上時(shí);

1.3.2　當(dāng)經(jīng)過(guò)修繕后，能合理調(diào)增租金時(shí);

1.3.3　當(dāng)用戶自愿投資時(shí)。

1.4　凡具備下列條件之一，允許適當(dāng)降低修繕標(biāo)準(zhǔn)或采取其它措施：

1.4.1　當(dāng)房屋租金過(guò)低時(shí);

1.4.2　當(dāng)房屋座落偏遠(yuǎn)、分散、不便管理時(shí)。

1.5　在本標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定的適用范圍里：

1.5.1　房屋的修繕必須貫徹充分利用、經(jīng)濟(jì)合理、牢固實(shí)用的原則，以不斷提高房屋完好率，逐步改善住用條件。

1.5.2　在資金和其它條件允許時(shí)，應(yīng)盡可能按照城市總體規(guī)劃的要求，有計(jì)劃地實(shí)現(xiàn)破危房屋的更新改造

2.修繕工程分類(lèi)

2.1　按照房屋完損狀況，其修繕工程分類(lèi)為：翻修、大修、中修、小修和綜合維修。

2.2　翻修工程

2.2.1　凡需全部拆除、另行設(shè)計(jì)、重新建造的工程為翻修工程。

2.2.2　翻修工程應(yīng)盡量利用舊料，其費(fèi)用應(yīng)低于該建筑物同類(lèi)結(jié)構(gòu)的新建造價(jià)。

2.2.3　翻修后的房屋必須符合完好房屋標(biāo)準(zhǔn)的要求。

2.2.4　翻修工程主要適用于：

2.2.4.1　主體結(jié)構(gòu)嚴(yán)重?fù)p壞，喪失正常使用功能，有倒塌危險(xiǎn)的房屋。

2.2.4.2　因自然災(zāi)害破壞嚴(yán)重，不能再繼續(xù)使用的房屋。

2.2.4.3　地處陡峭易滑坡地區(qū)的房屋，或地勢(shì)低洼長(zhǎng)期積水無(wú)法排出地區(qū)的房屋。

2.2.4.4　無(wú)修繕價(jià)值的房屋。

2.2.4.5　基本建設(shè)規(guī)劃范圍內(nèi)需要拆遷恢復(fù)的房屋。

2.3　大修工程。

2.3.1　凡需牽動(dòng)或拆換部分主體構(gòu)件，但不需全部拆除的工程為大修工程。

2.3.2　大修工程一次費(fèi)用在該建筑物同類(lèi)結(jié)構(gòu)新建造價(jià)的25%以上。

2.3.3　大修后的房屋必須符合基本完好或完好標(biāo)準(zhǔn)的要求。

2.3.4　大修工程主要適用于嚴(yán)重?fù)p壞房屋。

2.4　中修工程

2.4.1　凡需牽動(dòng)或拆換少量主體構(gòu)件，但保持原房的規(guī)模和結(jié)構(gòu)的工程為中修工程。

2.4.2　中修工程一次費(fèi)用在該建筑物同類(lèi)結(jié)構(gòu)新建造價(jià)的20%以下。

2.4.3　中修后的房屋70%以上必須符合基本完好或完好的要求。

2.4.4　中修工程主要適用于一般損壞房屋。

2.5　小修工程。

2.5.1　凡以及時(shí)修復(fù)小損小壞，保持房屋原來(lái)完損等級(jí)為目的的日常養(yǎng)護(hù)工程為小修工程。

2.5.2　小修工程的綜合年均費(fèi)用為所管房屋現(xiàn)時(shí)造價(jià)的1%以下。

2.6　綜合維修工程。

2.6.1　凡成片多幢(大樓為單幢)大、中、小修一次性應(yīng)修盡修的工程為綜合維修工程。

2.6.2　綜合維修工程一次費(fèi)用應(yīng)在該片(幢)建筑物同類(lèi)結(jié)構(gòu)新建造價(jià)的20%以上。

2.6.3　綜合維修后的房屋必須符合基本完好或完好標(biāo)準(zhǔn)的要求。

2.6.4　綜合維修的竣工面積數(shù)量在統(tǒng)計(jì)時(shí)進(jìn)入大修工程。

3.修繕?lè)秶?

3.1　房屋的修繕，均應(yīng)按照租賃法的規(guī)定或租賃合同的約定辦理。但是：

3.1.1　用戶因使用不當(dāng)、超載或其它過(guò)失引起的損壞，應(yīng)由用戶負(fù)責(zé)賠修;

3.1.2　用戶因特殊需要對(duì)房屋或它的裝修、設(shè)備進(jìn)行增、搭、拆、擴(kuò)、改時(shí)，必須報(bào)經(jīng)營(yíng)管理單位鑒定同意，除有單項(xiàng)協(xié)議專門(mén)規(guī)定者外，其費(fèi)用由用戶自理;

3.1.3　因擅自在房基附近挖掘而引起的損壞，用戶應(yīng)負(fù)責(zé)修復(fù)。

3.2　市政污水(雨水)管道及處理裝置、道路及橋涵、房屋進(jìn)戶水電表之外的管道線路、燃?xì)夤艿兰霸罹?、城墻、危崖、滑坡、?？?、人防設(shè)施等的修繕，由

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各專業(yè)管理部門(mén)負(fù)責(zé)。

3.3　房屋修繕，應(yīng)注意做到：

3.3.1　與抗震設(shè)防相結(jié)合。在抗震設(shè)防地區(qū)，凡房屋進(jìn)行翻修、大修時(shí)，應(yīng)盡可能按抗震設(shè)計(jì)規(guī)范和抗震鑒定加固標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行設(shè)計(jì)、施工，中修工程也要盡可能采取抗震加固構(gòu)造措施。

3.3.2　與白蟻防治相結(jié)合。在白蟻危害地區(qū)，各類(lèi)修繕工程均應(yīng)貫徹“以防為主，修治結(jié)合”的原則，做到看跡象、查蟻情，先防治、后修換。

3.3.3　與預(yù)防火災(zāi)相結(jié)合。在大、中修時(shí)，對(duì)磚木結(jié)構(gòu)以下的房屋應(yīng)盡可能提高其關(guān)鍵部位的防火性能;在住戶密集的院落，要盡可能留出適當(dāng)通道或間距。

3.3.4　與抗洪防風(fēng)相結(jié)合。對(duì)經(jīng)常受水淹的房屋，要采取根治措施;對(duì)經(jīng)常發(fā)生山洪的地區(qū)，要采取防患措施;在易受暴，臺(tái)風(fēng)襲擊的地區(qū)，要提高房屋的抗風(fēng)能力。

3.3.5　與防范雷擊相結(jié)合。在易受雷擊地區(qū)的房屋，要有避雷裝置，并定期檢查修理。

3.4　在確保居住安全及財(cái)力物力可能的條件下，應(yīng)逐步改善居住條件。

3.4.1　室內(nèi)無(wú)窗或通風(fēng)采光面積不足的，如條件允許，可新開(kāi)或擴(kuò)大原窗;住人假樓檐高大低的，可適當(dāng)提高;住人閣樓，如條件允許，可新做氣樓或新開(kāi)窗子。

3.4.2　無(wú)廚房的舊式住宅，如條件允許，大修時(shí)可重新合理安排其布局，分設(shè)廚房;其他用途的房屋改作住房時(shí)，可按居住用房的標(biāo)準(zhǔn)加以改造。

3.4.3　三代同堂或大子女與父母同室居住的，可增設(shè)隔斷;在隔斷后，如影響采光通風(fēng)的，可在適當(dāng)部位增開(kāi)窗子或天窗。

3.4.4　對(duì)于無(wú)水、電的房屋，應(yīng)有計(jì)劃地逐步新裝;對(duì)原水、電表容量不足的，可分戶或增容;在條件允許時(shí)，可逐步做到供水到戶。

3.4.5　底屋窗子或戶室門(mén)的玻璃窗，可增設(shè)鐵柵;原庭院無(wú)下水道的，如條件允許，可予增設(shè)。

4.修繕標(biāo)準(zhǔn)

4.1　按不同的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備條件，把房屋劃分成一等和二等以下兩類(lèi)。

4.1.1　符合下列條件的為一等房屋;

4.1.1.1　結(jié)構(gòu)：包括磚木(含高級(jí)純木)、混合和鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，其中，凡承重墻柱不得有用空心磚、半磚、亂磚和亂石砌筑者。

4.1.1.2　樓地面：樓地面不得有用普通水泥或三合土面層者。

4.1.1.3　門(mén)窗：正規(guī)門(mén)窗，有紗門(mén)窗或雙層窗。

4.1.1.4　墻面：中級(jí)或中級(jí)以上粉飾。

4.1.1.5　設(shè)備：獨(dú)廚，有水、電、衛(wèi)設(shè)備，采暖地區(qū)有暖氣。

4.1.2　凡低于以上所列條件者為二等以下房屋。

4.2　本標(biāo)準(zhǔn)按主體工程、木門(mén)窗及裝修工程、樓地面工程、屋面工程、抹灰工程、油漆粉飾工程、水、電、衛(wèi)、暖設(shè)備工程、金屬構(gòu)件及其它等9個(gè)分項(xiàng)工程進(jìn)行確定。如對(duì)一、二等房屋有不同修繕要求時(shí)，在有關(guān)款、項(xiàng)中單獨(dú)規(guī)定之。

4.3　凡修繕施工都必須按《房屋修繕工程質(zhì)量檢驗(yàn)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)》的規(guī)定執(zhí)行。

4.4　主體工程

4.4.1　屋架、柱、梁、檁條、樓楞等在修繕時(shí)應(yīng)查清隱患，損壞變形嚴(yán)重的，應(yīng)加固、補(bǔ)強(qiáng)或拆換。不合理的舊結(jié)構(gòu)、節(jié)點(diǎn)，若影響安全使用的，大修時(shí)應(yīng)整修改做。損壞嚴(yán)重的木構(gòu)件在修繕時(shí)要盡可能用磚石砌體或鋼筋混凝土構(gòu)件代替。對(duì)鋼筋混凝土構(gòu)件，如有輕微剝落、破損的，應(yīng)及時(shí)修補(bǔ)?；炷撂蓟?、產(chǎn)生裂縫、剝落、鋼筋銹蝕較嚴(yán)重的，應(yīng)通過(guò)檢測(cè)計(jì)算，鑒定構(gòu)件承載力，采取加固或替代措施。

4.4.2　基礎(chǔ)不均勻沉降，影響上部結(jié)構(gòu)的砌體弓凸、傾斜、開(kāi)裂、變形，應(yīng)查清原因，有針對(duì)性地予以加固或拆砌。

4.5　木門(mén)窗及裝修工程。木門(mén)窗修繕應(yīng)開(kāi)關(guān)靈活，接縫嚴(yán)密，不松動(dòng);木裝修工程應(yīng)牢固、平整、美觀、接縫嚴(yán)密。

4.5.1　木門(mén)窗開(kāi)關(guān)不靈活、松活、脫榫、腐爛損壞的，應(yīng)修理接換，小五金應(yīng)修換配齊。大修時(shí)，內(nèi)處玻璃應(yīng)一次配齊，油灰嵌牢。木門(mén)窗損壞嚴(yán)重、無(wú)法修復(fù)的，應(yīng)更換;一等房屋更換的門(mén)窗應(yīng)盡量與原門(mén)窗一致。材料有困難的，可用多門(mén)窗或其它較好材料的門(mén)窗替代。

4.5.2　紗門(mén)窗、百葉門(mén)窗屬一般損壞的，均應(yīng)修復(fù)。屬嚴(yán)重?fù)p壞的，一等房屋及幼兒園、托兒所、醫(yī)院等特殊用房可更換;二等以下房屋可拆除。原沒(méi)有的，一律不新裝。

4.5.3　木樓梯損壞的，應(yīng)修復(fù)。樓梯基下部腐爛的，可改做磚砌踏步。扶手欄桿、樓梯基、平臺(tái)閣柵應(yīng)保證牢固安全。損壞嚴(yán)重、條件允許的，可改為磚混樓梯。

4.5.4　板條墻、薄板墻及其它輕質(zhì)隔墻損壞的，應(yīng)修復(fù);損壞嚴(yán)重、條件允許的，可改砌磚墻。

4.5.5　木陽(yáng)臺(tái)、木曬臺(tái)一般損壞的，應(yīng)修復(fù);損壞嚴(yán)重的，可拆除，但應(yīng)盡量解決涼曬問(wèn)題。

4.5.6　掛鏡線、窗簾盒、窗臺(tái)板、筒子板、壁櫥、壁爐等裝修，一般損壞的，應(yīng)原樣修復(fù)。嚴(yán)重?fù)p壞的，一等房屋應(yīng)原樣更新，或在不降低標(biāo)準(zhǔn)、不影響使用的條件下，用其它材料代用更新;二等以下房屋，可改換或拆除。

4.5.7　踢腳板局部損壞、殘缺、脫落的，應(yīng)修復(fù);大部損壞的，改做水泥踢腳線。

4.6　樓地面工程

4.6.1　普通木地板的損壞占自然間地面面積25%以下的，可修復(fù);損壞超過(guò)25%以上或缺乏木材時(shí)，可改做水泥地坪或塊料地坪。一等房屋及幼兒園、托兒所、醫(yī)院等特殊用房的木地板、高級(jí)硬木地板及其它高級(jí)地坪損壞時(shí)，應(yīng)盡量修復(fù);實(shí)無(wú)法修復(fù)的，可改作相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)的高級(jí)地坪。

4.6.2　木樓板損壞、松動(dòng)、殘缺的，應(yīng)修復(fù);如磨損過(guò)簿、影響安全的，可局部拆換;條件允許的，可改做鋼筋混凝土樓板。一等房屋的高級(jí)硬木樓板或其它材料的高級(jí)樓板面層損壞時(shí)應(yīng)盡量修復(fù);實(shí)無(wú)法修復(fù)的，可改作相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)的高級(jí)樓面。夾沙樓面損壞的，可夾接加固木基層、修補(bǔ)面層，也可改作鋼筋混凝土樓面。木樓楞腐爛、扭曲、損壞、剛度不足的，應(yīng)抽換、增添或采取其他補(bǔ)強(qiáng)措施。

(注：“夾沙樓面”指木基層、混凝土或三合土面層的樓面。)

4.6.3　普通水泥樓地面起砂、空鼓、開(kāi)裂的，應(yīng)修補(bǔ)或重做。一等房屋的水磨石或塊料樓地面損壞時(shí)，應(yīng)盡量修復(fù);實(shí)無(wú)法修復(fù)的，可改作相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)樓地面。

4.6.4　磚地面損壞、破碎、高低不平的，應(yīng)拆補(bǔ)、或重鋪。室內(nèi)潮濕嚴(yán)重的，可增設(shè)防潮層或做水泥及塊料地面。

4.7　屋面工程

4.7.1　屋面結(jié)構(gòu)有損壞的，應(yīng)修復(fù)或拆換;不穩(wěn)固的，應(yīng)加固。如原結(jié)構(gòu)過(guò)于簡(jiǎn)陋，或流水過(guò)長(zhǎng)、坡度小、冷攤瓦等造成滲水漏雨嚴(yán)重時(shí)，按原樣修繕仍不能排除屋漏的，應(yīng)翻修改建。

4.7.2　屋面上的壓頂、出線、屋脊、泛水、天窗、天溝、檐溝、斜溝、水落、水管等損壞滲水的、應(yīng)修復(fù);損壞嚴(yán)重的，應(yīng)翻做。大修時(shí)，原有水落、水管要修復(fù)配齊，二屋以上房屋原無(wú)水落、水管的，條件允許可增做。

4.7.3　女兒墻、煙囪等屋面附屬構(gòu)件損壞嚴(yán)重的，在不影響使用和市容條件下，可改修或拆除。

4.7.4　鋼筋混凝土平屋面滲漏，應(yīng)找出原因，針對(duì)損壞情況采用防水材料嵌補(bǔ)或做防水層;結(jié)構(gòu)損壞的，應(yīng)加固或重做。

4.7.5　玻璃天棚、老虎窗損壞漏水的，應(yīng)修復(fù);損壞嚴(yán)重的，可翻做，但一般不新做。

4.7.6　屋面上原有隔熱保溫層損壞的，應(yīng)修復(fù)。

4.8　抹灰工程

4.8.1　外墻抹灰起殼、剝落的，應(yīng)修復(fù);損壞面積過(guò)大的，可全部鏟除重抹，重抹時(shí)如原抹灰材料太差，可提高用料標(biāo)準(zhǔn)。一等房屋和沿主要街道、廣場(chǎng)的房屋的外抹灰損壞，應(yīng)原樣修復(fù);復(fù)原有困難的，在不降低用料標(biāo)準(zhǔn)、不影響色澤協(xié)調(diào)的條件下，可用其它材料替代。

4.8.2　清水墻損壞，應(yīng)修補(bǔ)嵌縫;整垛墻風(fēng)化過(guò)多，可做抹灰。外墻勒腳損壞的，應(yīng)修復(fù);原無(wú)勒腳抹灰的，可新做。

4.8.3　內(nèi)墻抹灰起殼、剝落的，應(yīng)修復(fù);每面墻損壞超過(guò)一半以上的，可鏟除重抹。原無(wú)踢腳線的，結(jié)合內(nèi)墻面抹灰應(yīng)加做水泥踢腳線。各種墻裙損壞應(yīng)根據(jù)保護(hù)墻身的需要予以修復(fù)或抹水泥墻裙。因室內(nèi)外高差或溝渠等影響，引起墻面長(zhǎng)期潮濕，影響居住使用的，可做防水層。

4.8.4　天棚抹灰損壞，要注意檢查內(nèi)部結(jié)構(gòu)，確保安全。抹灰層松動(dòng)，有下墜危險(xiǎn)的，必須鏟除重抹。原線腳損壞的，按原樣修復(fù)。損壞嚴(yán)重的復(fù)雜線腳全部鏟除后，如系一等房屋應(yīng)原樣修復(fù)，或適當(dāng)簡(jiǎn)略;二等以下房屋，可不修復(fù)。

4.9　油漆粉飾工程

4.9.1　木門(mén)窗、紗門(mén)窗、百葉門(mén)窗、封檐板、裙板、木欄桿等油漆起殼、剝落、失去保護(hù)作用的，應(yīng)周期性地進(jìn)行保養(yǎng);上述木構(gòu)件整件或零件拆換，應(yīng)油漆。

4.9.2　鋼門(mén)窗、鐵曬衣架、鐵皮水落水管、鐵皮屋面、鋼屋架及支撐、鑄鐵污水管或其它各類(lèi)鐵構(gòu)件(鐵柵、鐵欄桿、鐵門(mén)等)，其油漆起殼、剝落或鐵件銹蝕，應(yīng)除銹、刷防銹涂料或油漆。鋼門(mén)窗或各類(lèi)鐵件油漆保養(yǎng)周期一般為3-5年。

4.9.3　木樓地板原油漆褪落的，一等房屋應(yīng)重做;二等以下房屋，可視具體條件處理。

4.9.4　室內(nèi)墻面、天棚修繕時(shí)可刷新。其用料，一等房屋可采取新型涂料、膠白等，二等以下房屋，刷石灰水。高級(jí)抹灰損壞，應(yīng)原樣修復(fù)。

4.9.5　高層建筑或沿主要街道、廣場(chǎng)的房屋的外墻原油漆損壞的，應(yīng)修補(bǔ)，其色澤應(yīng)盡量與原色一致。

4.10　水、電、衛(wèi)、暖等設(shè)備工程。

4.10.1　電氣線路的修理，應(yīng)遵守供電部門(mén)的操作規(guī)程。原無(wú)分表的，除各地另有規(guī)定者外，一般可提供安裝勞務(wù)，但表及附件應(yīng)由用戶自備;每一房間以一燈一插座為準(zhǔn)，平時(shí)不予改裝。

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4.10.2　上、下水及衛(wèi)生設(shè)備的損壞、堵塞及零件殘缺，應(yīng)修理配齊或疏通，但人為損壞的，其費(fèi)用由住戶自理。原無(wú)衛(wèi)生設(shè)備的，是否新裝由各地自定。

4.10.3　附屬于多層、高層住宅及其群體的壓力水箱、污水管道及泵房、水塔、水箱等損壞，除與供水部門(mén)有專門(mén)協(xié)議者外，均應(yīng)負(fù)責(zé)修復(fù);原設(shè)計(jì)有缺陷或不合理的，應(yīng)改變?cè)O(shè)計(jì)，改道重裝。水箱應(yīng)定期清洗。

4.10.4　電梯、暖氣、管道、鍋爐、通風(fēng)等設(shè)備損壞時(shí)，應(yīng)及時(shí)修理;零配件應(yīng)配齊全、長(zhǎng)期不用且今后仍無(wú)使用價(jià)值的，可拆除。

4.11　金屬構(gòu)件

4.11.1　金屬構(gòu)件銹爛損壞的，應(yīng)修換加固。

4.11.2　鋼門(mén)窗損壞、開(kāi)關(guān)不靈、零件殘缺的，應(yīng)修復(fù)配齊;損壞嚴(yán)重的，應(yīng)更換。

4.11.3　鐵門(mén)、鐵柵、鐵欄桿、鐵扶梯、鐵曬衣架等銹爛損壞的，應(yīng)修理或更換;無(wú)保留價(jià)值的，可拆除。

4.12　其他工程

4.12.1　水泵、電動(dòng)機(jī)、電梯等房屋正在使用的設(shè)備，應(yīng)修理，保養(yǎng)。避雷設(shè)施損壞失效的，應(yīng)修復(fù);高層房屋附近無(wú)避雷設(shè)施或超出防護(hù)范圍的，應(yīng)新裝。

4.12.2　原有院墻、院墻大門(mén)、院落內(nèi)道路、溝渠下水道、窨井損壞或堵塞的，應(yīng)修復(fù)或疏通。原無(wú)下水系統(tǒng)，院內(nèi)積水嚴(yán)重，影響居住使用和衛(wèi)生的，條件允許時(shí)，應(yīng)新做。院落里如有共用廁所，損壞時(shí)應(yīng)修理。

4.12.3　暖炕、火墻損壞的，應(yīng)修理。如需改變位置布局，平時(shí)一般不考慮，若房屋大修，可結(jié)合處理。

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