美國模式，在美國以房養(yǎng)老是什么樣的模式呢?以房養(yǎng)老在美國發(fā)展的怎么樣?就此，小編收集到的資料，原來美國住房以房養(yǎng)老(反向抵押)貸款產(chǎn)品主要有三種：聯(lián)邦住房管理局的“房產(chǎn)轉(zhuǎn)換抵押貸款”，聯(lián)邦國民抵押貸款協(xié)會提供的“住房保留項(xiàng)目”和財務(wù)自由高級基金公司提供的“財務(wù)獨(dú)立計劃”，這三種產(chǎn)品幾乎占據(jù)了當(dāng)今美國住房反向抵押貸款市場的所有份額。

【房產(chǎn)轉(zhuǎn)換抵押貸款】

房產(chǎn)轉(zhuǎn)換抵押貸款由美國住房和社區(qū)發(fā)展委員會的下屬機(jī)構(gòu)美國聯(lián)邦住房管理局開發(fā)，于1989年進(jìn)入市場。房產(chǎn)轉(zhuǎn)換抵押貸款有終身年金支付、固定期限年金支付、信用額度、終身年金支付和信用額度組合、固定期限年金支付和信用額度組合五種支付方式。在終身年金或固定期限年金支付方式下，每月年金支付額根據(jù)支付方式、借款人年齡、貸款利率和住房價值確定。

信用額度是房產(chǎn)轉(zhuǎn)換抵押貸款的一大特色，貸款額度可以隨著時間增長，因此非常受借款人的歡迎。

【財務(wù)獨(dú)立計劃】

財務(wù)獨(dú)立計劃由財務(wù)自由老年基金公司提供，沒有政府擔(dān)保。借款人可以取得的貸款最高額度和所需承擔(dān)的貸款成本都比房產(chǎn)轉(zhuǎn)換抵押貸款和住房保留計劃高得多。所以，通常是房產(chǎn)價值高，并希望取得較高貸款額度的借款人會來申請這一計劃。

【住房保留計劃】

住房保留計劃于1995年由聯(lián)邦國民抵押貸款協(xié)會推出。這種產(chǎn)品與房產(chǎn)轉(zhuǎn)換抵押貸款非常相似，不同之處是貸款的支付方式較少，借款人只能選擇按月領(lǐng)取年金、一定限額內(nèi)自由支取貸款額度或者兩者組合的支付方式。

住房保留計劃的貸款利率比房產(chǎn)轉(zhuǎn)換抵押貸款高，但借款人往往可以獲得更高的貸款最高額度，因?yàn)樽》勘Ａ粲媱潧]有對貸款最高額度設(shè)有限制，這也是住房保留計劃的特點(diǎn)之一。

下面用具體的例子來說明一下美國的以房養(yǎng)老。一名72歲的老人賣掉位于洛杉磯價值50萬美元的房子，老人將25萬美元贈送給兒子，25萬美元用于養(yǎng)老。這位老人然后搬到附近一個房價較低的社區(qū)，購買了一幢價值20萬美元的住宅。這時老人有兩種選擇，一是用自己的現(xiàn)金買房，二是申請反向貸款。按照新的法律，老人在買新房時可直接申請反向貸款。根據(jù)老人的年齡、住房價值，20萬美元的住房可得到的反向貸款額為13萬4000美元，老人只需交納6萬6000美元的頭款和手續(xù)費(fèi)就可以擁有這座住宅并可一直住到過世。

老人們?nèi)绻Ｍㄟ^住房來增加收入，上面提到的購新房使用住房反向貸款的例子是一個思路。實(shí)際上老人居住在價值20萬美元的住宅，房地產(chǎn)稅會比50萬美元的住宅低、保險費(fèi)用也會低，這等于降低了生活成本。過去的房子因要撫養(yǎng)孩子可能是四個臥室，如今老兩口有兩個或三個臥室的住宅也不算降低住房水平。而且6萬多的頭款如果按10年分?jǐn)偅磕暌簿?000美元，比租房子還劃算。

如果是有一定管理或經(jīng)商的頭腦，老人還可以讓自己更劃算一些。比如將賣老房子的錢拿出一部分，再買一幢價值15萬美元的住房，然后出租，每年的收益也會有5000美元，10年就是5萬美元。住房會增值，住房10年間按50%的增值率，到時賣掉房子可獲得現(xiàn)金23萬5000美元，這又是一筆收入。82歲的人了，可以將這筆錢用于雇用保姆照顧自己，既不麻煩兒女也不差錢。這里透露出的以房養(yǎng)老信息，不僅僅是政府對老年人晚年生活的關(guān)注和政策優(yōu)惠，實(shí)際上等于是讓老人有了一只會下金蛋的雞，而住宅的合理變現(xiàn)就成了這只雞。當(dāng)然老人如果不喜歡這么麻煩，手頭存有不買房子的15萬美元用來應(yīng)急也是一種選擇。

在這種以房養(yǎng)老的方式中，老人獲益應(yīng)是最大的考量，所以如果老人成為贏家，這說明政策得當(dāng)。那么其他方的利益呢，金融機(jī)構(gòu)首先可以拿到老人支付的住房頭款，再賣房可以獲得增值的利潤。而政府可以得到房地產(chǎn)稅，更關(guān)鍵的是老人手頭錢變多了，一定會增加消費(fèi)，過去住房的死錢變活了，經(jīng)濟(jì)增長了，老人晚年安康，這才是社會之福。當(dāng)然中國在住房反向貸款上目前只是試水，而且是以老人們擁有的老房做實(shí)驗(yàn)。至于用反向貸款助老人買新房這種方式，大概還不會出籠。但這種方式會抵消很多老人的顧慮，在美國利用這種方式以房養(yǎng)老的人數(shù)一年內(nèi)就增加了一倍，因?yàn)槔先藗兊玫搅撕軐?shí)在的利益。在中國推行用老人們擁有的老房進(jìn)行住房反向貸款，恐怕有興趣的人不多，但如果讓老人自行決定如何處理老房，而在老人購買新房時實(shí)行住房反向貸款，可能會得到一些人的認(rèn)可。這種美國式住房反向貸款或許是中國在試點(diǎn)住房反向貸款過程中最值得的借鑒之處。

財務(wù)獨(dú)立計劃的最大特色是貸款額和還款額為房產(chǎn)價值的同一比例。1999年財務(wù)自由計劃劃實(shí)現(xiàn)了證券化，由標(biāo)準(zhǔn)普爾對其資產(chǎn)組合進(jìn)行評級。財務(wù)自由老年基金公司在2001年和2003年又分別設(shè)計了標(biāo)準(zhǔn)現(xiàn)金賬戶和零點(diǎn)現(xiàn)金賬戶兩種住房反向抵押貸款產(chǎn)品，其中零點(diǎn)現(xiàn)金賬戶是第一個借款人無需支付貸款費(fèi)用的住房反向抵押貸款產(chǎn)品。

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